Compta conforme et opposabilité aux tiers

phil7578 · #1 16-09-2014 09:43:44

Depuis l’AR du 12 juillet 2012, et les arrêtés d’application qui ont suivi, les copropriétés doivent avoir une comptabilité à partie double.

Notre syndic n’a pas distribué une comptabilité à partie double (seulement un compte de bilan) et n’a pas pu produire le livre journal. Les vérificateurs aux comptes n’ont pas vérifié les livres comptables – seulement les extraits de compte et les factures, pas la double imputation. J’ai donc de très vifs soupçons que la tenue des comptes n’est pas conforme aux dispositions légales.

Si tel était le cas, se pourrait-il qu’un notaire puisse s’opposer à la vente d’un appartement car la comptabilité de la copropriété ne serait alors pas opposable aux tiers ?

Mon notaire – par ailleurs excellent – n’a pas pu me répondre clairement.

Merci d'avance.

luc · #2 16-09-2014 11:23:10

phil7578 a écrit :

Si tel était le cas, se pourrait-il qu’un notaire puisse s’opposer à la vente d’un appartement car la comptabilité de la copropriété ne serait alors pas opposable aux tiers ?

Oui, sous condition qu'un CP s'est opposé chez le JP contre le fait que l'inventaire du 01.01.2013 n'a pas été soumis ni au commissaire aux comptes ni à l'AG, avant l’approbation des comptes 2013.

Cette opposition doit se faire ce cas concret endéans les 4 mois de l'AGO 2014, si elle a approuvé les comptes 2013.

En principe le JP va décider que l’AG doit nommer un réviseur d’entreprise pour vérifier la comptabilité. Les frais de ce réviseur seront à charge de l’ACP. Ce reviseur pourra faire l’inventaire, … et corriger la comptabilité où il faut. Son rapport remplacera celui du commissaire aux comptes. Puis l’AG devra à nouveau délibérer et voter sur les comptes 2013.

Le vendeur devra mettre cette procédure sur la liste des procès en cours, puis devra transmettre, sur demande, à l’acheteur la lettre que le syndic écrit à tous les membres de l’AG qu’une annulation des comptes 2013 a été demandé par un ou plusieurs copropriétaires.

C’est alors qu’un notaire consulté va dire que l’appartement est invendable.

phil7578 · #3 16-09-2014 13:54:39

luc a écrit :

phil7578 a écrit :Si tel était le cas, se pourrait-il qu’un notaire puisse s’opposer à la vente d’un appartement car la comptabilité de la copropriété ne serait alors pas opposable aux tiers ?
Oui, sous condition qu'un CP s'est opposé chez le JP contre le fait que ***l'inventaire*** du 01.01.2013 n'a pas été soumis ni au commissaire aux comptes ni à l'AG, avant l’approbation des comptes 2013.

Bonjour. Merci de la réponse très professionnelle et rapide. Quand vous dites "inventaire", voulez-vous dire le compte de stock du bilan, ou l'ensemble des livres comptables (livre journal, compte de bilan, compte de résultat)? Car l'ensemble des livres comptables - que j'ai demandé à compulser en cours d'AG - n'étaient pas disponibles" et le commissaire aux comptes n'a vu que les relevés bancaires et les factures, ce qui en soi ne constitue pas une "comptabilité" mais un ensemble de pièces. La "comptabilité" qui a été distribuée aux coproprios est une feuille Excel avec la ventilation des rubriques au prorata des parts et de la nature des dépenses (qui est elle correcte).

Mon point ici est donc bien une question de la *forme* particulière de la comptabilité, en particulier car le syndic n'est pas comptable, n'emploie pas de comptable et ne s'est pas formé malgré le temps dont il disposait avant l'application de la loi.

luc · #4 16-09-2014 16:45:38

phil7578 a écrit :

Quand vous dites "inventaire", voulez-vous dire le compte de stock du bilan, ou l'ensemble des livres comptables (livre journal, compte de bilan, compte de résultat)?

