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Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

evrargi
Pimonaute
Lieu : Woluwe Saint Pierre - Saint La
Inscription : 04-08-2014
Messages : 11

Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

Bonjour,

En juin dernier, nous avons postposé l'approbation du nouvel acte de base lors de l'AG. En effet nous avons décidé que soumettre cela au vote était inutile et illusoire car les gens ne l'auraient pas lu (trop technique et rébarbatif).
L'assemblé a donc voté la création d'un groupe de travail qui a reçu mandat d'examiner ce nouvel acte de base et d'amender certaines parties si nécessaire pour ensuite le faire déposé par le syndic au gref pour enregistrement avant la date du premier septembre (pour éviter le notaire). 
Personne ne s'y est opposé à ce moment là.
Nous avons donc commencé le travail, et avons presque fini. Mais voilà qu'un copropriétaire revient sur cette décision, contestant sa légalité et souhaitant forcer le passage par une nouvelle assemblée et par le notaire. (Il va ester en justice)
En a-t-il le droit ?
Sa démarche est-elle téméraire et vexatoire ? (Hors délais, volonté de nuire)
Risque-t-il de se retrouver assigné par des copropriétaires s'estimant lésés par sa démarche ? (frais de notaire).

Merci de vos réponses.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 301

Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

Mais voilà qu'un copropriétaire revient sur cette décision, contestant sa légalité souhaitant forcer le passage par une nouvelle assemblée et par le notaire. (Il va ester en justice)

Il a effectivement le droit de demander à la justice de casser une décision prise en AG, dans les 3 mois après réception du PV d'AG. Il devra expliquer au Juge en quoi la décision prise par l'AG lui porte préjudice personnellement.

De votre cpoté, vous pouvez continuer comme si de rien était tant que ce copropriétaire récalcitrant n'a pas obtenu du Juge que cette décision soit cassée.

Mais au fond quel est son préjudice? Toutes les copropriétés que je connais suivent le processus qui a été choisi dans la vôtre et tout le monde est très content!

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evrargi
Pimonaute
Lieu : Woluwe Saint Pierre - Saint La
Inscription : 04-08-2014
Messages : 11

Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

panchito a écrit :

De votre coté, vous pouvez continuer comme si de rien était tant que ce copropriétaire récalcitrant n'a pas obtenu du Juge que cette décision soit cassée.

Ok merci,
mais si il obtiens gains de cause (ce dont je doute), on devra passer chez notire avec frais ?
Même si on a déjà déposé le nouvel acte au gref ?

panchito a écrit :

Mais au fond quel est son préjudice?

Aucun, il prétend qu'il n'est pas légal de se passer d'acte autentique pour la rédaction d'un acte de base !

panchito a écrit :

Toutes les copropriétés que je connais suivent le processus qui a été choisi dans la vôtre et tout le monde est très content!

Je sais, moi aussi.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 647
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Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

Via ce lien utile :

La mise en conformité des statuts
À quelle date ?
La loi du 2 juin 2010 modifiant les dispositions du Code civil en matière de copropriété forcée des immeubles ou groupe d’immeuble bâtis a revu les articles 577-3 à 577-14 du Code civil.
L’article 19 § 2 de cette loi imposait initialement au syndic de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suivait l’entrée en vigueur de la loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de  copropriété et du règlement d’ordre intérieur, adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.

Le nécessaire a donc peut-être déjà été fait pour certaines copropriétés.

Cependant, ce délai de mise en conformité a évolué à plusieurs reprises.
Et par une loi du 17 août 2013, le délai a été reporté au 1er septembre 2014.

Sous quelle forme ?

La loi du 2 juin 2010 stipule que, pour autant que l’Assemblée Générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique.

Il convient toutefois de noter que la règle de l’article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010, s’applique dans le seul cadre de la coordination des statuts, c.-à-d. l’adaptation aux nouveaux articles 577-3 à 577-14 du Code civil.

Cette règle constitue une exception au régime général de l’article 577-4, § 1er, alinéa 1er, du Code civil qui dispose que toute modification apportée à l’acte de base et au règlement de copropriété doit faire l’objet d’un acte authentique.

Cela signifie que s’il est effectué d’autres adaptations qui ne découlent pas de la loi, la règle générale devra être appliquée et la modification devra être apportée au moyen d’un acte authentique.

