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    Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    grmff
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    Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    Aujourd'hui, la banque a vidé mon compte de copropriété, et fermé le compte. 5000€ tout de même...

    Ah, excusez nous, c'est une erreur. Il y a deux résidences qui ont le même nom dans la Ville...

    Merci les banques.


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    luc
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    grmff a écrit :

    Aujourd'hui, la banque a vidé mon compte de copropriété, et fermé le compte. 5000€ tout de même...

    Ah, excusez nous, c'est une erreur. Il y a deux résidences qui ont le même nom dans la Ville...

    Merci les banques.

    Une copropriété qui a exécuté les lois de 1994 (nom) et 2010 (coordination) ne peut pas avoir le même nom.

    Le nom d'une copropriété à trois entrées, où la concierge réside au Rue Bernard, est du format suivant:
    - Dénomination: "Association des copropriétaires de l'immeuble sis à Commune, rue Vue sur  mer, 2 & 4 et rue André Bernard, 1"
    - Alias: "ACP Résidence Belle Vie",
    - Adresse: 9999 Commune, rue André Bernard, 1

    Ceci doit être mis sur l'OJ de l'AG, repris dans le PV des décisions, puis  dans un acte authentique et envoyé à tous les CP, membre de l'AG ou non.

    Une copie/extrait de cet acte authentique doit être remis à la banque.

    En marge : je crois que cette ACP n’a probablement pas de personnalité juridique.

    Je dirais plutôt "merci" à l'IPI pour avoir "oublié" a expliquer correctement la loi.


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    La copropriété a bien la personnalité juridique avec acte de base de 1976, est bien inscrite à la BCE (comme l'autre, d'ailleurs) et porte bien le même nom à la BCE que sa consoeur. Les adresses sont évidemment différentes.

    J'ai bien un acte de base adapté, sous sein privé et enregistré avant le 31 août 2014.

    Le compte bancaire est actif plusieurs fois par mois. J'ai bien signature sur le compte bancaire.

    L'erreur vient purement et simplement de la banque. Faut pas chercher ailleurs...


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    grmff
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    En réalité, l'erreur de la banque a été commise il y a plusieurs années, lors du transfert de syndic. L'ancien syndic (agent immobilier agréé IPI) est resté mandataire sur le compte depuis tout ce temps. La banque n'a pas fait le nécessaire à l'époque.


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    PIM
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    grmff a écrit :

    L'erreur vient purement et simplement de la banque. Faut pas chercher ailleurs...

    Mais puisqu'on vous dit que c'est (à nouveau) la faute de l'Ipi...


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    luc
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    grmff a écrit :

    La copropriété a bien la personnalité juridique avec acte de base de 1976, est bien inscrite à la BCE (comme l'autre, d'ailleurs) et porte bien le même nom à la BCE que sa consoeur. Les adresses sont évidemment différentes.

    J'ai bien un acte de base adapté, sous sein privé et enregistré avant le 31 août 2014.

    Le compte bancaire est actif plusieurs fois par mois. J'ai bien signature sur le compte bancaire.
    L'erreur vient purement et simplement de la banque. Faut pas chercher ailleurs...

    L'acte de base de 1976 n'a pas été adapté à la loi de 1994 par acte authentique.

    Un extrait de l'Art. 577-5 §1 CC:

    Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    Effectivement, à la BCE le "nom" porte également l'adresse. Je n'avais pas fait attention à cela.

    Et vous pouvez être sûr que la banque non plus...

    Et quand vous envoyez du courrier à votre ACP, vous utilisez le nom complet, peut-être? Laissez moi rire.

    L'erreur vient purement et simplement de la banque. Faut pas chercher ailleurs...

    Et ils regardaient leurs chaussures quand ils m'ont expliqué ce qui s'était passé!


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    luc
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    Grmff,

    C’est possible que la banque à fait une erreur logique, mais je crois que cette erreur n’était possible que suite à une confusion créée par l’ACP.

