Petit immeuble de rapport

Bonjour à tous,

J'ai déjà été visiter deux fois un petit immeuble de rapport dans une des communes de Charleroi.
Dans cet immeuble il y a 3 appartements, 2x1ch et 1x2ch. Ils sont loués avec des baux oraux. Le proprio s'engage à faire signer des baux, ce serait une clause suspensive du compromis.
Deux des locataires en place depuis des années. Les loyers sont bas, mais permettent néanmoins l'autofinancement du bien 100% en 15ans.

Ces trois unités locatives sont en ordre d'urbanisme. Pas de rapport de pompiers car moins de 5 unités. Les niveaus sont du plancher, pas de béton. Est-ce un problème? Y a-t-il des normes par rapport à ça?

Le proprio a aménagé le grenier en petit studio/flat, entierement neuf (cuisines, sols stratifié, salle de bain...) Malheureusement ce flat n'est pas en ordre d'urbanisme. L'agent immobilier me dit de louer ca en "black" à un étudiant...

Pensez-vous que c'est régularisable à l'urbanisme? Il fait 27m2 SDB comprise, il faudrait d'office un permis de location je suppose si régularisation il y a.

Merci davance pour vos remarques, conseils éclairés.

Bonne soirée