quel est le prix au mètre carré d'une cave à Bruxelles?

Miura · #1 07-10-2014 22:32:18

Bonjour, je désire acheté à la copropriété de mon immeuble, mad une pièce qui servait de reserve (cuve) à mazout afin de l' aménager en cave, elle fait 15 mètres carrés.
Quel prix pourrais je proposer et sur quelle base officielle?
Y aura t il des frais de notaire? et à combien s'évalueraient ils?

merci d'avance pour vos réponses wink

PIM · #2 08-10-2014 09:12:12

Miura a écrit :

Bonjour, je désire acheté à la copropriété de mon immeuble, une pièce qui servait de reserve (cuve) à mazout afin de l' aménager en cave, elle fait 15 mètres carrés.
Quel prix pourrais je proposer et sur quelle base officielle?
Y aura t il des frais de notaire? et à combien s'évalueraient ils?
merci d'avance pour vos réponses

- pour la valeur: il n'y a pas de référence officielle. Cela résultera d'un accord entre parties.
- l'ACP a-t-elle donné son accord pour procéder à la vente ?
- cette cave (local à mazout désaffecté) était, j'imagine, dans les parties communes et deviendrait un local privé: quid des quotités ??
- comme pour toute vente, il y aura acte authentique et des "frais de notaire", qui, sur un petit prix de vente, sont très élevés. Utilisez notre module "calculs" (voir menu en haut de la page)
- Une solution locative me paraît une alternative plus simple à mettre en place.

luc · #3 08-10-2014 11:34:15

En plus de ce que Pim a dit, il faudra changer les statuts (= frais d’un acte acte authentique) et demander un permis d'urbanisme (changement de destination de ce local "mazout").

En plus il est fort probable que le notaire devra exiger une attestation du sol.

Pour la région Bruxelloise lisez attentivement la page Connaître l'état du sol?.

rexou · #4 08-10-2014 13:17:29

PIM a écrit :

- Une solution locative me paraît une alternative plus simple à mettre en place.

Je partage entièrement cet avis !

C'est simple et pas cher. smile

grmff · #5 08-10-2014 17:47:57

Je partage aussi l'idée de la location. Vous pouvez parfaitement conclure une location (très) long terme, qui vous rend quasi propriétaire.

PIM · #6 08-10-2014 17:56:44

grmff a écrit :

Je partage aussi l'idée de la location. Vous pouvez parfaitement conclure une location (très) long terme, qui vous rend quasi propriétaire.

Mais si c'est un bail d'une durée initiale supérieure à 9 ans, cela doit faire l'objet d'un acte authentique notarié (je le précise pour Miura, pas pour Grmff)

Miura · #7 16-11-2014 18:42:49

Tout d'abord merci à tous.
Suite à vos conseils j'ai décidé de voir plus grand ;
en sous-sol il y a aussi un ancien appartement de concierge; je dois passer un permis d'urbanisme(+/-600 euros), un ami architecte m'a fait des plans pour que cette espace soit conforme et pouvoir être considéré comme un logement.
J'en ai pour 45000 euros de frais pour le rendre conforme.
Le recalcule des quotes parts, nouveaux plans et nouvel acte de base devrait coûter 4500 euros ( c'est un immeuble de 6 étages avec 2 appartements par étage).
Je ne sais pas vraiment quelle somme proposer, vu que ce n'est pas une surface habitable, je pensais à 450 euros le mètre carré.soit 24750 euros pour 55 mètres carré.
qu'en pensez vous? existe t il un prix officiel sur lequel je peux me baser?
Merci d'avance.

luc · #8 17-11-2014 12:23:02

Miura a écrit :

Tout d'abord merci à tous.
Suite à vos conseils j'ai décidé de voir plus grand ;
en sous-sol il y a aussi un ancien appartement de concierge; je dois passer un permis d'urbanisme(+/-600 euros), un ami architecte m'a fait des plans pour que cette espace soit conforme et pouvoir être considéré comme un logement.
J'en ai pour 45000 euros de frais pour le rendre conforme.
Le recalcule des quotes parts, nouveaux plans et nouvel acte de base devrait coûter 4500 euros ( c'est un immeuble de 6 étages avec 2 appartements par étage).
Je ne sais pas vraiment quelle somme proposer, vu que ce n'est pas une surface habitable, je pensais à 450 euros le mètre carré.soit 24750 euros pour 55 mètres carré.
qu'en pensez vous? existe t il un prix officiel sur lequel je peux me baser?
Merci d'avance.