    Vous n’avez probablement pas compris le sens fondamental de la simplification administrative introduite il y a quelques années, dont le Code du Droit Économique (CDE) est un résultat. Elle exige plus de rigueur lors de la communication du changement, mais n’exige plus de communiquer tout changement avec une masse de papiers à tous concernées un par un.

    Cette réforme permettra au syndic d’avoir la signature sur les comptes de l’ACP sur base de sa carte d’identité et un extrait de la BCE (= deux documents fait par des tiers). Vu qu’il s’agit de l’argent d’autres, il est normal que plus de rigueur est exigé.

    Explications

    Le CDE impose l’utilisation dans un contexte contractuel/officiel de la dénomination officielle (= le nom à la BCE d’une personne morale ou le nom sur la carte d’identité pour une personne physique).

    Cette dénomination est unique pour une personne morale, mais pas pour une personne physique. Mais la loi autorise aussi l’utilisation d’un alias dans un contexte moins officiel, pour autant qu’il soit publié au BCE pour une personne morale.

    Lors de la création de l’ACP le 01.08.1995 la dénomination officielle de votre ACP n’a pas été communiquée à la banque, puisque les statuts n’ont pas été adapté.

    Lors de la création du N° BCE pour ceux qui n'en avait pas, je crois vers 2004/2009, l’attribution d’office du N° BCE n’a pas été communiquée à la banque, puisque l’ACP aurait dû constater préalablement la discordance entre la dénomination officielle et la dénomination utilisé dans le contrat entre l’ACP et la banque.

    Sur base des données fournis par vous, je conclus que l’erreur contractuelle se situe au niveau de l’ACP (syndic, AG et/ou conseil de copropriété).

    Je parie que le compte bancaire clôturé maintenant avait le statut « compte de personne physique» (loi de 1924)  et pas « compte de personne morale » (loi de 1994) . Dans ce cas le compte bancaire était la propriété d’un ou plusieurs CP, et pas l’ACP. C’est donc normal que la banque, en constatant cette erreur, a vidé le compte.

    Compte bancaire

    Un compte bancaire dont l’ACP est le titulaire légal, doit avoir entre autres les caractéristiques suivantes :
    - C’est un compte de personne morale.
    - La dénomination du titulaire est la dénomination officielle, telle que repris dans l’extrait de la BCE.
    - Un contrat (individuel ou groupé) concernant chaque compte bancaire existe au nom de l’ACP, représentée par son syndic.
    - La signature du compte est exclusivement en possession du syndic.
    - Si le syndic donne délégation de signature, il ne peut que le donner par écrit qu’à un préposé de lui (= quelqu’un qui travaille suivant ses directives et sous ses ordres).
    - Le courrier de la banque est envoyé à l’adresse de l’établissement de l’entreprise du syndic, repris dans le contrat bancaire et mentionné dans le PV des décisions, quand le mandat a été attribué au syndic.

    Documents

    Pour prouver le pouvoir d’un préposé « A » qui se présente au guichet lors de l’établissement ou adaptation d’un compte bancaire d’une ACP « Z », ce préposé devrait donner la première fois une copie de deux documents existants (trois s’il n’est pas le représentant permanent du syndic).
    1. Sa carte d’identité
    2. L’extrait du BCE de l’ACP qui mentionne dans la rubrique « fonctions » le syndic « C » avec son N° BCE. Si ce syndic a un représentant permanent « B » il sera aussi mentionné dans cette rubrique.

    Actuellement (en attente de la publication d’un AR d’exécution de la loi de 2010 retardée de fait par la BCE et l'IPI) en plus les deux documents suivants :
    3. Le mandat général donné au préposé « A » par le syndic « C » et publié dans les annexes du Moniteur (ou un mandat particulier donné au préposé « A » par la personne « B » qui représente légalement l’entreprise « C » du syndic, en y joignant la preuve de cette représentation, … ).
    4. Dans le cas d’une nomination récente, pas encore publiée au BCE, le PV des décisions avec la mention du mandat donné par l’ACP (date de début, durée, dénomination officielle et N° BCE de l’entreprise du syndic, …)

    Le contrat entre l’ACP et le syndic est un document privé qui n’a aucune valeur officielle (= n’est pas opposable à des tiers). La BCE sert à cela = simplification administrative.

