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contrat écrit entre acp et syndic

paspigeon
Pimonaute assidu
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contrat écrit entre acp et syndic

Bonjour,
Apres trois années nous changeons de syndic.
Ma question concerne le CONTRAT ECRIT,nous allons avoir une assemblée avec notre futur syndic et peut etre le choisir,le contrat ecrit doit il etre connu avant l'assemblée ou lors de l'assemblée avant le vote?
Merci de votre bonne attention et réponses
Avec l'ancien syndic je n'ai jamais vu de contrat!!!!
(?)

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panchito
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

Si vous engagez un nouveau Syndic, c'est évidemment à vous, l'employeur, de proposer un contrat à votre candidat.

Certains modèles existent (comme celui de Test achats ou du SNP).

Fuyez comme la peste les Syndic qui vous proposent leur contrat à eux qui sont souvent des modèles de contrat IPI, où pratiquement aucune prestation ne sont inclue dans le forfait de base... Tout est en option!

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paspigeon
Pimonaute assidu
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

panchito a écrit :

Si vous engagez un nouveau Syndic, c'est évidemment à vous, l'employeur, de proposer un contrat à votre candidat.

Certains modèles existent (comme celui de Test achats ou du SNP).

Fuyez comme la peste les Syndic qui vous proposent leur contrat à eux qui sont souvent des modèles de contrat IPI, où pratiquement aucune prestation ne sont inclue dans le forfait de base... Tout est en option!

Merci pour votre reponse mais en general c'est les syndic qui font leurs prix et pas l'inverse (annonces ,etc;;;)et qui propose leurs conditions, c'est comme cela dans toutes les professions
Bien a vous
.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

Non pas chez nous!

En Belgique c'est l'employeur qui propose le contrat. Pas le prestataire.

Vous n'avez pas affaire ici à un corps de métier qui vous fait un devis avec ses conditions générales de vente au verso!!

Dans les copropriétés que je connais c'est le CdC qui établit le contrat de Syndic, validé par un avocat ou un juriste (surtout si on a la chance d'en avoir un parmi les CP's).

Jamais les contrats standards IPI n'ont été acceptés dans les copropriétés que je connais...

Vous donnez un chèque en blanc à votre Syndic, les charges deviennent astronomiques, les CP les moins fortunés vendent et les lots deviennent invendables et inlouables à cause de la hauteur des charges.

Maintenant c'est vous voyez et qui décidez si vous les CP allez être les pigeons ou pas...

A vous de voir...

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grmff
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

J'ai cherché récemment un syndic, et ce sont toujours les syndics qui m'ont proposé un modèle de fonctionnement, avec un tarif de base, et un tarif de prestation complémentaire s'il échet.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

Mais libre à vous d'accepter , de refuser ou de négocier toutes les clauses et les conditions.

Nous ne proposons en AG que les candidats qui acceptent nos conditions, nos modifications de clauses, et de revoir leur prétentions à la baisse;

Nous avons un fichier de plus de 47 critères de sélection et les passons en revue lors de chaque premier entretien d'embauche.

Nous ne présentons à l'AG que les 3 candidats qui ont le plus haut score et qui acceptent les honoraires que nous avons négociés avec eux ainsi que nos autres conditions.

Sinon, ils peuvent chercher du travail ailleurs.

Bien sur, beaucoup de CP ont toutes les qualités requises pour devenir Syndic bénévole et seraient certainement plus pros que les pros.

Mais ils travaillent déjà tous plus qu'à temps plein...

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paspigeon
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

panchito a écrit :

Mais libre à vous d'accepter , de refuser ou de négocier toutes les clauses et les conditions.

Nous ne proposons en AG que les candidats qui acceptent nos conditions, nos modifications de clauses, et de revoir leur prétentions à la baisse;

Nous avons un fichier de plus de 47 critères de sélection et les passons en revue lors de chaque premier entretien d'embauche.

Nous ne présentons à l'AG que les 3 candidats qui ont le plus haut score et qui acceptent les honoraires que nous avons négociés avec eux ainsi que nos autres conditions.

Sinon, ils peuvent chercher du travail ailleurs.

Bien sur, beaucoup de CP ont toutes les qualités requises pour devenir Syndic bénévole et seraient certainement plus pros que les pros.

