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    commisaire aux comptes et impayés

    Zlurp
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 31-10-2008
    Messages : 727

    commisaire aux comptes et impayés

    Bonjour,
    Depuis que la loi l' exige nous avons un commissaire aux comptes qui declare que les comptes sont exacts et que tout va bien
    Je viens de voir un membre du cdc qui m'a montré qu'il y a 18.000 euros de charges non payées par les copros.
    N'est-ce pas le rôle du commissaire aux compte de veiller à ce que le syndic récupère ces charges impayées ?
    Merci


    zlurp

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : commisaire aux comptes et impayés

    Non pas du tout!

    Le commissaire ne vérifie pas les journaux de chaque copropriétaire.

    Il vérifie:
    - les facturiers d'entrée et de sortie
    - les extraits de comptes
    - le bilan

    Maintenant, lors de l'envoi des décomptes de charges trimestriels, vous n'exigez pas de recevoir la balance des copropriétaires? ce document indique pour chaque CP s'il a un solde débiteur ou créditeur vis à vis de la copropriété et le montant (tant en positif qu'en négatif). C'est évidemment un MUST de recevoir ce document au moins une fois tous les trimestres.

    Pourquoi? Mais parce qu'en copropriété les bons payeurs sont légalement solidaires des mauvais payeurs....

    Et donc s'il y a un trou de 18.000€, le Syndic n'a pas d'autre choix que de lancer un appel de fonds de 18.000€ ... puisque légalement, il ne peut pas faire tomber votre compte en-dessous de zéro.

    Vous n'avez pas fait voter des procédures hyper musclées de recouvrement à l'égard des mauvais payeurs?

    Comblez vite ce vide, car si vous êtes un bon payeur, vous allez être obligé de payer les charges des mauvais payeurs...

    C'est la loi!

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    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 071
    Site Web

    Re : commisaire aux comptes et impayés

    Zlurp a écrit :

    N'est-ce pas le rôle du commissaire aux compte de veiller à ce que le syndic récupère ces charges impayées ?

    Non. voir l'explication de panchito.

    En plus je présume que vos statuts n'ont pas été coordonné. Donc en application de l'Art. 577-14 2ème  alinéa CC, l'ACP ne peut pas opposer le rapport du commissiare aux comptes à un CP puisque les statuts n’ont pas définie préalablement la mission du commissaire aux comptes (Art. 577-8/2 CC).

    Il y a trois types de mission d’un commissaire aux comptes :
    - La minimale, comme décrite par panchito (vérifier le livres comptables et voir si pour toute dépense il y a une pièce)
    - La normale, qui en plus impose de vérifier la validité de la pièce justificative
    - La complète, qui impose de vérifier la trésorerie de l’ACP. Est-ce à tout moment l’ACP à l’argent en caisse pour faire face à ses obligations ?


    Cordialement,

    Luc

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : commisaire aux comptes et impayés

    Dans les copropriété que je connais, nous exigeons toujours que le Syndic envoie avec les décomptes trimestriels la balance des CP. Tous les CP's peuvent donc voir qui a des dettes par rapport à l'ACP et de combien...

    Cela peut rajouter une pression supplémentaire sur les mauvais payeurs....et donner lieu à des situations cocasses en AG où les bons payeurs, qui en ont vraiment marre que les mauvais viennent chercher de l'argent dans leur portefeuille, ne les autorisent plus à prendre la parole et les coupent systématiquement: "Payez vos charges et on vous laissera parler!"