    BCE

    Un AR n’a pas encore été publié en exécution de l’Art. 577-8 §2/1 CC (loi de 2010) qui dit :

    § 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.

    Mais la BCE devait dans ce contexte changer préalablement sa base de données en profondeur en créant les rubriques « Fonctions » et « Liens entre entreprises ». Ce qui est fait depuis quelques mois.

    En plus le statut de l’agent immobilier devait être changé pour permettre l’agrégation séparée d’un syndic professionnel et l’agrégation d’un personne morale (ce qui est fait depuis 2013 et sera selon des rumeurs de couloir probablement opérationnelle dès le 01.01.2015 = publication des quatre listes syndic/AI et personne physique/morale sur le site IPI).

    Conclusion

    J’en déduit que la confusion que vous avez eu avec la banque ne se reproduira probablement plus dès 2015, si l’ACP fait ce qu’il faut.


    Cordialement,

    Luc

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    max11
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    En toute sympathie, Luc vous êtes ou étiez fonctionnaire ?

    Dans la vraie vie, on attends de sa banque qu'elle ne ferme pas un compte quand on ne le lui a pas demandé !
    Le banquier devait vérifier le numéro de compte et la qualité de celui qui le demandait.

    Reporter la faute sur Grmff est une "petite lacheté" : le banquier a fait une erreur en fermant le mauvais compte. Tous le reste n'est que littérature...

    Quand a la simplification administrative, elle est toujours très attendue mais l'administration (ou les banques & autres mastodonte comme Belgacom, Electrabel, ...) ferait bien de commencer par eux avant de l'exiger des autres... Les sanctions et désagréments ne sont que pour les petits (pme ou gens), les mastodontes s'en moquent et les sanctions ne le touchent pas ou très peu.

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    luc
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    max11 a écrit :

    En toute sympathie, Luc vous êtes ou étiez fonctionnaire ?

    Non, mais j’ai travaillé entre autres avec l’argent d’autres, telle qu’un syndic fait.

    En toute sympathie, max11  vous êtes copropriétaire-résident ou copropriétaire-investisseur?

    Quant au mythe qu’il n’y a de grands problèmes que dans les grandes ACP, je vous conseille de visiter entre autres les petites ACP de ma rue (en tout une quarantaine d'ACP, de 4 à 400 appartements).

    Last but not least, je vous suggère de lire les derniers répliques ainsi que celle de PIM de 04/03/2013 à 12h32 dans le sujet Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?

    I rest my case.


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    le banquier a fait une erreur en fermant le mauvais compte. Tous le reste n'est que littérature...

    Je suis bien d'accord avec cela. Même le banquier a reconnu que c'était une erreur.

    Cependant, mis en cause par Luc, je vais me fendre d'un peu de "litérrature"...

    C’est possible que la banque à fait une erreur logique, mais je crois que cette erreur n’était possible que suite à une confusion créée par l’ACP.

    Vous croyez mal. La banque a fait une erreur dans le transfert de signature. Plutôt que d'annuler la signature sur le compte de l'ancien syndic, la banque a rajouté la mienne. Cette ajout a été permis par le PV d'AG ou tout autre document, qui démontrait que j'était le syndic. Les banque doivent savoir que seul le syndic peut avoir signature sur le compte.

    Cependant, quand j'ai dit cela au banquier, il m'a dit que dans de très nombreuses copropriétés, plusieurs copropriétaires était "mandataires" sur les comptes, afin de pouvoir voir ce qu'il se passait sur les comptes. Et c'est moi qui fait une erreur?

    Il m'a aussi dit que le compte n'était de toute façon "pas en ordre" et aurait été fermé ou bloqué fin d'année. Sans m'en informer? Et c'est moi qui fait une erreur?

