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Décision À.G

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Décision À.G

Bonjour,
il y a 3 ans, décision a été prise que les mauvais payeurs doivent payer les frais d'avocats plus une augmentation de 1% de leur dette.
Dans les comptes je vois que les frais d'avocats sont imputés à la copropriété et aucune trace de l'augmentation de 1 %
N'est-ce pas le syndic qui doit faire en sorte que les décisions de l'A.G sont respectées ?

Merci pour les avis


zlurp

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 532

Re : Décision À.G

Zlurp a écrit :

  il y a 3 ans, décision a été prise que les mauvais payeurs doivent payer les frais d'avocats plus une augmentation de 1% de leur dette.
Dans les comptes je vois que les frais d'avocats sont imputés à la copropriété et aucune trace de l'augmentation de 1 %
N'est-ce pas le syndic qui doit faire en sorte que les décisions de l'A.G sont respectées ?

Tout les mouvements financiers d'une ACP, inclus les frais de recouvrement ou d'avocat et les indemnités perçues doivent se retrouver dans les comptes de l'ACP.

Donc les  frais d'avocats doivent imputés càd facturé par l'avocat à l'ACP. Mais les frais et les indemnités doivent être répartis par quotité et/ou selon l'usage en suivant les indications des statuts. Je ne suis pas sûr que l'AG puisse y déroger sans modifier les statuts.

Si les statuts ou AG la décidé, le syndic a dû indiqué à l'avocat que la dettes était à augmenter de 1% et des frais de recouvrement. Mais le CP récalcitrant à sans doute contester pour gagner du temps espérant que l'ACP abandonne ou qu'un juge lui donne raison...

Il faut malgré tout contrôler si le syndic n'a pas facturé des frais de recouvrement. directement au CP récalcitrant sans les mettre dans les comptes de l'ACP....

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 881
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Re : Décision À.G

Zlurp a écrit :

Bonjour,
il y a 3 ans, décision a été prise que les mauvais payeurs doivent payer les frais d'avocats plus une augmentation de 1% de leur dette.
Dans les comptes je vois que les frais d'avocats sont imputés à la copropriété et aucune trace de l'augmentation de 1 %
N'est-ce pas le syndic qui doit faire en sorte que les décisions de l'A.G sont respectées ?

Cette décision est contraire aux dispositions du Code Civil suivantes, dont les extraits suivent :

SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.

Art. 577-2.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.

Art. 577-2.
§ 9. (…)
  Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
  Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.

SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.

Art. 577-4.
§ 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Art. 577-7.
§ 1. L'assemblée générale décide :
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
  a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;

Art. 577-9.
§ 8. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
   Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l'association des copropriétaires en application de l'article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.

Art. 577-9.
§ 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
   Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires.

Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
  Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.


Cordialement,

Luc

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Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Décision À.G

Ce problème démontre, me semble t'il que ce syndic ne connaît pas les lois de la copropriété.
Dans les points à l'ordre du jour de l'A.G. qui a lieu ce matin, le syndic demande qu'on lui apporte la preuve de domiciliation (appartement à la côté belge), il exige aussi qu'on l'informe lorsqu'on fait des travaux dans son appartement.
De quel droit ? 
Merci à dach et à Luc pour les réponse.


zlurp

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 532

Re : Décision À.G

Zlurp  a écrit :

le syndic demande qu'on lui apporte la preuve de domiciliation (appartement à la côté belge), il exige aussi qu'on l'informe lorsqu'on fait des travaux dans son appartement.

Je ne vois pas l'intérêt d'une preuve de domiciliation puisque l'envoi par le syndic à la dernière adresse connue est tout à fait valable. C'est aux CP de communiquer spontanément le changement de leurs coordonnées ou, dans le cas d'indivision, d'usufruit, etc, le changement des coordonnées du mandataire désigné par les ayant droits.

Concernant les travaux privatifs, il est conseillé d'en avertir l'ACP (càd le syndic) si ils sont susceptibles d'affecter les parties communes inclus l'assurance commune.

Le syndic ne devrait rien exiger, il doit demander au nom de l'ACP en fonction des décisions d'AG, des statuts ou de la loi; et, si c'est un professionnel, doit conseiller en son nom propre.

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 532

Re : Décision À.G

Luc a écrit :

"Il y a 3 ans, décision a été prise que les mauvais payeurs doivent payer les frais d'avocats plus une augmentation de 1% de leur dette."
Cette décision est contraire aux dispositions du Code Civil ...