NON. L’inventaire comptable se fait sur base de l’Art. 7 de l’AR du 12.078.2012 :

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l’an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d’examen et d’évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu’aux moyens propres qu’elle y a affectés. Les pièces de l’inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.
§ 2. L’inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l’association de copropriétaires

phil7578 a écrit :

Mon point ici est donc bien une question de la *forme* particulière de la comptabilité, en particulier car le syndic n'est pas comptable, n'emploie pas de comptable et ne s'est pas formé malgré le temps dont il disposait avant l'application de la loi.

La brochure/bulletin suivante est officielle et à lire attentivement, même si votre ACP ne compte pas 20 appartements. Certainement par tout syndic, comptable ou commissaire aux comptes.

Document (trois sites):
- voir d'abord PIM: https://www.pim.be/conseils/brochures.html
- SPF Justice: Nouveau plan comptable pour les associations des copropriétaires (PDF - des exemplaires papier sont encore disponibles – gratuit)
- CNC: Bulletin n° 63 (PDF)

Extraits de quelques phrases clés de ce bulletin :

p. 6. Art. 3 : « … assurant de la sorte aux associations de copropriétaires la tenue d’une comptabilité uniforme, transparente et accessible aux copropriétaires et permettant en outre à tout moment la consultation du compte individuel de chaque copropriétaire. »

p. 6. Art. 5 (complet) : « 5. L’inventaire donne un aperçu de la nature et le montant des avoirs et des droits de l’association des copropriétaires ainsi que ses dettes et engagements au jour de la clôture de l’exercice. Il en va de même pour la nature et le montant des charges et des produits de l’exercice clôturé à cette date. »
Commentaire : un inventaire spécial de transition se fait le 01.01.2013, qui reprend le bilan détaillée du 31.12.2012 et y ajoute ce qu’avant ne devait pas apparaître dans la comptabilité (voir 8 et 9 ci-après). Un inventaire normal sera fait à chaque clôture d’année comptable. Il est à conseiller de demander l’établissement d’un inventaire à la date de changement de syndic. Si nécessaire ajoutez cette disposition dans les statuts.

p. 6. Art. 6 (complet) : «6. Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite. »

p. 6. Art. 8 (complet) « 8. Il doit être tenu compte de tous les risques prévisibles, des pertes éventuelles et des dépréciations qui ont pris naissance au cours de l’exercice auquel l’inventaire se rapporte ou au cours d’exercices précédents, même si ces risques, pertes ou dépréciations ne sont connus qu’entre la date de clôture des comptes annuels et la date à laquelle l’inventaire est établi. »

p. 7. Art. 9 (complet) « 9. Il doit être tenu compte des charges et des produits qui concernent l’exercice ou des exercices précédents, sans considération de la date de paiement ou d’encaissement de ces charges et produits, sauf si l’encaissement effectif de ces produits est incertain. »

phil7578 · #5 16-09-2014 19:00:06

Waow ! Quelle réponse professionnelle, complète, structurée et vraiment aidante ! Vous méritez vraiment une bouteille de champagne virtuelle (je sais, cela m'engage à peu). Mais indubitablement je vais maintenant mettre un avocat-crocodile (qui mord sans lacher) sur l'affaire. Merci beaucoup de votre aide.

dach · #6 16-09-2014 20:03:12

phil7578 a écrit :

Notre syndic n’a pas distribué une comptabilité à partie double (seulement un compte de bilan) et n’a pas pu produire le livre journal. Les vérificateurs aux comptes n’ont pas vérifié les livres comptables – seulement les extraits de compte et les factures, pas la double imputation. J’ai donc de très vifs soupçons que la tenue des comptes n’est pas conforme aux dispositions légales.