Que faut-il mettre en conformité ?
En application de l’article 577-4 du Code Civil, il faut mettre en conformité :

L’acte de base qui devra comprendre :

une description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes ;
la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative.
Le règlement de copropriété qui devra comprendre :

la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire ;
le mode de calcul de répartition des charges (avec des critères motivés uniquement, précise le site notaire.be, pour les copropriétés qui sont créées après le 1er septembre 2010) ;
les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale ;
le mode de nomination du syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de son renouvellement, ainsi que les modalités du renon éventuel de son contrat et les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
la période annuelle de quinze jours pendant laquelle l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires devra se tenir.
Il est à noter que la nouvelle règlementation interdit de prévoir dans les statuts une clause qui impose de recourir à un arbitrage (toutefois, une fois le litige né, les parties pourront encore convenir amiablement de régler ce litige par voie d’arbitrage).


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

evrargi a écrit :

Sa démarche est-elle téméraire et vexatoire ? (Hors délais, volonté de nuire)

Non, puisque l’ACP n’a pas suivi la procédure imposé par la loi, entre autres en déléguant la mission d’approbation à un comité.

evrargi a écrit :

Risque-t-il de se retrouver assigné par des copropriétaires s'estimant lésés par sa démarche ? (frais de notaire).

Oui, mais les CP en question risquent d'être condamné à une indemnité pour procédure téméraire et vexatoire.


Cordialement,

Luc

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 435

Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

Personnellement, je trouve plus respectueux de la loi mais surtout vis à vis des copropriétaires de faire voter les modifications de l'acte de base en AG.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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evrargi
Pimonaute
Lieu : Woluwe Saint Pierre - Saint La
Inscription : 04-08-2014
Messages : 11

Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

luc a écrit :

Non, puisque l’ACP n’a pas suivi la procédure imposé par la loi, entre autres en déléguant la mission d’approbation à un comité.

Je suis perdu là ! Nous avons consulté un avocat qui nous a dit que le vote de l'assemblé n'était pas nécessaire du fait que pour être valable il fallait la présence physique des 23 copropriétaires. Et que dans nombre de cas les copropriétés n'arrivent pas à réunir l'ensemble des copropriétaires. (Chez nous le Quorum est tjs atteind sur le fil du razoir...)

Francis a écrit :

Personnellement, je trouve plus respectueux de la loi mais surtout vis à vis des copropriétaires de faire voter les modifications de l'acte de base en AG.

On a décidé de ne pas le re-soumettre* au vote car il était impossible de réunir les copropriétaires pendant l'été, et que de ce fait on allait devoir passer par acte authentique et frais de notaire....
On est "Short" niveau temps car le syndic avait lui escompté ne rtien soumettre pour approbation et déposer lui même le nouvel acte(En vertu des ses prérogatives relative à la nouvelle loi). C'est le CP qui a exigé qu'il soumette cela à l'AG.

* Lors de l'assemblée personne n'avait lu le texte envoyé avec convocation.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 435

Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

Après relecture rapide de la loi, il me semble que le projet de modification de l'acte de base doit être soumis au vote de l'AG.
Le syndic doit proposer une mise à jour des statuts mais celle-ci doit être présentée au vote des CP en AG.
L'approbation ne peut pas être déléguée au conseil de copropriété.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 301

Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

il me semble que le projet de modification de l'acte de base doit être soumis au vote de l'AG.

Je confirme.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire

Toute cette argumentation du syndic (et son avocat) est selon moi probablement farfelue et ne sert qu'a couvrir les intérêts privatifs du syndic. Il n'a pas le courage d'assumer sa reponsabilité.

Il faut une décision d'AG. L'ACP ne sait pas réunir une majorité pour le première convocation? Alors on convoque une deuxième fois. Cette AG peut décider sans quorum de 50%, si elle est dans les limites de la loi (avant le 01.09.2014).

Si maintenant l’ACP a des dégâts (frais d’acte authentique, …) alors l’AG peut se retourner contre syndic. Son assurance RC doit payer, même dans le cas d’une faute involontaire. Si le syndic refuse, alors l’AG peut lui adjoindre un syndic provisoire avec seulement cette mission concrète .


Cordialement,

Luc

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