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Droits d'enregistrement réduits applicables ?

anthony14
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Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Bonjour,

mon père (propriétaire et célibataire) est décédé dernièrement, nous sommes 3 enfants.

Il a fait la répartition suivante dans son testament : 3/8 pour l'enfant 1, 3/8 pour l'enfant 2 et 2/8 pour le 3eme enfant.

Imaginons que le bien est estimé à 100.000€.

Avec l'accord de 2 et 3, l'enfant 1 souhaite racheter le bien avec sa copine (non cohabitant) à du 50-50.

soit : 1/8 de rachat par l'enfant 1 et 4/8 pour la copine.

A combien s'élèveront les droits d'enregistrement pour la copine? (il s'agit d'une maison modeste de 90ans, RC env 400€, pas d'autre habitation)

6 ou 12,5% de 50.000€???


Merci d'avance pour vos lumières

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PIM
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

anthony14 a écrit :

Bonjour,

mon père (propriétaire et célibataire) est décédé dernièrement, nous sommes 3 enfants.

Il a fait la répartition suivante dans son testament : 3/8 pour l'enfant 1, 3/8 pour l'enfant 2 et 2/8 pour le 3eme enfant.

Imaginons que le bien est estimé à 100.000€.

Avec l'accord de 2 et 3, l'enfant 1 souhaite racheter le bien avec sa copine (non cohabitant) à du 50-50.

soit : 1/8 de rachat par l'enfant 1 et 4/8 pour la copine.

A combien s'élèveront les droits d'enregistrement pour la copine? (il s'agit d'une maison modeste de 90ans, RC env 400€, pas d'autre habitation)

6 ou 12,5% de 50.000€???


Merci d'avance pour vos lumières

Je suppose que cela concerne la région wallonne.
Le plus prudent, c'est d'interroger votre notaire.


Erik DECKERS
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D1791
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Il faut remplir différentes conditions pour bénéficier du taux réduit.
RC 400€ => maison modeste => ok
Aucun autre bien immobilier => ok
S'y domicilier dans les 3 ans pour une période ininterrompue de 3 ans => à respecter après l'achat

Fraîchement divorcé, je conseille aussi à enfant 1 de bien réfléchir avant d'acheter avec copine 1, d'autant plus qu'il s'agit d'une maison familiale (avec des souvenirs attachés ??).  Mais là je ne suis plus dans la question posée.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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anthony14
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

D'abord un tout grand merci pour votre réponse,

=> mise à part ses 3 conditions, n'y a-t-il pas d'autres cas particuliers?

En fait, j'ai eu l'information suivante de notre notaire :

nous avons un souci dans le dossier en ce sens que le receveur refuse l’application du taux réduits (6%) sur la part acquise par Mlle au motif que l’opération ne porte pas sur la totalité de l’immeuble (vous étiez déjà propriétaire d’une partie et donc l’opération ne porte que sur les parts cédées par vos frères).

=> du coup, il nous réclame les 6.5% supplémentaire... hmm

Je me demande donc s'il n'y aurait pas une erreur quelques parts, nous avons tendance à nous méfier... deux avis en valent mieux qu'un...

quand je parle d'enfant, il s'agit de personne d'une trentaine d'année avec plusieurs années de relations. wink les sécurités ont bien été prise et fixées en cas de problème.

D1791 a écrit :

Il faut remplir différentes conditions pour bénéficier du taux réduit.
RC 400€ => maison modeste => ok
Aucun autre bien immobilier => ok
S'y domicilier dans les 3 ans pour une période ininterrompue de 3 ans => à respecter après l'achat

Fraîchement divorcé, je conseille aussi à enfant 1 de bien réfléchir avant d'acheter avec copine 1, d'autant plus qu'il s'agit d'une maison familiale (avec des souvenirs attachés ??).  Mais là je ne suis plus dans la question posée.

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D1791
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

J'ai répondu en partant du principe que la question concernait la région Wallonne (taux 6-12.5%).

Je viens de relire un cours récent donné par Didier Grégoire.
En région Wallonne, je ne trouve nulle trace d'une contrainte de ce type.  Sur le site du SPF non plus.

