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Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

redspool
Pimonaute
Lieu : Chiny
Inscription : 25-07-2014
Messages : 1

Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

Bonjour,
Je souhaite me lancer dans un projet de rénovation d'un vieux batiment afin d'y faire deux appartement. Etant novice en la matière, je me pose quelques questions:
- Quelles seront les taxes a payer si je loue ces appartements?
- A quel pourcentage les revenus que généreront ces loyer seront-ils imposé?
- J'ai entendu parlé d'une future taxe en Belgique, est-ce vraiment intéressant de se lancer la dedans?

Enfin une dernière question. Je souhaite dans un premier temps habiter dans un des appartement pour ensuite construire une maison. Le fait des posseder deux immeubles  est-il mauvais? Quels seront les taxes, impot, etc
Tout en sachant que ce projet se deroule en wallonie (arlon).

D'avance, un grand merci pour votre aide.

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

redspool a écrit :

Bonjour,
Je souhaite me lancer dans un projet de rénovation d'un vieux batiment afin d'y faire deux appartement. Etant novice en la matière, je me pose quelques questions:
- Quelles seront les taxes a payer si je loue ces appartements?
- A quel pourcentage les revenus que généreront ces loyer seront-ils imposé?
- J'ai entendu parlé d'une future taxe en Belgique, est-ce vraiment intéressant de se lancer la dedans?

Vous êtes complètement fou.
Mais pour répondre quand même, il n'y a pas (encore) de taxation directe des loyers.
Cependant, vous devrez payer les droits d'enregistrement à l'achat, un précompte immobilier annuel, déclarer le RC qui sera indexé et multiplié par 140 %, en plus d'éventuelles taxes communales.
Et bientôt, peut-être sûrement, une nouvelle taxation, puisque le bail devient une compétence régionale, et qu'en Wallonie on voit tout en rouge

Bon courage !

Revenez dans 15 ans nous dire si vous avez déjà gagné quelque chose.

Au fait, vous avez quel âge ? Au delà de 40 ans, considérez que vous invertirez pour votre pension


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

La location de biens immobilier est taxée en Belgique: il faut déclarer les biens qu'on loue en regarde du "gentil" code 106 (si et seulement si le locataire n'en utilise pas le moindre mm² à des fins professionnelles)
Ensuite les RC's sont indexés (et par sur l'indice santé comme les loyers mais bien sur l'indice des prix à la consommation), et puis multiplié par 140% avant d'être ajoutés aux autres revenus.

Donc si on travaille à temps plein, la moitié du montant s'en va en impôts.

Puis il y a le "précompte" immobilier qui fait facilement perdre un mois de loyer, l'assurance incendie, les dégâts locatifs à réparer, le chômage locatif, le vide locatif, les travaux de rénovation etc...

Donc le bailleur qui rembourse son prêt le 1er du mois par mensulaité de 1300€ pendant 25 ou 30 ans, reçoit péniblement un loyer de 800€ (quand il y a un locataire et que ce locataire paie).

Vous avez établi un plan d'affaire?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

Vous avez déjà l'accord de l'urbanisme pour diviser votre bâtiment?

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 570

Re : Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

Si vous êtes dans la région d'Arlon, peut-être travaillez-vous au Grand-Duché.

Dans ce cas, du moment que vous louez à des personnes privées qui n'en font pas un usage professionnel et que vous avez des intérêts hypothécaires supérieurs au montant du RC indexé et majoré, vous ne payerez aucun impôt en Belgique... cela jusqu'au jour où vous ne payerez plus assez d'intérêts à la banque.

Sauf bien sûr les droits d'enregistrement à l'achat et pour autant que les régles actuelles restent en vigueur.

Si vos locataires ne sont pas domiciliés dans l'immeuble, certaines communes ont une taxe de seconde résidence due par le propriétaire.  Je ne connais pas la situation pour la commune d'Arlon.  Si la commune prélève une taxe, alors la province de Luxembourg en prélève une aussi.  Si la commune n'en prélève pas, la province n'en prélèvera pas non plus.

Le fait de posséder plusieurs immeubles n'est pas "mauvais".
Vous ne profiterez qu'une fois de la possibilité du tarif réduit pour les droits d'enregistrement et le système encore en vigueur de l'habitation propre et unique ne s'applique que pour le premier bien, mais n'a de toute façon aucun intérêt si vos revenus professionnels sont de source grand-ducale.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

D1791 a écrit :

Le fait de posséder plusieurs immeubles n'est pas "mauvais".

Quand on est déjà propriétaire, fini la réduction des droits enregistrement, et la déductions fiscale pour habitation unique

C'est clair, il n'y vraiment que des avantages à être plusieurs fois propriétaire


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

ChristopheDelagrange a écrit :

et la déductions fiscale pour habitation unique

Uniquement la majoration ;-)

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baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 19-09-2007
Messages : 99

Re : Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

panchito a écrit :

il faut déclarer les biens qu'on loue en regarde du "gentil" code 106 (si et seulement si le locataire n'en utilise pas le moindre mm² à des fins professionnelles

Heu... N'est-ce pas exactement l'inverse ? C'est seuleument si le locataire utilise le moindre mm² à des fins professionnelles qu'il faut declarer non ?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : Investir dans un appartement: pas si rentable que ça?

baloo a écrit :

Heu... N'est-ce pas exactement l'inverse ? C'est seuleument si le locataire utilise le moindre mm² à des fins professionnelles qu'il faut declarer non ?

Non, c'est exactement ça. Si le locataire occupe le bien uniquement à usage résidentiel privé, il faut déclarer au code 106 le revenu cadastral du bien. Ce RC sera majoré à 140% et indexé (soit actuellement, grosso-modo multiplié par deux) et ajouté à votre revenu globalement imposable.

En cas de location professionnelle, il faut déclarer les loyers reçus et c'est 60% de ces loyers annuels qui seront ajoutés à vos autres revenus. Ceci avec des limites par rapport au RC que je n'ai pas en mémoire, mais destinées à éviter les déclarations irréalistes...


rexou

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