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    Lolasto-6122
    Pimonaute
    Inscription : 08-09-2014
    Messages : 1

    Re : commisaire aux comptes et impayés

    selon ceci:
    "En plus je présume que vos statuts n'ont pas été coordonné. Donc en application de l'Art. 577-14 2ème alinéa CC, l'ACP ne peut pas opposer le rapport du commissiare aux comptes à un CP puisque les statuts n’ont pas définie préalablement la mission du commissaire aux comptes (Art. 577-8/2 CC."

    cela voudrait dire que tout acte pris par une acp non coordonée nouvelle loi est illégal? Cette acp est paralysée?

    merci


    Lolasto

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    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 071
    Site Web

    Re : commisaire aux comptes et impayés

    lolasto a écrit :

    selon ceci:
    "En plus je présume que vos statuts n'ont pas été coordonné. Donc en application de l'Art. 577-14 2ème alinéa CC, l'ACP ne peut pas opposer le rapport du commissiare aux comptes à un CP puisque les statuts n’ont pas définie préalablement la mission du commissaire aux comptes (Art. 577-8/2 CC."

    cela voudrait dire que tout acte pris par une acp non coordonée nouvelle loi est illégal? Cette acp est paralysée?

    merci

    Elle est paralysée en ce qui concerne les décisions que l’AG devait prendre sur proposition du syndic entre le 01.09.2010 et le 31.08.2014.

    L’ACP a eu 4 ans pour se mettre en conformité avec la loi. C’est un fait que la loi n’impose pas de sanctions, puisque les conséquences de cette inaction/obstruction peuvent être à eux seuls dramatiques.

    Il ne fallait pas y ajouter quelque chose pour aggraver la situation. C'est à lui seul suffisament grave. L'utilisation des mots "de plein droit" sont à eux-mêmes suffisante comme avertissement.

    Comment lever cette obstruction ? Une possibilité :
    - Déliberer, adapter s'il faut et voter d’urgence (dans les 30 jours) ce qui est nécessaire (lisez attentivement la loi du 02.09.2010 et ses annexes) et donner la misison aux syndic d’en faire un acte authentique par voie de notaire et de soumettre la version coordonnée des statuts à l’approbation de l’AG endéans les 6 mois.
    - Envoyer une copie du PV des décisions par recommandé (non obstant ce que le CP a demandé) à tous les CP et tous les résidents en dans la semaine qui suit l'AG.
    - Envoyer une copie de l‘acte authentique par recommandé (non obstant ce que le CP a demandé) à tous les CP dans les 4 mois qui suivent l’AG.
    - …


    Cordialement,

    Luc

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    Lolasto-6122
    Pimonaute
    Inscription : 08-09-2014
    Messages : 1

    Re : commisaire aux comptes et impayés

    merci!


    Lolasto

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    Zlurp
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 31-10-2008
    Messages : 727

    Re : commisaire aux comptes et impayés

    L'AG a lieu en le 18 octobre, trop tard pour mettre des points à l' ordre du jour mais je vais parler de ces problèmes.
    J' ai hélas cru comme une majorité de copropriétaires que lorsqu 'on achete un appart en copropriété,  on a moins de soucis que lorsqu'on a une maison, c' est totalement faux.
    Merci pour vos réponses


    zlurp

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : commisaire aux comptes et impayés

    lorsqu 'on achete un appart en copropriété, on a moins de soucis que lorsqu'on a une maison, c' est totalement faux.

    Dans une maison vous êtes évidemment seul maître à bord. Si en plus c'est une 4 façades, en général vous aurez aussi peu de problèmes de voisinage.

    Quand on achète un bien dans une Copropriété, comme le mot le dit si bien, on est "CO"-propriétaires et donc propriétaires avec d'autres... avec tout ce que cela sous-entend.

    Comment peut-on croire avoir moins de soucis quand on achète en co-propriété? C'est évident que c'est tout le contraire.

    Mais bien souvent c'est faute de moyen que les gens ne s'achètent pas une 4 façades sur 15 ares de terrain.

    Ou pour faire des économies de chauffage, où pour être dans un building à côté de son job.

    Mais généralement, c'est par manque de moyens financiers...

    Bon, il y a aussi des appartements à Woluwe-Saint-Pierre qui coûtent au moins 2 fois plus qu'une 4 façades sur 15 ares dans le Hainaut.

    Tout est une question de choix après y avaoir mûrement réfléchi et s'être bien documenté sur ce choix de vie fondamental.

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