La décision est contraire si elle déroge aux statuts ou si elle n'a pas été acceptée par 4/5 des voix.
Si le CP récalcitrant été en droit de participer à l'AG et qu'il n'a pas contesté la décision, je ne suis pas sûr que le simple fait que les statut n'ont pas été mis à jour rend caduque la décision envers lui puisqu'il en a bien été informé.
D'autre part si l'avocat a bien été informé de la décision, il devait l'inclure dans le compromis de recouvrement.
Naturellement, si le CP récalcitrant a acquit son lots après l'AG, les statuts primes.

La décision d'AG peut aussi être comprise comme mandatant le syndic de demander une indemnité équivalente au  frais d'avocats +1% de la dette au CP débiteur. Dans ce cas, il ne s'agit plus de répartir une charge, mais un profit. Profit éventuel, car demander ne signifie pas obtenir...
Pour moi l'indemnité demandée ne me parait pas excessive et donc défendable devant un juge.

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 881
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Re : Décision À.G

dach a écrit :

Luc a écrit :"Il y a 3 ans, décision a été prise que les mauvais payeurs doivent payer les frais d'avocats plus une augmentation de 1% de leur dette."
Cette décision est contraire aux dispositions du Code Civil ...
La décision est contraire si elle déroge aux statuts ou si elle n'a pas été acceptée par 4/5 des voix. (...)

La décision d’imputer directement à charge du CP est selon moi contraire à la loi. L'indemnité est valablement exigible devant le juge (si le juge valide), mais ne l’est pas préalablement.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 841
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Re : Décision À.G

A mon avis, il est illégal de mentionner que les frais d'avocat sont à charge du proprio en défaut.

Par contre, lors d'une citation, les frais d'avocat sont généralement mis à charge du perdant. Ce sont évidemment des "frais forfaitaires", qui ne couvrent pas l'entièreté des frais.

Pour le 1%, si ce sont des intérêts mensuels, ils peuvent être demandés par voie de justice. Le juge appréciera, évidemment. Certains juges acceptent. D'autres non.

En outre, il est possible de déterminer un pourcentage en cas de carence du propriétaire. Par exemple 10% avec un minimum de 150€.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

En ligne

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Décision À.G

Bonjour,
L'A.G. a eu lieu et avant d'approuver les comptes, j'ai demandé pourquoi la décision de de percevoir des indemnités n'avait pas été respectées .
Le syndic nous a répondu que cette décision était illégale .
Je me demande pourquoi le syndic ne nous a pas informés que cette décision n'était pas valable. Ce point a été mis à l'ordre du jour par le conseil de copro et le montant des indemnités discuté en A.G. en accord avec le syndic.
C'est quoi , faire croire aux copropriétaires que lui (nouveau syndic, à l'essai pour un an)
allait agir et récupérer les impayés ?
Si nul ne doit ignorer la loi, le syndic doit certainement la connaître mieux que quiconque en tout cas en ce qui concerne la copro .


zlurp

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 862

Re : Décision À.G

A mon avis, il est illégal de mentionner que les frais d'avocat sont à charge du proprio en défaut.

Oui c'est illégal.

Le Juge accorde en général au vainqueur une indemnité de procédure pour couvrir les frais d'avocats qu'il a du avancer.

Dans les faits, c'est une aumône puisque cela ne dépasse généralement pas 1000€...

Mais c'est toujours ça de pris!

Maintenant les CP peuvent voter des indemnités générales pour s'assurer qu'en cas de retard de paiement de charges, une indemnité de 250€ serait porté en compte si les rappels restent lettres mortes après un mois par exemple.

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Décision À.G

panchito a écrit :

Maintenant les CP peuvent voter des indemnités générales pour s'assurer qu'en cas de retard de paiement de charges, une indemnité de 250€ serait porté en compte si les rappels restent lettres mortes après un mois par exemple.

Cette indemnité sera pris en compte par le juge et imposé par lui au débiteur, si elle n'est pas exagéré et la formule repris dans les statuts d’une façon légale (= acte authentique).

Dans mon ACP :
- Un intérêt de1% par mois (= +12% par an), qui prend cours au moment de l’envoi du rappel recommandé, avec effet rétroactif à la date limite de paiement;
- Un forfait de 15% du montant initial, qui prend cours au moment d’envoi de la mise en demeure. On prévoit maintenant à imposer un minimum forfaitaire.


Cordialement,

Luc

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