La comptabilité à partie double n'est obligatoire qu'a partir de 21 appartements.
Est-ce le cas de votre ACP. ?
Il me semble que la comptabilité, à partie double ou simplifiée, n'est jamais distribuée aux CP, mais elle peut-être être consultée chez le syndic et en AG. Les copies éventuelles de documents sont prises aux frais du CP.
C'est juste l'inventaire (càd le bilan et ses annexes) qui a sa place avec la convocation de l'AG.
Naturellement une compta doit être tenue avec rigueur. C'est plus facile avec une comptabilité à partie double qui permet de voir facilement ses propres erreurs avant que les CP les remarques.

phil7578 a écrit :

Si tel était le cas, se pourrait-il qu’un notaire puisse s’opposer à la vente d’un appartement car la comptabilité de la copropriété ne serait alors pas opposable aux tiers ?

Je doute qu'a notaire s’oppose à une vente pour comptabilité non conforme.
Le notaire n'a pas accès à la compta. Il doit juste recevoir une copie du dernier bilan approuvé, les arriérés du vendeur, l'état des appels et du fonds de réserve, les 2 dernier décomptes des charges, ...
Et si il ne reçoit pas ces éléments, il informe les partie qu'il n'a pas les infos, mais il n'est pas tenu de reporter la vente.
Par contre l'acheteur devrait exiger tout les infos avant le compromis de vente !!

luc · #7 16-09-2014 23:26:38

Dach,

D’abord lisons les dispositions légales :

Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;

- de moins de vingt lots = de 2 à 19 appartements, donc exclus de cette « simplification » : les ACP avec 20 ou 21 appartements

- est autorisée = l’AG doit décider explicitent que cette comptabilité simplifiée, en fait d’encaissement, doit être appliqué et en déterminer les modalités pratiques dans le règlement de copropriété (= avoir coordonné les statuts).

- Les éléments que doit contenir cette comptabilité (à déterminer plus concrètement dans les statuts, y compris la manière que les pièces justificatives seront à la disposition des CP) :
1. La liste des recettes et dépenses, sans compenser
2. La situation de la trésorerie à date de clôture annuelle de la comptabilité, y compris les montants explicites des fonds de roulement et de réserve (remplace le « bilan »)
3. les créances et dettes des copropriétaires à la même date (= par copropriétaire de son compte individuel) (obligatoire – autorisée depuis l’avis en 2008 de la Commission sur la vie privée) ; cette situation peut (depuis 2008) et doit être connue par ses collègues (depuis 2010).

Puis pour les notaires c’est un fait qu'un notaire ne pourra pas bloquer la vente, mais le notaire à un devoir de conseil.

Il doit attirer l'attention du acheteur lors du passage/préparation de l‘acte authentique, sur les risques de vices cachés, quand la comptabilité présente des « lacunes ».

Tout bon acte d’achat comprend des dispositions d’annulation de la vente ou diminution du prix en cas de vices cachés graves.

En consultant la page « La vente d'un appartement » du site des notaires, je lis en plus:

Si l’acheteur ne reçoit pas ces informations, il pourra y avoir des conséquences sur la vente. L’acquéreur pourra tenter de se dégager du contrat en prétendant qu’il est nul ou qu’il y a un vice de consentement

phil7578 · #8 17-09-2014 07:12:56

Il me semble que la comptabilité, à partie double ou simplifiée, n'est jamais distribuée aux CP, mais elle peut-être être consultée chez le syndic et en AG. Les copies éventuelles de documents sont prises aux frais du CP.

Notre immeuble comprend plus de 20 lots. J'ai les mêmes informations. Cependant, les vérificateurs aux comptes n'ont pas vérifié la comptabilité, seulement quelques pièces comptables (les extraits de compte et les factures) et ont constaté que les mouvements sur les comptes correspondaient à des documents réels. D'autre part, la comptabilité n'était pas disponible au cours de l'AG et donc personne - a fortiori les vérificateurs - n'a vu l'inventaire. Enfin, les comptes individuels sont repris juste comme une colonne d'une feuille Excel. Ainsi, la part de chacun dans le fonds de réserve n'apparaît pas clairement puisque celui-ci est globalisé au niveau de la copropriété: ce serait plus clair si cette part était individualisée pour faciliter la vente.

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