commissaire au comptes.

Si les membres de deux organes se réunissent, ils créent de fait un nouveau organe, qui doit être prévue par la loi, les statuts ou une décision explicite de l’AG. Tant que ce n’est pas le cas les organes doivent se réunir séparément. Et faire leur rapport séparément.

C’est idem pour le syndic et le conseil de copropriété.

L’AG doit dans le statuts indiquer la manière que deux organes communiquent entre eux. Si rien n’a été prévue, ils ne communiquent pas entre eux. D’où à nouveau l’importance de coordonner les statuts et els adapter à la loi de 2010).

Les organes doivent avant tout informer les membres de l’AG souveraine, pas cogérer l’immeuble.

Le cumul n'est pas interdit par la loi, mais en cas de problèmes celui qui cumule risque d'être soupçonné de mélange d'intérêts et démis de ses fonctions par le juge.

Exemple concret : il n’y a pas d’interdiction pour un syndic d’être copropriétaire. Mais un syndic professionnel a été demis en 2007 de ses fonctions puisqu’il y avait un soupçon de mélange d’intérêts entre ses intérêts (privatifs) comme CP (0,1 % des quotités – emplacements voitures – il ne votait pas lors des AG) et son mandat comme gérant du syndic professionnel. Ce jugement a été confirmé en appel (2011) et en correctionnel (2013).

Entre parenthèses ce syndic utilisait la ficelle d’être présent comme gérant du syndic, mais de ni signer le feuillet de présence comme CP ni donner procuration. Le juge a quand même constaté qu’il essayait d’imposer son point de vue privatif et n’observait pas l’impartialité requise d’un mandataire de l‘ACP.

En cas de cumul de mandat de membre du conseil de copropriété et commissaire aux comptes vous utiliserai vite des faits connue dans une fonction dans le contexte de l'autre. Dès que vous utiliserez un fait connu dans une fonction dans le contexte d’une autre fonction, vous faites un mélange d’intérêts. Le juge civil ne peut pas juger quant à la faute pénale, mais il peut constater qu’il y a un mélange d’intérêts. Ce qui suffit pour mettre en doute l’impartialité requise d’un mandataire d’une ACP. Une ACP qui gère l’argent et des biens immobiliers d’autrui.

Les deux organes (conseil et commissaire) ont des tâches différentes, ils sont en essence des observateurs d’une AG souveraine et doivent rapporter directement à l’AG. Tout échange d’info entre eux, qui n’est pas connue en même temps par les autres CP, peut émettre un doute quand à la cogérance (= gestion oligarchique des  parties communes).

On a longtemps dit que les avantages d’une cogérance dépassent de très loin les possibles problèmes.

La loi de 2010 est en fait basé sur une analyse de la jurisprudence, mais aussi et surtout que la  loi sert depuis 1795 à protéger le plus faible. Si non il ne faut pas de loi (comme avant 1924). Chacun n’a qu’à chercher son protecteur, comme dans le jungle. Tant pis pour lui si son protecteur n’est pas le plus fort.

Concrètement un membre du conseil de copropriété a accès aux données privées, mais pas le commissaire aux comptes.

Donc dans le cadre d’un plan d’apurement des dettes d’un CP débiteur ne peuvent intervenir :
- Le syndic (Art. 577-8 §4 4° CC).
- L’AG, si le débiteur met lui-même ce point à l’OJ (Art. 577-8 §4 3° CC).
- Le juge sur requête du débiteur, en présence de l’ACP
- Le juge après citation du débiteur par l’ACP

Si dans ce cadre des données confidentiels concernant la situation du débiteur sont connues, ils ne peuvent être connues que par :
- Le syndic
- Les membres du conseil de copropriété (qui ne peuvent pas en parler, même indirectement dans leur rapport)
- Les membres de l’AG, si le CP le propose lui-même
- L’avocat du syndic de l’ACP, si le CP ne soumet pas son cas à l’AG

Donc dans ce cas le commissaire aux comptes doit seulement vérifier si le syndic a suivi le planning de récupération des dettes, telle qu’imposé par les statuts.

C’est au CP débiteur de décider lui-même s’il discute son cas à l’AG ou s’il en discute devant le Juge.

Une loi n’est pas fait à la tête du type dans une démocratie, mais bien dans une oligarchie.

Dans une démocratie on respecte toujours les règles, n’importe qui est CP.