La lecture du RRU - Titre II Normes d'habitabilité des logements me fait douter quant à la possibilité de changer la conciergerie au sous-sol en un appartement privé, si situé à Bruxelles.

N’oubliez pas que ce genre de changement est un changement de destination, avec obligatoirement une demande de permis d’urbanisme.

Votre budget est probablement un peu sous-estimé, puisque dans mon ACP on demande pour une cave de 16 m2 25.000 EUR. Immeuble de 1975.

Miura · #9 17-11-2014 12:50:59

luc a écrit :

Miura a écrit : Tout d'abord merci à tous.
Suite à vos conseils j'ai décidé de voir plus grand ;
en sous-sol il y a aussi un ancien appartement de concierge; je dois passer un permis d'urbanisme(+/-600 euros), un ami architecte m'a fait des plans pour que cette espace soit conforme et pouvoir être considéré comme un logement.
J'en ai pour 45000 euros de frais pour le rendre conforme.
Le recalcule des quotes parts, nouveaux plans et nouvel acte de base devrait coûter 4500 euros ( c'est un immeuble de 6 étages avec 2 appartements par étage).
Je ne sais pas vraiment quelle somme proposer, vu que ce n'est pas une surface habitable, je pensais à 450 euros le mètre carré.soit 24750 euros pour 55 mètres carré.
qu'en pensez vous? existe t il un prix officiel sur lequel je peux me baser?
Merci d'avance.
La lecture du RRU - Titre II Normes d'habitabilité des logements me fait douter quant à la possibilité de changer la conciergerie au sous-sol en un appartement privé, si situé à Bruxelles.
N’oubliez pas que ce genre de changement est un changement de destination, avec obligatoirement une demande de permis d’urbanisme.
Votre budget est probablement un peu sous-estimé, puisque dans mon ACP on demande pour une cave de 16 m2 25.000 EUR. Immeuble de 1975.

Miura · #10 17-11-2014 12:55:56

L'échevin a accepté le plan de rénovation, nous devons rentrer le dossier . l'architecte de la commune a dit que si ça bloque cela sera au niveau de la Région.
La copropriété est prête a laisser le bien a ce prix, toutefois je ne veux pas avoir de soucis avec le fisc.
Quel serait le prix minimum accepté pour ne pas avoir d'amende dans ce cas?
merci

Miura a écrit :

luc a écrit : Miura a écrit : Tout d'abord merci à tous.
Suite à vos conseils j'ai décidé de voir plus grand ;
en sous-sol il y a aussi un ancien appartement de concierge; je dois passer un permis d'urbanisme(+/-600 euros), un ami architecte m'a fait des plans pour que cette espace soit conforme et pouvoir être considéré comme un logement.
J'en ai pour 45000 euros de frais pour le rendre conforme.
Le recalcule des quotes parts, nouveaux plans et nouvel acte de base devrait coûter 4500 euros ( c'est un immeuble de 6 étages avec 2 appartements par étage).
Je ne sais pas vraiment quelle somme proposer, vu que ce n'est pas une surface habitable, je pensais à 450 euros le mètre carré.soit 24750 euros pour 55 mètres carré.
qu'en pensez vous? existe t il un prix officiel sur lequel je peux me baser?
Merci d'avance.
La lecture du RRU - Titre II Normes d'habitabilité des logements me fait douter quant à la possibilité de changer la conciergerie au sous-sol en un appartement privé, si situé à Bruxelles.
N’oubliez pas que ce genre de changement est un changement de destination, avec obligatoirement une demande de permis d’urbanisme.
Votre budget est probablement un peu sous-estimé, puisque dans mon ACP on demande pour une cave de 16 m2 25.000 EUR. Immeuble de 1975.

Miura · #11 17-11-2014 13:07:18

Quelqu'un sait si, lors du recalcul des quotes parts, le cadastre pourrait augmenter pour ceux qui ont fait des transformation tel que le rajout d'une chambre...?