En région Bruxelloise, il y a une particularité pour la réduction de la base imposable qui impose d'être propriétaire de la totalité en pleine propriété.  Il pourrait donc y avoir une astuce spécifique.

Le meilleur conseil est certainement celui de Pim : vérifier avec un notaire ou un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier.

Pour ma part, je reste sur ma première réponse, mais je suis vivement intéressé par la suite que vous réservera l'administration.

Edit : la demande a bien été faite lors de l'acte ?


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anthony14
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Il s'agit bien de la région Wallonne.

L'info de mon notaire est :  Vous devez payer....

Il me dit également avoir consulté le centre de consultation des notaires qui lui confirment que le droit est du.

Je vous avoue avoir perdu confiance au fil de l'avancée de la succession...

La demande a bien été faite lors de l'acte? c'est à dire? (l'acte a été signé lundi, et le notaire est revenu vers nous avec ça hier soir)

D1791 a écrit :

J'ai répondu en partant du principe que la question concernait la région Wallonne (taux 6-12.5%).

Je viens de relire un cours récent donné par Didier Grégoire.
En région Wallonne, je ne trouve nulle trace d'une contrainte de ce type.  Sur le site du SPF non plus.

En région Bruxelloise, il y a une particularité pour la réduction de la base imposable qui impose d'être propriétaire de la totalité en pleine propriété.  Il pourrait donc y avoir une astuce spécifique.

Le meilleur conseil est certainement celui de Pim : vérifier avec un notaire ou un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier.

Pour ma part, je reste sur ma première réponse, mais je suis vivement intéressé par la suite que vous réservera l'administration.

Edit : la demande a bien été faite lors de l'acte ?

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PIM
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

L'info de mon notaire est : Vous devez payer..

avec un argumentaire et un calcul, je suppose ?

Il y a , si j'ai bien compris, 2 opérations simultanées:
- la sortie d'indivision (en ce qui vous concerne) (donc plus d'indivision avec les indivis originaires) : droits de 1 % (?) calculés sur la valeur totale ? Ou sur les parts rachetées ?

- l'achat de la moitié par "copine 1" : elle achète sa moitié à quels vendeurs (l'indivision originaire, inclus vous ?)

Ou c'est une autre logique ?


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anthony14
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

son info est : Erreur de la part du receveur dont je viens de relire la note.

oui, il y a donc le rachat de 1/8 à mes 2 frères => droits de 1% sur la valeur de 1/8.

et rachat de copine 1 à enfant 2 et 3 de 4/8. => droits de 6% (communiqué avant la signature de l'acte) ou 12,5% (comme réclamé maintenant)

c'est la logique qui nous a été présentée et a été comprise de notre part.


PIM a écrit :

Citation :L'info de mon notaire est : Vous devez payer..

avec un argumentaire et un calcul, je suppose ?

Il y a , si j'ai bien compris, 2 opérations simultanées:
- la sortie d'indivision (en ce qui vous concerne) (donc plus d'indivision avec les indivis originaires) : droits de 1 % (?) calculés sur la valeur totale ? Ou sur les parts rachetées ?

- l'achat de la moitié par "copine 1" : elle achète sa moitié à quels vendeurs (l'indivision originaire, inclus vous ?)

Ou c'est une autre logique ?

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anthony14
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Il y a juste une nuance à prendre en compte, il y a un droit d'habitation à ma grand mère. => ce qui dévalue le bien de 8%, à savoir : 92.000€.

Mais ça ne nous empêche pas d'habiter dans la maison dans le délais légal de 3ans.

anthony14 a écrit :

son info est : Erreur de la part du receveur dont je viens de relire la note.

oui, il y a donc le rachat de 1/8 à mes 2 frères => droits de 1% sur la valeur de 1/8.

et rachat de copine 1 à enfant 2 et 3 de 4/8. => droits de 6% (communiqué avant la signature de l'acte) ou 12,5% (comme réclamé maintenant)

c'est la logique qui nous a été présentée et a été comprise de notre part.


