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Logements Etudiants maison unifamiliale

maxdelord
Pimonaute
Inscription : 25-09-2014
Messages : 5

Logements Etudiants maison unifamiliale

Bonjour,

Je viens de parcourir différent post sur le forum concernant le sujet des logements étudiants - colocations etc. Pour résumer (et rajouter quelques questions) :

Logements étudiant dans une unifamiliale (un logement)

=> besoin d'introduire un permis d'urbanisme pour changer la destination du bien et le nombre de logements. Procédure couteuse, longue et hasardeuse (grande chance que le permis ne soit pas octroyé). Nombre important de règles à respecter: contraintes du SIAMU, recommandation du 07 juin 2012 relatives aux logements pour étudiants, etc.

Alternative / Solution:

=> Ne pas modifier le nombre de logements dans l'unifamiliale mais la louer à des étudiants colocataires avec un bail de droit commun (résidence secondaire) comprenant une clause de solidarité, etc. Ok jusque la.

Questions

a) Le bail doit il être impérativement co-signé par l'ensemble des locataires ?
b) Possibilité de faire un bail par chambre signé individuellement ? Mentionnant l'espace privatif (chambre) et commun (cuisine, salon, sdb) ? Et mentionnant qu'il s'agit d'une colocation.
c) Le bail de colocation doit-il comprends un loyer général ? Ou peut il comprendre un loyer ventilé par occupants ?

Afin de mieux comprendre le contexte et les questions ci-dessus, je désire mettre en location une habitation unifamiliale à des étudiants de type erasmus pour des courtes périodes (6 mois ou 1 an). En plus d'une rotation importante, les étudiants ne ce connaissent pas forcement. Il est donc compliqué de leur faire co-signer à chaque changement un nouveau bail. De plus il pourrait arriver qu'une chambre ou l'autre ne soit pas occupé pendant une certaine période.

Un grand merci d'avance pour vos précieux conseils !!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Votre alternative n'est pas exacte. Si vous divisez un logement, il faut un accord de l'urbanisme, peu importe le bail.

a) C'est à vous de voir (et aux locataires). Les signataires sont ceux qui sont tenus au bail. Ceux qui ne signent pas... vous pourrez tjs courir derrière au besoin...
b) aucune chance. Si vous indiquez une partie privative (chambre), c'est un kot individuel typique, avec permis de location.
c) Pour moi, c'est trop évident comme contournement. Je n'imagine pas que ça puisse passer et être considéré comme une colocation.

Et vous faites comment s'ils se domicilient ?

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maxdelord
Pimonaute
Inscription : 25-09-2014
Messages : 5

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Himura a écrit :

Votre alternative n'est pas exacte. Si vous divisez un logement, il faut un accord de l'urbanisme, peu importe le bail.

a) C'est à vous de voir (et aux locataires). Les signataires sont ceux qui sont tenus au bail. Ceux qui ne signent pas... vous pourrez tjs courir derrière au besoin...
b) aucune chance. Si vous indiquez une partie privative (chambre), c'est un kot individuel typique, avec permis de location.
c) Pour moi, c'est trop évident comme contournement. Je n'imagine pas que ça puisse passer et être considéré comme une colocation.

Et vous faites comment s'ils se domicilient ?

Bonjour Himura,

Merci pour votre réponse

=> L'objectif est justement de ne pas diviser le logement mais de garder une habitation donc pas besoin de permis d'urbanisme.
a) Oui en effet je suis d'accord avec vous
b) Vous confirmez mon doute par contre pas de permis de location en en région Bxl
c) Pas entièrement d'accord avec vous - une colocation implique forcement une ventilation du loyer entre les occupants donc pourquoi cela ne pourrait il pas être mentionné dans le bail (droit commun)

Un bail de résidence secondaire ou de droit commun stipule clairement une interdiction de domiciliation donc au cas ou il déciderait de s'y domicilier pas vraiment mon problème.

Quelqu'un a t il un autre avis ?  Grmff - rexou ? Merci !

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YAKA
Pimonaute bavard
Lieu : Charleroi
Inscription : 04-03-2010
Messages : 375

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Bjr,
Il faut voir ce que dit le code bruxellois de construction...
Si comme en RW changement d'affectation Ou de destination de bâtiment, la raison "unifamiliale" n'est plus respectée, donc cela nécessiterait un permis.
Ensuite voir au niveau bruxellois si pas un règlement particulier genre "kots étudiants", à défaut de la nécessité d'un permis de location.
Et sachez aussi que les étudiants sont censés s'incrire au niveau de la commune sur leur résidence estudiantine, mais encore une fois sur bruxelles ???

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Je ne connais pas le cas Bruxellois, mais en ce qui concerne la RW :

c) la ventilation des loyers se faits entre colocataires. Si vous ventilez le loyer, vous ventilez les affectations privatives. Donc les logements sont séparés.
Vraiment, je crois que vous vous exposerez inutilement si vous jouez sur les mots. Le bail est une chose. Les Régions et autres instances peuvent très bien le requalifier malgré tout.

Pour la domiciliation, c'est bien plus compliqué.
Si un locataire s'y domicilie, et même si le bail l'interdisait, vous devrez quand même faire avec.