Mais ils travaillent déjà tous plus qu'à temps plein...

Merci pour toutes vos reponses mais il y a l'autre question ,doit on avoir ce contrat avant le vote ou plusieurs jours avant l'assemblée ????

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ickx
Pimonaute bavard
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

doit on avoir ce contrat avant le vote ou plusieurs jours avant l'assemblée ????

Bien évidemment OUI.

Il est légitime et légale d'octroyer un délai de réflexion et de renseignements aux gens avant "l'achat d'un contrat" lors des AGS.

De surcroit , tous les copropriétaires absents et votants par procuration doivent avoir été complètement bien renseignés par la personne CP ou Syndic qui convoque l'AG dont il est responsable.

Une large et ample information en amont de l'AG est indispensable et même une cause de validité essentielle de l'AG.

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max11
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

panchito a écrit :

Non pas chez nous!

En Belgique c'est l'employeur qui propose le contrat. Pas le prestataire.
Vous n'avez pas affaire ici à un corps de métier qui vous fait un devis avec ses conditions générales de vente au verso!!
Dans les copropriétés que je connais c'est le CdC qui établit le contrat de Syndic, validé par un avocat ou un juriste (surtout si on a la chance d'en avoir un parmi les CP's).
Jamais les contrats standards IPI n'ont été acceptés dans les copropriétés que je connais...
Vous donnez un chèque en blanc à votre Syndic, les charges deviennent astronomiques, les CP les moins fortunés vendent et les lots deviennent invendables et inlouables à cause de la hauteur des charges.
Maintenant c'est vous voyez et qui décidez si vous les CP allez être les pigeons ou pas...
A vous de voir...


Et avec tout cela, vous les déclarez comme salarié et payez les cotisations sociales qui s'imposent   ?
Avec les termes que vous utilisez (employeur, contrat imposé, contrôle du travail, autonomie = 0, ...) vous êtes proche de la requalification du contrat !
Je me demande dans quelle mesure sa responsabilité pourrait être engagée en cas de simple erreur, il agit sous vos ordres et  votre responsabilité d'employeur.

Le syndic est un prestataire de services, pas un employé de la copropriété. Il agit et contracte en toute indépendance !

Et, comme tout contrat, les conditions peuvent être négociées....

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luc, GT

panchito
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

MAX11 a écrit :

Il agit et contracte en toute indépendance !

Pas du tout d'accord avec vous!!

Le Syndic est engagé par l'ACP à laquelle il fait rapport (lors des AGO/AGE) pour exécuter les décisions prises par les copropriétaires en AG.

Il n'a donc pratiquement aucun degré de liberté (il ne peut prendre de décision qu'en cas d'urgence pour sauvegarder les biens)

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luc
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

panchito a écrit :
MAX11 a écrit :

Il agit et contracte en toute indépendance !

Pas du tout d'accord avec vous!!

Le Syndic est engagé par l'ACP à laquelle il fait rapport (lors des AGO/AGE) pour exécuter les décisions prises par les copropriétaires en AG.

Il n'a donc pratiquement aucun degré de liberté (il ne peut prendre de décision qu'en cas d'urgence pour sauvegarder les biens)

Aucun dégré de liberté?
1. Dans mon ACP le syndic précedent a entre autres installé une nouvelle porte d'accès au parking souterrain sur base de l'Art. 5778 §4 4° CC.
2. Le syndic actuel essaie de mettre l'électricité au normes (facture de dizaines de milliers d'EUR). Il en a informé oralement l'AG du 12.06.2017, mais n'a pas demandé une décision. Selon moi il a dépassé le cadre de ses préogatives. A l'envers du cas précédent (porte du parking) il n'a pas justifié lors de l'AG explicitement par écrit sa décision d'appliquer la procédure urgente, ni présenté un budget explicite. On n'a aucune idée que cela va couter.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

max11 a écrit :

Il agit et contracte en toute indépendance !

....

D'accord avec vous.Le syndic n'est pas engagé par l'association des copropriétaires et n'agit pas dans le cadre d'un contrat d'emploi. Il n'est pas un salarié. Il n'est pas soumis à un pouvoir hiérarchique.