PIM a écrit : Citation :L'info de mon notaire est : Vous devez payer..

avec un argumentaire et un calcul, je suppose ?

Il y a , si j'ai bien compris, 2 opérations simultanées:
- la sortie d'indivision (en ce qui vous concerne) (donc plus d'indivision avec les indivis originaires) : droits de 1 % (?) calculés sur la valeur totale ? Ou sur les parts rachetées ?

- l'achat de la moitié par "copine 1" : elle achète sa moitié à quels vendeurs (l'indivision originaire, inclus vous ?)

Ou c'est une autre logique ?

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D1791
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Selon moi la sortie d'indivision c'est 1% sur la totalité de la valeur de l'immeuble et pas seulement sur 1/8e.

Ce ne serait sur 1/8e que si 2 des 3 enfants restaient encore en indivision.

Mais je peux me tromper.

Demandé dans l'acte ça veut simplement dire que c'est dans l'acte d'achat que le bénéfice des 6% est demandé et pas par une réclamation ultérieure au services de l'enregistrement.


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PIM
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Histoire d'en rajouter une couche  yikes
(en tout cas, faire un petit calcul comparatif)

Et si vous aviez suivi le timing suivant :
1.- racheté d'abord toutes les parts à vos frères, vous auriez payé 1 % sur la valeur totale
et seriez devenu propriétaire du tout
2.- vous revendez (et donc recréez une nouvelle indivsion) 50 % à 'copine 1': c'était du 6 ou du 12,5 % ?

(le droit d'habitation - j'imagine 'à vie' - à votre grand-mère: j'ignore si cela a une incidence)

Vous devriez peut-être consulter LE spécialiste en matière de droits d'enregistrements, à savoir André Culot (cfr ses publications aux éditions Larcier: cfr notre page Livres utiles): mais j'ignore ce que cela coûte, une consultation motivée...


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anthony14
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

c'est dans le cas d'une succession que les droits sont à 1% => ici copine 1 devrait logiquement payé 6% il me semble...

Oui, après coup, on aurait agit différemment. 1% sur la totalité de la maison, suivi d'un mariage... et voilà...

ce que je tire du msg du recevoir c'est : vous êtes en partie propriétaire, donc, ici, le bien n'est pas vendu totalement => 12,5%

Revoici le msg :

le receveur refuse l’application du taux réduits (6%) sur la part acquise par Mlle  au motif que l’opération ne porte pas sur la totalité de l’immeuble (vous étiez déjà propriétaire d’une partie et donc l’opération ne porte que sur les parts cédées par vos frères).

PIM a écrit :

Histoire d'en rajouter une couche  yikes
(en tout cas, faire un petit calcul comparatif)

Et si vous aviez suivi le timing suivant :
1.- racheté d'abord toutes les parts à vos frères, vous auriez payé 1 % sur la valeur totale
et seriez devenu propriétaire du tout
2.- vous revendez (et donc recréez une nouvelle indivsion) 50 % à 'copine 1': c'était du 6 ou du 12,5 % ?

(le droit d'habitation - j'imagine 'à vie' - à votre grand-mère: j'ignore si cela a une incidence)

Vous devriez peut-être consulter LE spécialiste en matière de droits d'enregistrements, à savoir André Culot (cfr ses publications aux éditions Larcier: cfr notre page Livres utiles): mais j'ignore ce que cela coûte, une consultation motivée...

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anthony14
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Voici un petit lien : http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/droits-denregistrement/en-region-wallonne-1132/reduction-pour-habitations-modestes

Unique bien immobilier

Cette réduction n'est accordée que si l'immeuble acquis est l'unique bien possédé par l'acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal. Ils ne peuvent être propriétaires (ou avoir un autre droit réel, comme un usufruit) d’une autre habitation, même pour une partie indivise. Ainsi, si un acquéreur, nommé Bernard, souhaite acheter pour son compte personnel une petite maison située à Dinant, et dont le revenu cadastral est de 300 €, il ne pourra pas bénéficier de la réduction si son épouse (ou cohabitante légale) Anne est déjà propriétaire d’une maison d’un revenu cadastral de 530 €. Par contre, si l'acquéreur et sa cohabitante de fait n'étaient pas mariés ou cohabitants légaux, il n'y aurait pas de problème.

