Immeuble de rapport vs maison avec 3 unités

Bonjour
Je suis nouveau sur le forum, mais je le consulte souvent car il est bien fait et très utile
J'ai d'abord fait une recherche avant de poster mon message car je me pose une question en vue de l'achat d'un immeuble avec mon beau-frère (et que je n'ai pas trouvé de réponse)

Quand on regarde sur les sites d'annonces immo (immoweb, vlan, pim, etc) on lit très souvent (sinon toujours) "immeuble de rapport". Mais quand on arrive pour la visite l'agent immobilier ou le propriétaire nous dit que à l'urbanisme c'est répertorié comme "MAISON" bien que dans l'immeuble il y a 3 appartements, avec 3 locataires différents, 3 compteurs de gaz séparés, 3 compteurs d’électricité, 3 compteurs d'eau, bref tout individuel !
Alors ma question est : à partir de quand parle-t-on d'immeuble de rapport ? Est-ce que "immeuble de rapport" est un terme bien précis, juridique ou bien c'est juste une façon de dire que une maison est composée de plusieurs unités distinctes ?

Vu que je vais acheter un immeuble avec mon beau-frère, on souhaite que chacun est son propre appartement, son propre prêt hypothécaire.
J'ai lu ici sur le forum qu'il faut alors établir un acte de base au moment de l'achat (chez le notaire) de sorte que il soit bien précisé ce qui appartient à chacun.

L'autre question qui me revient est donc : comment savoir si une MAISON peut être "divisée" avec un acte de base ? Qui peut nous renseigner ? La commune ? Le notaire ? Que faut-il mettre dans l'offre et le compromis de vente pour que l'on s'assure de la division avant l'achat définitif (clause suspensive) ?

Voilà mon premier post, merci d'avance pour votre aide/réponses
Bien à vous