Miura a écrit :

L'échevin a accepté le plan de rénovation, nous devons rentrer le dossier . l'architecte de la commune a dit que si ça bloque cela sera au niveau de la Région.
La copropriété est prête a laisser le bien a ce prix, toutefois je ne veux pas avoir de soucis avec le fisc.
Quel serait le prix minimum accepté pour ne pas avoir d'amende dans ce cas?
merci

Miura a écrit : luc a écrit : Miura a écrit : Tout d'abord merci à tous.
Suite à vos conseils j'ai décidé de voir plus grand ;
en sous-sol il y a aussi un ancien appartement de concierge; je dois passer un permis d'urbanisme(+/-600 euros), un ami architecte m'a fait des plans pour que cette espace soit conforme et pouvoir être considéré comme un logement.
J'en ai pour 45000 euros de frais pour le rendre conforme.
Le recalcule des quotes parts, nouveaux plans et nouvel acte de base devrait coûter 4500 euros ( c'est un immeuble de 6 étages avec 2 appartements par étage).
Je ne sais pas vraiment quelle somme proposer, vu que ce n'est pas une surface habitable, je pensais à 450 euros le mètre carré.soit 24750 euros pour 55 mètres carré.
qu'en pensez vous? existe t il un prix officiel sur lequel je peux me baser?
Merci d'avance.
La lecture du RRU - Titre II Normes d'habitabilité des logements me fait douter quant à la possibilité de changer la conciergerie au sous-sol en un appartement privé, si situé à Bruxelles.
N’oubliez pas que ce genre de changement est un changement de destination, avec obligatoirement une demande de permis d’urbanisme.
Votre budget est probablement un peu sous-estimé, puisque dans mon ACP on demande pour une cave de 16 m2 25.000 EUR. Immeuble de 1975.

grmff · #12 17-11-2014 15:54:18

Si votre copropriété vous laisse une conciergerie pour 25.000€, alors qu'elle en vaudra 150.000€ après 10.000€ de travaux et démarches, tant mieux pour vous.

Mais il est plus que probable que le fisc va vous retomber dessus...

Il n'est pas impossible non plus qu'un propriétaire se dise "au fond, c'était pas cher" et pense à utiliser la procédure de "rescission pour lésion" pour annuler purement et simplement la vente.

Bref, c'est un joli coup de poker...

Miura · #13 17-11-2014 16:10:51

Il y en a pour 40000 euros selon les devis.
Il est sûr qu 'après travaux il en vaudra 100000 euros.Mais ici le cas est particulier la copropriété ne veut pas vendre à quelqu'un d' extérieur à l'immeuble. Et l'endroit est inoccupé depuis 30 ans!!!(donc considéré comme une cave)
Nous perdons tous de l'argent en le laissant se dégrader, de plus ils veulent surtout une 13ème personne pour contribuer aux charges.
Ils ne se retourneront pas contre moi.
Mais alors quel prix honnête proposer et basé sur quoi?

grmff a écrit :

Si votre copropriété vous laisse une conciergerie pour 25.000€, alors qu'elle en vaudra 150.000€ après 10.000€ de travaux et démarches, tant mieux pour vous.
Mais il est plus que probable que le fisc va vous retomber dessus...
Il n'est pas impossible non plus qu'un propriétaire se dise "au fond, c'était pas cher" et pense à utiliser la procédure de "rescission pour lésion" pour annuler purement et simplement la vente.
Bref, c'est un joli coup de poker...

Adek89

grmff · #14 17-11-2014 16:22:56

Si cela vaut 100.000 après travaux et démarches, et qu'il y en a pour 40.000€ de frais, cela vaut 60.000.

Même si on enlève les frais de notaire, cela vaudra encore 50.000.

Donc, si vous l'avez pour 25.000, c'est une très bonne affaire.

Miura · #15 17-11-2014 16:40:49

oui, bonne affaire si le fisc ne me tombe pas dessus!!!Combien je risque?(amande)
Je devrais donc proposer 45000 euros?!

grmff a écrit :

Si cela vaut 100.000 après travaux et démarches, et qu'il y en a pour 40.000€ de frais, cela vaut 60.000.
Même si on enlève les frais de notaire, cela vaudra encore 50.000.
Donc, si vous l'avez pour 25.000, c'est une très bonne affaire.

grmff · #16 17-11-2014 16:53:23

Vous pouvez demander à votre notaire de déclarer une valeur "pro fisco" de 40.000€. De ce fait, vous payerez des droits sur 40.000€ et non sur 25.000. Et si le fisc rectifie un peu plus les droits, vous aurez de quoi discuter, et éviterez l'amende et les plus forte majorations.

