Logements Etudiants maison unifamiliale

Votre alternative n'est pas exacte. Si vous divisez un logement, il faut un accord de l'urbanisme, peu importe le bail.

a) C'est à vous de voir (et aux locataires). Les signataires sont ceux qui sont tenus au bail. Ceux qui ne signent pas... vous pourrez tjs courir derrière au besoin...
b) aucune chance. Si vous indiquez une partie privative (chambre), c'est un kot individuel typique, avec permis de location.
c) Pour moi, c'est trop évident comme contournement. Je n'imagine pas que ça puisse passer et être considéré comme une colocation.

Et vous faites comment s'ils se domicilient ?

Bjr,
Il faut voir ce que dit le code bruxellois de construction...
Si comme en RW changement d'affectation Ou de destination de bâtiment, la raison "unifamiliale" n'est plus respectée, donc cela nécessiterait un permis.
Ensuite voir au niveau bruxellois si pas un règlement particulier genre "kots étudiants", à défaut de la nécessité d'un permis de location.
Et sachez aussi que les étudiants sont censés s'incrire au niveau de la commune sur leur résidence estudiantine, mais encore une fois sur bruxelles ???

La solution peut être un seul bail avec toutes les identités des locataires. 
Lors de changement de locataire, il suffit d'établir un addenda.  Cette formule a quelques inconvénients (quelle responsabilité dans les dégâts locatifs, etc.) mais moins que l'aventure de la maison transformée en kots d'étudiants.
Comme pour toute colocation, un seul loyer doit être payé.  Pas question que chacun paie séparément sa quote-part.
ça fonctionne assez bien, j'ai quelques clients avec des appartements pareillement loués.  Evidement, le vieillissement des décors est assez rapide mais les décors ne doivent ni être récents ni luxueux.

Les locataires sont responsables solidairement.
Un seul loyer à vérifier, c'est plus simple que 3 ou4 ou 5 !

Pour votre information, je viens de discuter avec une société spécialisée dans la gestion de collocations gérant une bonne vingtaine d'immeubles co-loués en BW et sur Bruxelles.

Ils m'affirment utiliser un bail par occupant (un loyer par occupant) qui mentionne qu'il s'agit d'un habitat partagé / ménage unique etc.

Les baux ne sont pas enregistré - maintenant comme il s'agit de baux de droit commun (qui peuvent être verbal ou écrit hormis pour les kots) il n'est pas forcement obligatoire de les enregistrer (le paiement des loyers peut être considéré comme suffisant pour prouver l'existence d'un contrat de location)  et les sanctions pour un bail non enregistré (entre autre pas de délais de préavis ou d'indemnités de départ) ne s'applique que dans le cas d'un bail (résidence principale) conclu ou réputé avoir été conclu pour un délai de 9 ans.
Le seul inconvénients - pas de date certaine sans enregistrement.

Cette société est active depuis de nombreuses années dans le secteur de la colocation et m'affirme ne jamais avoir eu de problèmes…

Je comprends bien vos réserves sur le sujet mais je constate aussi qu'il existe un petit flou artistique juridique concernant la colocation. Je vais me renseigner auprès d'un juriste spécialisé en la matière et je vous tiendrais informé de son avis.

Cordialement,

- Oui merci j'ai commandé l'ouvrage ce matin
- Vous avez probablement raison mais comment enregistrer un bail de droit commun verbal ? Les sanctions et risques sont quand même nettement moins importante que pour un bail de résidence principale de 9 ans.

Pour info, je sais qu'à Liège, ils requalifient très vite les colocataires en "koteurs", car dans le second cas, il y a une taxation importante à leur avantage... mais pour le bailleur, il y a surtout un permis de location à obtenir (avec tout ce que ça implique en conformité, frais divers de procédures, etc.).

Dommage que ça ne soit pas mieux défini.