    Il m'a dit que c'était parce que les règles avaient changé. Je ne sais pas quelles règles ont changé, mais de toute façon, on ne bloque pas un compte actif sans avoir pris contact avec le mandataire. Et c'est moi qui fait une erreur? Non mais je rêve...

    Vous n’avez probablement pas compris le sens fondamental de la simplification administrative introduite il y a quelques années, dont le Code du Droit Économique (CDE) est un résultat. Elle exige plus de rigueur lors de la communication du changement, mais n’exige plus de communiquer tout changement avec une masse de papiers à tous concernées un par un.

    Non, je n'ai pas compris. Quand je demande quelque chose à mon banquier, je devrais pouvoir lui faire confiance.

    Vous ne trouvez pas?

    Soudain, des règles changent, et le banquier aurait alors le droit de faire de telles erreurs? Et ce serait de ma faute? Il est clair et super clair que la faute est dans le chef de la banque. D'autant plus clair qu'elle l'a avoué. D'autant plus clair que la banque, comme toutes les banques et depuis toujours, gèrent excessivement mal les comptes de copropriété. Est-ce moi qui le dit? Oui. Mais je ne fais que répéter ce que les banquiers me disent tous depuis plus de 15 ans... Même mes banquiers acceptent l'idée que leur institutions n'a pas les procédures adéquates pour gérer les comptes de copropriété...

    Mais ce serait de ma faute? Non mais je rêve...

    Cette réforme permettra au syndic d’avoir la signature sur les comptes de l’ACP sur base de sa carte d’identité et un extrait de la BCE (= deux documents fait par des tiers). Vu qu’il s’agit de l’argent d’autres, il est normal que plus de rigueur est exigé.

    Cette réforme a quelques années? Alors, comment est-ce que mon banquier, pour réouvrir le compte de copropriété ne me demande que le dernier PV me nommant syndic, ainsi que l'acte de base et règlement de copropriété? La banque serait encore dans son tort? Elle ferait donc quelque chose d'illégal? Je dois refuser de travailler comme cela?

    Désolé Luc. C'est du N'IMPORTE QUOI. Soit la réforme est réelle et c'est comme cela et pas autrement. Soit elle n'est encore qu'un futur lointain, et il n'y a pas lieu d'en parler ici.

    Explications

    Le CDE impose l’utilisation dans un contexte contractuel/officiel de la dénomination officielle (= le nom à la BCE d’une personne morale ou le nom sur la carte d’identité pour une personne physique).

    Cette dénomination est unique pour une personne morale, mais pas pour une personne physique. Mais la loi autorise aussi l’utilisation d’un alias dans un contexte moins officiel, pour autant qu’il soit publié au BCE pour une personne morale.

    Lors de la création de l’ACP le 01.08.1995 la dénomination officielle de votre ACP n’a pas été communiquée à la banque, puisque les statuts n’ont pas été adapté.

    Lors de la création du N° BCE pour ceux qui n'en avait pas, je crois vers 2004/2009, l’attribution d’office du N° BCE n’a pas été communiquée à la banque, puisque l’ACP aurait dû constater préalablement la discordance entre la dénomination officielle et la dénomination utilisé dans le contrat entre l’ACP et la banque.

    Sur base des données fournis par vous, je conclus que l’erreur contractuelle se situe au niveau de l’ACP (syndic, AG et/ou conseil de copropriété).

    Malgré votre charabia, et même si la banque n'avait pas connaissance du numéro BCE, le compte n'aurait dû avoir qu'un seul mandataire. Si la banque avait fait son travail correctement, il n'y aurait pas eu cette erreur.

    Et même si la banque avait eu le numéro BCE, vous pensez que cela aurait changé quelque chose? Certainement pas. Parce que la banque n'utilise pas ce numéro BCE! C'est donc bien une erreur de la banque. Au plus profond de ses procédures! C'est bien simple, pour réouvrir ce compte, la banque ne m'a pas demandé le numéro BCE!!!