Il existe cependant quatre exceptions à ce principe:

- Tout d'abord, si le revenu cadastral de l'immeuble déjà possédé - à moins que ce ne soit une habitation-, ajouté au revenu cadastral de l'immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745 € (ou les autres limites mentionnées ci-dessus), Bernard pourra bénéficier de la réduction de droits.
- Ensuite, on ne tient pas compte des immeubles recueillis, en nue propriété, dans une succession de parents ou de grands-parents.
- Si les biens, qui empêchaient la réduction, sont vendus au plus tard dans l’année de l’acte notarié d’achat de la nouvelle habitation, ils ne sont pas pris en compte non plus.
- Enfin, il est fait abstraction des immeubles que l’acquéreur (ou son conjoint ou cohabitant légal) n’occupe pas personnellement en raison d’entraves qui rendent impossible l’occupation à la date de l’acte notarié d’acquisition.


Y aurait-il la dedans une clause qui nous empêcherait de bénéficier des droits d'enregistrement à 6%? N'étant pas spécialiste là dedans, je préfère avoir d'autres avis smile


Merci d'avance

anthony14 a écrit :

c'est dans le cas d'une succession que les droits sont à 1% => ici copine 1 devrait logiquement payé 6% il me semble...

Oui, après coup, on aurait agit différemment. 1% sur la totalité de la maison, suivi d'un mariage... et voilà...

ce que je tire du msg du recevoir c'est : vous êtes en partie propriétaire, donc, ici, le bien n'est pas vendu totalement => 12,5%

Revoici le msg :

le receveur refuse l’application du taux réduits (6%) sur la part acquise par Mlle  au motif que l’opération ne porte pas sur la totalité de l’immeuble (vous étiez déjà propriétaire d’une partie et donc l’opération ne porte que sur les parts cédées par vos frères).

PIM a écrit : Histoire d'en rajouter une couche  yikes
(en tout cas, faire un petit calcul comparatif)

Et si vous aviez suivi le timing suivant :
1.- racheté d'abord toutes les parts à vos frères, vous auriez payé 1 % sur la valeur totale
et seriez devenu propriétaire du tout
2.- vous revendez (et donc recréez une nouvelle indivsion) 50 % à 'copine 1': c'était du 6 ou du 12,5 % ?

(le droit d'habitation - j'imagine 'à vie' - à votre grand-mère: j'ignore si cela a une incidence)

Vous devriez peut-être consulter LE spécialiste en matière de droits d'enregistrements, à savoir André Culot (cfr ses publications aux éditions Larcier: cfr notre page Livres utiles): mais j'ignore ce que cela coûte, une consultation motivée...

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anthony14
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Voilà... le notaire me redirige vers l'article de loi posant problème...

Si quelqu'un pouvait m'éclairer...  j'avoue que j'y suis un peu perdu...

lien  (edit pim: correction technique du lien)



il s'agit de l'article 54 à savoir : La réduction prévue à l'article 53 n'est pas applicable à la vente d'une part indivise, à moins que celle-ci ne soit afférente à un étage ou partie d'étage d'un bâtiment.


merci d'avance

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Droits d'enregistrement réduits applicables ?

Ce que j'en comprends sur base de ce que vous avez communiqué:

"le receveur refuse l’application du taux réduits (6%) sur la part acquise par Mlle au motif que l’opération ne porte pas sur la totalité de l’immeuble (vous étiez déjà propriétaire d’une partie et donc l’opération ne porte que sur les parts cédées par vos frères)."

et
"il s'agit de l'article 54 à savoir : La réduction prévue à l'article 53 n'est pas applicable à la vente d'une part indivise, à moins que celle-ci ne soit afférente à un étage ou partie d'étage d'un bâtiment."

Puisque l'achat par votre compagne concerne des parts indivises (vente par enfant 2 et enfant 3 à copine 1, de leurs propres parts), le taux réduit n'est pas applicable.


Erik DECKERS
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