Décision AG ou acte de base ?

Mon opinion personnelle:
Q1: Option 1. Vu que le PV d’avant 1985 a disparu, il est impossible de transcrire cette décision dans les statuts par voie d’acte authentique;
Q2: Non, puisque pas transcrit dans les statuts;
Q3: Non. Une décision d’AG qui change valablement les statuts, n’est opposable à un nouveau CP que dès cette décison est retranscrite dans les statuts par acte authentique.

Suggestion :
- Qu’un CP avec intérêt (= CP d’appartement qui n’a pas de garage) demande d’inscrire le texte de cette décision, en référant au texte transcrit dans un PV ultérieur.
- Que l’AG en délibère et vote
- Que celui qui se sent lésé, aille chez le juge dans les 4 mois.
- Faites transcrire la décision de l’AG dans les statuts, après 4 mois (ou éventuellement après le jugement, si cette condition est repris dans la décision de l'AG).

Question qui a son importance quant à l’attitude du juge envers l’ACP en cas de litige :
Les statuts ont été coordonné avant le 01.09.2014 ?

Bonjour,
En cas de modification de la répartition des frais, il faut donc 2 fonds de réserve ,
Ce genre de modification peut occasionner des erreurs lors de la vente d'un garage.
Il me semble que cela complique le travail du syndic.

Merci à tous ;-)

J'aime bien cet article (aussi cité par un notaire avançant la notion d'usage et d'utilité)... mais dont l'application peut être discutée en fonction justement de l'acte de base.

@ Luc, votre opinion rejoint en effet l'interprétation la plus souvent citée. Votre suggestion est intéressante et pourrait être mise en application. Question : quelle est la majorité requise pour valider ce vote ? Statuts coordonnés avant le 01.09.1914 ??? Surement, oui... aucune modification aux statuts depuis une vingtaine d'années (ni d'ailleurs mise en conformité...)

@ André78 : L'aire de manoeuvre garage est à présent exclusivement réservée à l'usage des garages. Il existait un accès vers la cave de l'immeuble qui est condamné (muré) depuis plusieurs années. Les CP ne possédant pas de garage n'ont plus accès à cette cour.

@ Zlurp : ACP de moins de 20 lots, le fonds de réserve n'est pas légalement obligatoire il me semble... Et même si tel est le cas, la complication n'est pas insurmontable.

La suggestion de Luc me semble intéressante. Reste à voir les quotités requises pour valider le vote.

Merci Bada. Vous confirmez ce que je pensais, mais j'avais un doute pour les grandes ACP (qui pour celles que je connais, disposent toutes d'un fonds de réserve).   

4/5 des votes "oui ou non" des présents et représentés (Art. 577-7 §1 2° a) CC), si l'AG réunit le quorum requis (Art. 577-6 §5).

Attention ce vote entraine une coordination obligatoire des statuts (Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010), par acte authentique. Vu que l'acte de base date d'avant 1994 cette coordination est plus que nécessaire.

Ce qui suit est selon moi la procédure à suivre  dès le 01.09.2014, donc après la phase de transition du 01.09.2010 au 31.08.2014.

Si le syndic s’estime pas en mesure de faire ce travail qui suit lui-même, alors il peut déléguer cette tâche, mais il doit préalablement appliquer l’Art. 577-8 §5 CC = avoir l’accord de l’AG avant d’entamer ce travail (= AG1). À l’invitation de l’AG1 il doit joindre le budget prévisionnel pour ce travail (Art. 577-8 §4 18° CC).

1. Le travail de coordination lui-même consiste à :

1.1. Indiquer les décisions de l’AG antérieure (y compris ceux de l’AG en cours mais antérieure au point « coordination »), qui n’ont pas encore été publiés sous forme d’acte authentique.

1.2. Vérifier si tous les dispositions des Art. 577-2 à 577-14 du Code Civil qui imposent une décision de l’AG sont repris dans les statuts (acte de base ou règlement de copropriété). Si non, proposer une nouvelle disposition par voie de résolution à soumettre séparément à l’AG. Ex : Art. 577-8/2 – mission, … du commissaire aux comptes.

1.3. Vérifier si toutes les disposition des statuts ont une base légale dans un article du Code Civil ou autre, si non proposer la suppression de cette disposition des statuts par vote séparée de l’AG.

1.4. annuler le texte du ROI, s'il se retrouve dans la partie "acte authentique" des statuts.

2. Techniquement la meilleure solutionne est d'utiliser un document à deux colonnes
- À gauche l’ancien texte
- À droite le nouveau texte
- Dans les renvois (footnote) mettre la référence du texte légal d’application, qui impose d’annuler ou remplacer cette disposition statutaire.

3. Soumettre le groupe des résolutions à l’AG2 pour délibération ou vote, résolution par résolution.

4. Choix du notaire par le syndic, avec droit de véto de l'AG (AG1 ou AG2) (Art. 577-8 §5 CC).

5. Le syndic soumet le texte votée lors de l’AG2 (ou antérieurement) au notaire pour faire un acte authentique des résolutions votées et faire le texte coordonné des statuts (= travail technique de remplacement de textes). Il se peut que faire passer seulement les statuts coordonnés en acte authentique (et pas les résolutions) est moins cher, sous condition  que le texte des résolutions des AG antérieurs à l’AG2, qui changent les statuts, y soit joints.

6. Le notaire soumet le texte qu’il propose au syndic, qui le transmet à l’AG3 pour vote global et définitif. L’AG3 peut refuser de voter et demander au notaire de corriger certains phrases techniques. Le texte ne sera alors voté que durant l'AG4.

7. Après vote le syndic, ainsi que les CP qui ont eu mandat de l’ACP pour ce faire, signent l’acte authentique. Ils le font dès que c’est certain qu’il n’aura pas de procédure judicaire ou dès qu’un jugement définitif est tombé.

8. Si un ROI est prévue, le syndic adapte et diffuse le texte du ROI par acte sous seign privé (= seulement sa signature). Aucune approbation de l'AG nécessaire, mais le syndic en est responsable ET doit se baser sur des décisons d'AG explicites. Exécuter ceci en même temps que le point 6 ou 7. Voir Art. 577-4 §2 CC et Art. 577-10 §2 CC.