    Je parie que le compte bancaire clôturé maintenant avait le statut « compte de personne physique» (loi de 1924) et pas « compte de personne morale » (loi de 1994) . Dans ce cas le compte bancaire était la propriété d’un ou plusieurs CP, et pas l’ACP. C’est donc normal que la banque, en constatant cette erreur, a vidé le compte.

    Tout d'abord, les extrait mentionnaient le terme ACP. Comment pourrais-je suposer que ce n'est pas le cas? Et c'est moi qui suis en tort? Portnawak...

    Compte bancaire

    Un compte bancaire dont l’ACP est le titulaire légal, doit avoir entre autres les caractéristiques suivantes :
    - C’est un compte de personne morale.

    Ok. Et comment je peux le savoir? Il serait mentionné "personne morale" sur l'extrait de compte?

    - La dénomination du titulaire est la dénomination officielle, telle que repris dans l’extrait de la BCE.

    N'importe quoi. Vous dites que la dénomination de la copropriété mentionne l'adresse, et vous voulez que le nom doit reprendre la dénommination complète? Impossible. Simplement impossible...

    2. L’extrait du BCE de l’ACP qui mentionne dans la rubrique « fonctions » le syndic « C » avec son N° BCE. Si ce syndic a un représentant permanent « B » il sera aussi mentionné dans cette rubrique.

    Aucune ACP n'a cela dans son BCE. Ce sera peut-être vrai dans un futur proche, mais ce n'est pas encore le cas. Je souhaite que cela ne le soit jamais... Mais on s'éloigne du sujet. Et ne me reprochez pas à moi que la banque n'ait éventuellement pas respecté une loi future, alors qu'elle n'est pas capable de respecter la simple logique!

    (...)
    Le contrat entre l’ACP et le syndic est un document privé qui n’a aucune valeur officielle (= n’est pas opposable à des tiers). La BCE sert à cela = simplification administrative.

    Effectivement, le contrat ACP -syndic ne regarde personne. Mais le PV de l'AG nommant le syndic devrait suffire. C'est d'ailleurs sur base de ce seul document que la banque devrait faire le changement de mandataire. A défaut, la banque pourrait bloquer le compte dans l'attente d'autres documents, pour être sûre. Mais de là à trouver normal de vider le comte, je rêve!! C'est du grand n'importe quoi!

    BCE

    Un AR n’a pas encore été publié en exécution de l’Art. 577-8 §2/1 CC (loi de 2010) qui dit :
    Citation :
    § 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.

    Mais la BCE devait dans ce contexte changer préalablement sa base de données en profondeur en créant les rubriques « Fonctions » et « Liens entre entreprises ». Ce qui est fait depuis quelques mois.

    En plus le statut de l’agent immobilier devait être changé pour permettre l’agrégation séparée d’un syndic professionnel et l’agrégation d’un personne morale (ce qui est fait depuis 2013 et sera selon des rumeurs de couloir probablement opérationnelle dès le 01.01.2015 = publication des quatre listes syndic/AI et personne physique/morale sur le site IPI).

    AR à publier... BCE devrait... statut de l'agent immobilier devait...  sera... probalement...

    Vous m'expliquer ce que la banque aurait dû faire? Vous m'expliquer où se trouve mon erreur? C'est du beau bla-bla, mais c'est irrelevant, et en plus putatif et donc doublement irrelevant!!!

    Conclusion

    J’en déduit que la confusion que vous avez eu avec la banque ne se reproduira probablement plus dès 2015, si l’ACP fait ce qu’il faut.

    Cordialement,

    Luc

    Ma conclusion, c'est que les banques sont INCAPABLES de gérer le problème des copropriété. Elles l'ont été depuis toujours, et ne sont pas prête aujourd'hui à l'être.

    Venir dire que c'est de la faute des ACP et des syndics, c'est n'importe quoi. Trouver acceptable que la banque vide votre compte en ces conditions, c'en est carrément de la malhonneteté intellectuelle.