Le syndic est désigné ou nommé mais pas engagé.Selon les circonstances, le syndic est un organe de l'ACP, un mandataire, un prestataire de services.

Il doit rendre compte de sa gestion qui ne consiste pas qu'à exécuter les décisions de l'assemblée générale.

Dernière modification par GT (22-06-2017 13:29:59)

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BMCTools
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

Cher Panchito,
Je pense que vous êtes l’exception. Dans la grande majorité des cas , c'est effectivement le syndic qui va proposer son contrat. Il le fait dans sa remise d'offre car il est déontologiquement obligé de le faire (Art 8 du code de déontologie de l'IPI). Mais comme tout contrat de prestation, il est consensuel. Qu'il soit proposé par l'une ou l'autre partie n'a pas beaucoup d'importance. In fine, il faut que l'ensemble des parties accepte son contenu.

Cher Paspigeon,
Le contrat fait partie intégrante de l'offre et dois être négocié avant l'assemblée.
En effet, une modification du contrat pourrait entraîné une modification de la tarification.
Il dois donc être présenté à l'AG d'une manière ou d'une autre.

Deux conseils.
Premièrement, certains auteurs confirment que le choix du syndic est prérogative de l'AG qu'elle ne peut pas mandaté quelqu'un d'autre pour réalise son choix, y compris le conseil de copropriété. A ne pas oublier.
Deuxièmement, il faut que l'AG mandate la ou les personnes pour signer le contrat du syndic au nom de l'AG. Ce n'est en effet pas une mission légale du conseil de copropriété lorsqu'il existe.

Bien à vous.


Yves Van Ermen

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hellooo
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

La facilité de déléguer un pouvoir de signature ne signifie pas une délégation du pouvoir de négocier les termes d'un contrat. il ne faut donc pas que l'AG mandate la ou les personnes pour signer un contrat au nom de l'AG dans le cas où  l'AG n'a encore rien lu ( rien étudié) ni rien voté  de manière formelle pour exprimer son approbation ( ou l'amendement) de chacune des clauses fixées dans les 30 pages  dudit contrat.

l'AG doit faire son travail.

Le CP pigeon qui accepterait de signer un contrat non suffisamment étudié scrupuleusement par les copropriétaires fait du tort à la copropriété par l'acceptation de sa délégation de signature à la légère.

Dans les petites ACP de moins de 20 lots il est bien aisé de faire passer le contrat autour de la table pour le signer en séance ( durée de réalisation de l'opération de signature en séance sans délégation :  10 min)

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hellooo
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

Cher Paspigeon,
Le contrat fait partie intégrante de l'offre et dois être négocié avant l'assemblée.

OUI et c'est réalisable réalisable avec  le train du numérique et les moyens modernes de communication qui permettent d'envoyer à tous les copropriétaires le contrat à lire et étudier soigneusement  en phase AMONT DE LA  REUNION DE L'AG.

Il faut donc disposer d'une liste des adresses emails des copropriétaires afin qu'ils puissent faire circuler ce projet de contrat et se concerter sur leur avis à ce sujet.

Mais qui a une liste des adresses emails officiellement dans nos copropriétés ?

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luc
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

hellooo a écrit :

Mais qui a une liste des adresses emails officiellement dans nos copropriétés ?

Dans mon ACP on a au moins une liste partielle (ceux qui sont invités par e-mail). Le syndic l'a diffusé par erreur (diffusion CC au lieu de BCC), mais n'a pas admis son erreur à tous les membres de l'AG. Par ce fait cette liste est devenu officielle (= utilisable par un CP) selon un avis de la commission CPVP.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

luc a écrit :

[]

Dans mon ACP on a au moins une liste partielle (ceux qui sont invités par e-mail). Le syndic l'a diffusé par erreur (diffusion CC au lieu de BCC), mais n'a pas admis son erreur à tous les membres de l'AG. Par ce fait cette liste est devenu officielle (= utilisable par un CP) selon un avis de la commission CPVP.

Pourriez-vous communiquer l'avis de la commission duquel il ressort qu'une liste d'adresses courriel diffusée par erreur devient une liste officielle d'adresses mail .