Ou jouer au poker, surtout si c'est repris comme cave au cadastre et à l'enregistrement, et que votre acte reprend cela aussi.

D1791 · #17 17-11-2014 17:02:58

Je vais peut-être dire une bétise, mais est-ce que le fisc ne vous retombe pas dessus uniquement si il y a fraude ou que vous ne pouvez pas prouver qu'il n'y a pas eu fraude ?

Si vous faites une bonne affaire, le fisc ne vas pas vous tomber dessus. Il vous posera des questions et vous demandera de justifier votre prix. A vous de bétonner votre dossier dès le départ (expertise, pv d'AG...). Payer vous un expert. Pour quelques euros, vous aurez un document d'un tiers professionnel et vous gagnerez en assurance et en sérénité.

Et puis, si l'affaire est bonne, il faut la faire.
Le risque maximal avec le fisc, c'est qu'il vous fasse payer les droits de mutation sur une valeur supérieure, mais si vous êtes de bonne foi, vous ne devriez pas avoir d'amende.

La valeur de convenance, le fait que ça ennuie les autres copros, le fait que le local soit en sous-sol... peuvent justifier une valeur inférieure au prix du m2 du quartier.

Maintenant, pour vivre heureux, vivons caché, ne revendez pas trop vite avec une plus-value exceptionnelle le local. Ca ne titillera pas le fisc.

J'espère n'avoir pas dit de bétise...

grmff · #18 17-11-2014 17:07:55

Je vais peut-être dire une bétise, mais est-ce que le fisc ne vous retombe pas dessus uniquement si il y a fraude ou que vous ne pouvez pas prouver qu'il n'y a pas eu fraude ?

Vous dites une bêtise. Les droits sont dûs sur la valeur du bien. Pas sur le prix payé.

J'ai déjà eu (à plusieurs reprises) un "redressement". J'ai aussi déjà déclaré une autre valeur "pro fisco" et payé plus de droit pour éviter redressement et supplément.

Et il n'y avait ni fraude, ni présomption de fraude, ni accusation de fraude. Juste que j'avais fait une trop bonne affaire (selon le fisc)

D1791 · #19 17-11-2014 17:09:29

Mes excuses pour la bétise. hmm

Mes parents ont eu un cas : d'après le receveur, ils ont fait "la meilleure affaire de la province de Luxembourg" à l'époque.
Comme le bien avait été mis en vente publique (au prix du receveur) et n'avait pas eu d'amateur, avant qu'eux ne l'achètent en gré-à-gré un an plus tard, ils n'ont pas eu de redressement. Le receveur a accepté que le prix qu'ils avaient payé était la valeur du bien et que son estimation était erronée.

rexou · #20 17-11-2014 17:23:21

Fiscalement, j'ai déjà connu deux redressements, l'un pour prix d'achat jugé insuffisant et l'autre dans le cadre d'une succession, vente supérieure à la valeur estimée dans la succession.

Dans les deux cas, contestation argumentée de ma part.
Pour l'un avec des photos (un peu n'importe quoi d'ailleurs...) attestant du délabrement des lieux (chassis, plomberie, sanitaires, mobilier ci-uisine, etc...) Dans un premier temps, le notaire avait obtenu un réajustement. C'est seulement ensuite que j'ai encore réduit les prétentions du fisc à l'aide de photos.
Pour l'autre, des frais (avec factures partielles) entre la succession et la vente.

Et dans les deux cas, un "compromis raisonnable" après une véritable discussion de marchands de tapis avec le contrôleur. Mais il faut de toute manière laisser un os. tongue
L'amende dépend du % de différence entre le prix déclaré et le prix estimé. Négocier est donc aussi éliminer tout ou partie de l'amende.

Comme dit Grmff, le fisc pénalise les "bonnes affaires", dans le simple but d'éviter le noir.

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