    Et espérer que de modifier les règles de la BCE va faire que les banques corrigent leur mode de fonctionnement, c'est pire que la de la naïveté. Mais je m'arrêterai là, parce que je risquerais de devenir grossier...


    Grmf!
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    max11
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    Wouawww Grmff, quelle prose. Je suis d'accord sur tout !  Et il reflète très bien mon sentiment quand on entre en contact avec une banque ou une administration ou un autre colosse avec des "employés machines".
    La facilité de ces géants à créer des règles et des paperasses pour culpabiliser les gens qu'ils ont en face d'eux. Tout cela se gérerait tellement mieux avec un peu de bon sens et de respect.


    Pour répondre à Luc : j'habite une maison et ne me considère pas comme un copropriétaire investisseur avec seulement mon bureau en copropriété. Par contre, je fréquente pas mal le monde de la copropriété pour mon boulot ou aider des connaissances voir pour le plaisir de dialoguer sur PIM  :-)    J'ai aussi un petit appartement en France et me rends compte qu'avec leurs lois encore plus contraignantes et/ou absurdes, ils sont souvent encore plus mal loti que nous.
    Malheureusement, c'est la direction que semble vouloir prendre la législation belge aussi et je crains le jour où nous serons dans les mêmes problèmes qu'en France...
    Tout ça parce que des gens qui ont des problèmes personnels avec leurs acp petites ou grosses ou avec leur syndic ont suffisamment d'influence politique pour actionner leurs réseaux, dramatiser la situation et en tirer profit d'une manière ou l'autre que l'on découvrira trop tard.
    Je connais beaucoup plus d'acp qui vont très bien sans suivre toutes les règles qu'on voudrait leur imposer que d'acp qui vont bien en essayant de tout respecter.
    Simplement parce qu'on y privilégie le dialogue plutôt que le respect à la lettre de toutes les règles et contraintes.
    (je réponds déjà : mais pas en faisant n'importe quoi non plus....)

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    luc
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    Re : Des difficultés d'être syndic et de gérer une copropriété...

    Grmff,

    Étant un partisan avéré depuis 1970 du pragmatisme pratique. Mais pour l’appliquer il faut un dialogue entre tous.

    Mon historique

    Ce qui était le cas de mon ACP dès sa création en 1980. Et j'étais d'accord avec ce pragmatisme, appartenant à la majorité silencieuse jusqu'en 2001. Chacun s'y retrouvait.

    Mais des grands travaux s’annonçaient. Les premiers fissures concernant ce pragmatisme faisaient jour en 1996.

    Le président du CdG en 1999 est décédé suite à une crise cardiaque lorsqu’il discutait avec un CP « actif » des grands travaux à venir (et le montant énorme à budgétiser sur moyen terme).

    Une lutte pour le pouvoir "à désigner l'entrepreneur" a explosé après son décès entre quelques clans. Je n’appartiens à aucun clan, ni en 1999, ni maintenant.

    Quand j’ai commencé à poser des questions en 2001, je l’ai probablement fait à un mauvais moment à la mauvaise place pour ces clans ... . En fait je les empêchait sans le savoir à tourner en rond.

    Tout ceci n’a rien à voir avec le nombre des appartements. Il y a toute une série d’ACP qui sont dans le même cas, même une de 8 appartements.

    Mon bénéfice ? Que je puisse être certain que l’ACP soit géré convenablement, dès que j’ai passé l’âge de 75 ans, sans que je dois en discuter en AG pour défendre mes droits.

    Votre réplique

    Un grand merci pour vos répliques quant au fonctionnement concrète des banques dans le contexte des copropriétés. J’ai eu une expérience similaire en janvier 2012. Les banques ont selon moi à différents degrés les mêmes problèmes.

    Votre texte (je sais que ce n’est pas votre habitude d’écrire un long texte) sera très utile pour que d’autres puissent insister chez les banques pour changer le fusil d’épaule et d’appliquer une simplification administrative quant aux formalités pour ouvrir, changer et clôturer un compte bancaire d’une ACP.

    Merci,


    Cordialement,

    Luc

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