Ce n'est pas parce qu' un copropriétaire dispose d'un boite mail qu'il souhaite y être joint par d'autres copropriétaires quand bien même il aurait accepté que le syndic lui fasse parvenir sur celles-ci certains documents. L'objet de l'utilisation de l'adresse est précisé dans l'accord donné au syndic.

Dernière modification par GT (25-06-2017 12:17:35)

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hellooo
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

Pourriez-vous communiquer l'avis de la commission duquel il ressort qu'une liste d'adresses courriel diffusée par erreur devient une liste officielle d'adresses mail de coordonnées de contact des copropriétaires.

Ce bricolage  auquel les copropriété et toutes les personnes concernées  sont condamnées est utile à diffuser car on a besoin de moderniser la gestion qui est sous-développée dans la majorité des buildings que je connais.

Alors Merci d'avoir osé dévoiler l'astuce  dans ce forum.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

GT a écrit :
luc a écrit :

Dans mon ACP on a au moins une liste partielle (ceux qui sont invités par e-mail). Le syndic l'a diffusé par erreur (diffusion CC au lieu de BCC), mais n'a pas admis son erreur à tous les membres de l'AG. Par ce fait cette liste est devenu officielle (= utilisable par un CP) selon un avis de la commission CPVP.

Pourriez-vous communiquer l'avis de la commission duquel il ressort qu'une liste d'adresses courriel diffusée par erreur devient une liste officielle d'adresses mail .

Ce n'est pas parce qu' un copropriétaire dispose d'un boite mail qu'il souhaite y être joint par d'autres copropriétaires quand bien même il aurait accepté que le syndic lui fasse parvenir sur celles-ci certains documents. L'objet de l'utilisation de l'adresse est précisé dans l'accord donné au syndic.

CPVP a écrit :

FAQ : Dois-je respecter la loi vie privée lors de l'envoi de messages non personnalisés ?
Non. La Loi vie privée ne s'applique que lors d'un traitement (par exemple utilisation, transmission, diffusion) de données à caractère personnel (par exemple nom, prénom, adresse, numéro de téléphone, adresse e-mail).

Chaque membre d'une association a le droit de contacter les autres membres d'un organe décisionnel de cette association pour se concerter concernant par exemple les décisions à prendre, ... . Ce principe a été confirmé par un jugement non-publié du 24.06.2015 (JP SJN) d'un CP A contre le CP B et l'ACP.

Ilya un mois je recherchais de la documentation concernant le point 46 de l'avis de 2008 de la CPVP. Je n'ai pas retrouvé le texte explicite qui restreint l'utilisation de l'adresse e-mail à des personnes limitées par son titulaire et des bûts définies par son titulaire. En effet la LVP est plutôt de la tendance tout ou rien.

Depuis lors j'ai changé la manière que l'ACP peut communiquer avec moi.
Extrait anonymisé de la confirmation:

Modification des méthodes d'envoi de courrier
Demandeur : (..)
Envoi de courrier : Email
Envoi Assemblées Générales : Aangetekend

Cet extrait est accessible à tous les CP sur le site du syndic.

Autre exemple:
PV d'AG avec mon nom/adresse dessus: toujours soumis à la LPV
PV d'AG sans mon nom: pas soumis à la LVP, sauf si le contenu du PV l'impose (ex: Art. 46 de l'avis de 2008 de la CPVP)

Dernière modification par luc (25-06-2017 18:08:18)


Cordialement,

Luc

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hellooo
Pimonaute assidu
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Re : contrat écrit entre acp et syndic

Chaque membre d'une association a le droit de contacter les autres membres d'un organe décisionnel de cette association pour se concerter concernant par exemple les décisions à prendre, ... . Ce principe a été confirmé par un jugement non-publié du 24.06.2015 (JP SJN)

Cela fait 10 ans que ce principe a été acquis mais qu'en est-il dans la  pratique ?

07_BelgiqueHAMALsnpcCRI_ACPDroitCoordonneesCoproprietaires.jpg


Je crois que dans la quasi totalité des copropriétés on fabrique des actes sous seing privés avec  des gens capables de refuser de se connaitre et de se parler de leurs affaires communes .  C'est dommage et J'espère que les outils modernes changeront cette pratique afin que les copropriétaires  se prennent en mains et comparent les prix des choses pour faire baisser des surcouts non-rentables en copropriétés ( pour les locataires aussi).

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