De plus, la justice requalifie presque automatiquement les baux des étudiants en "résidence principale", car le juge indique qu'il y passe la majorité de son temps.
C'est assez logique.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

La solution peut être un seul bail avec toutes les identités des locataires. 
Lors de changement de locataire, il suffit d'établir un addenda.  Cette formule a quelques inconvénients (quelle responsabilité dans les dégâts locatifs, etc.) mais moins que l'aventure de la maison transformée en kots d'étudiants.
Comme pour toute colocation, un seul loyer doit être payé.  Pas question que chacun paie séparément sa quote-part.
ça fonctionne assez bien, j'ai quelques clients avec des appartements pareillement loués.  Evidement, le vieillissement des décors est assez rapide mais les décors ne doivent ni être récents ni luxueux.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Francis a écrit :

Comme pour toute colocation, un seul loyer doit être payé.  Pas question que chacun paie séparément sa quote-part.

Francis, pourrais-tu préciser la raison ?
Je vois le pourquoi, mais pas l'utilité. Le versement du loyer n'est regardé que par le propriétaire.

Trouver un locataire me semble compliqué. S'il lit le bail, il ne voudra jamais être potentiellement redevable des dégâts des autres.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 404

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Les locataires sont responsables solidairement.
Un seul loyer à vérifier, c'est plus simple que 3 ou4 ou 5 !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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maxdelord
Pimonaute
Inscription : 25-09-2014
Messages : 5

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Francis a écrit :

Les locataires sont responsables solidairement.
Un seul loyer à vérifier, c'est plus simple que 3 ou4 ou 5 !


Merci pour vos réponses !

Une belle journée

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maxdelord
Pimonaute
Inscription : 25-09-2014
Messages : 5

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

maxdelord a écrit :

Francis a écrit : Les locataires sont responsables solidairement.
Un seul loyer à vérifier, c'est plus simple que 3 ou4 ou 5 !


Merci pour vos réponses !

Une belle journée

Pour votre information, je viens de discuter avec une société spécialisée dans la gestion de collocations gérant une bonne vingtaine d'immeubles co-loués en BW et sur Bruxelles.

Ils m'affirment utiliser un bail par occupant (un loyer par occupant) qui mentionne qu'il s'agit d'un habitat partagé / ménage unique etc.

Les baux ne sont pas enregistré - maintenant comme il s'agit de baux de droit commun (qui peuvent être verbal ou écrit hormis pour les kots) il n'est pas forcement obligatoire de les enregistrer (le paiement des loyers peut être considéré comme suffisant pour prouver l'existence d'un contrat de location)  et les sanctions pour un bail non enregistré (entre autre pas de délais de préavis ou d'indemnités de départ) ne s'applique que dans le cas d'un bail (résidence principale) conclu ou réputé avoir été conclu pour un délai de 9 ans.
Le seul inconvénients - pas de date certaine sans enregistrement.

Cette société est active depuis de nombreuses années dans le secteur de la colocation et m'affirme ne jamais avoir eu de problèmes…

Je comprends bien vos réserves sur le sujet mais je constate aussi qu'il existe un petit flou artistique juridique concernant la colocation. Je vais me renseigner auprès d'un juriste spécialisé en la matière et je vous tiendrais informé de son avis.

Cordialement,

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 302
Site Web

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

- il existe un ouvrage dédié à la colocation, publié en 2011: voir notre page "livres utiles"

- affirmer qu'il n'y a pas d'obligation d'enregistrer  les baux de droit commun n'est pas correct


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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maxdelord
Pimonaute
Inscription : 25-09-2014
Messages : 5

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

PIM a écrit :

- il existe un ouvrage dédié à la colocation, publié en 2011: voir notre page "livres utiles"

- affirmer qu'il n'y a pas d'obligation d'enregistrer  les baux de droit commun n'est pas correct

- Oui merci j'ai commandé l'ouvrage ce matin
- Vous avez probablement raison mais comment enregistrer un bail de droit commun verbal ? Les sanctions et risques sont quand même nettement moins importante que pour un bail de résidence principale de 9 ans.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 302
Site Web

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

maxdelord a écrit :

- Vous avez probablement raison mais comment enregistrer un bail de droit commun verbal ? Les sanctions et risques sont quand même nettement moins importante que pour un bail de résidence principale de 9 ans.

Je n'ai évidemment pas invoqué l'enregistrement  des baux verbaux (qui peuvent d'ailleurs également concerner des résidences principales...)


Erik DECKERS
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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 2 249

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Pour info, je sais qu'à Liège, ils requalifient très vite les colocataires en "koteurs", car dans le second cas, il y a une taxation importante à leur avantage... mais pour le bailleur, il y a surtout un permis de location à obtenir (avec tout ce que ça implique en conformité, frais divers de procédures, etc.).

Dommage que ça ne soit pas mieux défini.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : Logements Etudiants maison unifamiliale

Mes parents donnent en location à Bruxelles une grande maison occupée par des colocataires. Etudiants et/ou jeunes travailleurs.

Un seul bail pour l'ensemble du bien.
Trois signataires solvables et solidaires mentionnés sur le bail (avec caution éventuelle de parents).
Mention d'un nombre maximum d'occupants et obligation de communiquer les coordonnées actualisées de ceux-ci.
Bail court prolongé, donc devenu 9 ans  (enregistré).

Au moins un des signataires du bail n'habite plus l'immeuble, mais reste néanmoins le "payeur" des loyers. Probablement s'y retrouve-t-il sur le plan financier ! (Loyer d'un peu plus de 2000€ et 7 chambres le tout dans une belle commune du sud de bxl, avec jardin et garage). Au total, fort peu de problèmes et des loyers payés régulièrement depuis 6 ou 7 ans !  Et niveau urbanistique, pas de modification : un logement unifamilial.

Un bail par occupant, c'est irréaliste dans le cas d'une maison unifamiliale... et sur le plan pratique, c'est dans topus les cas une misère. Sauf si vous louez des chambres ou kots individuels et indépendants...


rexou

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