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Conseils pour mise en location particulière

D1791
Pimonaute intarissable
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Conseils pour mise en location particulière

Je me suis mis dans une situation un peu inconfortable et j'aimerais ne pas m'enfoncer trop.

Tous vos conseils sont les bienvenus.

Je termine la rénovation d'une maison qui devrait être prête dans 1 mois - 1 mois 1/2.
Il y a de très long mois, des candidats locataires ont souhaité louer et je leur ai promis la maison à un loyer qui leur convenait (à l'époque j'étais en plein divorce, mon ex était concernée et avait son mot à dire et je n'ai pas trouvé de temps pour réfléchir sereinement).
Je leur avais dit qu'ils pourraient donner leur renom à leur propriétaire actuel lorsque je leur donnerai mon feu vert (date d'achévement réaliste).

Ils n'en ont fait qu'à leur tête, ont donné leur renom et se retrouvent maintenant quasi à la rue (ils squattent dans leur famille) alors qu'il s'agit d'une famille avec 2 enfants !

Mais j'ai donné ma parole et pour moi ça signifie quelque chose et je vais donc leur louer au loyer convenu.
Comme je le fais toujours, je vais faire un contrat de 3 ans.

J'ai deux problèmes :
- j'ai eu un peu plus de temps et j'ai fait mes calculs financiers maintenant que toutes les factures sont arrivées.  D'une part, le loyer est largement sous évalué (triple vitrage, chaudière à condensation, façade extérieure isolée...) et d'autre part à ce niveau de loyer de départ, je ne rentabiliserai jamais cette maison.
- ils vont rentrer avant que la rénovation ne soit finalisée.

J'ai pensé à insérer une clause dans le bail du style "le loyer est fixé à XX eur, mais étant donné que le preneur, qui se retrouve à la rue, va entrer dans les lieux avant finalisation de la rénovation, le loyer sera fixé à x eur pour une période de 3 ans".

Mon idée est que si tout le monde est satisfait et qu'ils restent dans le bien à l'échéance du bail de 3 ans (donc bail de 9 ans), ce sera au loyer de XX et pas de x.
Mais aussi que si je leur donne leur renom dans 3 ans, je puisse légalement fixer un nouveau loyer pour un nouveau locataire à XX eur.

Est-ce une mauvaise idée ?

Par ailleurs, j'envisageais de faire un état des lieux d'entrée "provisoire" suivi, une fois la rénovation terminée d'une ELE "définitif".  L'annonce de cet ELE "définitif" à établir figurerait en toutes lettres dans l'ELE "provisoire" et les parties s'engageraient à le réaliser.  Comme j'ai espoir d'avoir fini dans moins de 2 mois, je pourrais alors enregistrer mon bail dans les temps, directement avec l'ELE "définitif".

Voyez-vous des pièges à éviter en procédant ainsi ?  Des points auxquels je dois rester vigilant ?

Merci de vos bons conseils


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Conseils pour mise en location particulière

Vous n'indiquez pas si "XX" est supérieur ou inférieur à "x"...

Il vaut en tout cas mieux dire, par exemple: je loue à 1.000 et je réduis à 800  pour 3 ans pour telle et telle raison que "je loue à 800 et à telle date cela passe à 1000"

Mais cela reste une manoeuvre délicate...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : Conseils pour mise en location particulière

Oui, bien sûr, XX est supérieur à x.
(2 x et en plus en majuscules, c'est plus qu'un seul tongue )

C'est délicat, j'entends bien, mais la justification qu'ils sont sans domicile est quand même un argument qui pèse non ?  Ou pas tant que ça ?


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Conseils pour mise en location particulière

D1791 a écrit :

Oui, bien sûr, XX est supérieur à x.
(2 x et en plus en majuscules, c'est plus qu'un seul tongue )

C'est délicat, j'entends bien, mais la justification qu'ils sont sans domicile est quand même un argument qui pèse non ?  Ou pas tant que ça ?

Cela pourrait expliquer une prise d'effet anticipée d'env. 2 mois (délai pour achèvement) et justifier la nuisance occupation/travaux simultanés.
Mais pas pour 3 ans !

Cela sent l'augmentation déguisée... et illégale.


Erik DECKERS
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Himura
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Re : Conseils pour mise en location particulière

Pourquoi ne pas faire le bail avec : "loué 1000" et directement une annexe à ce bail avec "loué 800 pour une durée de 3 ans, au vu des nuisances octroyées et conforme à la promesse faite avant les travaux lourds de rénovation".

Autant donné la vraie justification.

Pour l'ELE : je ferai l'ELE réel dans l'état effectif au moment de la rentrée.
Et à chaque fois que vous avez fini une rénovation : photo + email indiquant "addendum à l'ELE", décrivant les changements effectués en cours de location.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Conseils pour mise en location particulière

Je leur avais dit qu'ils pourraient donner leur renom à leur propriétaire actuel lorsque je leur donnerai mon feu vert (date d'achévement réaliste).  Ils n'en ont fait qu'à leur tête, ont donné leur renom et se retrouvent maintenant quasi à la rue (ils squattent dans leur famille) alors qu'il s'agit d'une famille avec 2 enfants !  Mais j'ai donné ma parole et pour moi ça signifie quelque chose et je vais donc leur louer au loyer convenu. Comme je le fais toujours, je vais faire un contrat de 3 ans.

Je ne connais pas vos futurs locataires, mais j'ai comme une sérieuse appréhension à louer dans ces conditions. Surtout un bien neuf tel que vous le décrivez. Quand on convient de quelque chose, il faut que les deux parties respectent les termes de l'accord. Perso, je trouve que c'est mal barré !

Deux pistes :
- Annoncer un important retard dans les travaux et leur suggérer de se trouver un autre logement. S'ils ne le peuvent pas, je douterais sérieusement de leur solvabilité...
- Si vraiment vous décidez de leur louer votre bien, limitez-vous à un bail d'UN AN. Bail que vous pourrez prolonger d'un an si tout va bien... Et vous mentionnez dans ce bail que le loyer de base est de 1000€, mais ramené à 800€ durant la première année pour cause de nuisances causées par les travaux restant à exécuter. Heu... s'ils discutent et ne sont pas d'accord, personne n'est obligé de signer ce bail. Et vous faites en effet un ELE reflétant l'état à l'entrée, et un avenant lors de chaque finalisation de travaux.

Dernier point : si vous doutez de la solvabilité de ces gens... FUYEZ !!!


rexou

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panchito
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Inscription : 20-06-2012
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Re : Conseils pour mise en location particulière

Je trouve cela aussi très bizarre que des gens avec 2 enfants aient soit disant donné leur renom sans avoir d'abord signé un autre bail...

Ils auraient été mis à la rue pour non paiement de loyer que cela ne m'étonnerait pas outre mesure...

Quand un bien a été entièrement refait à neuf comme le vôtre, le public intéressé est tout différent, surtout pour un loyer supérieur à 1.000€.

Il s'agit souvent de gens qui choisissent d'être locataires (et non propriétaires même s'ils en ont largement les moyens puisqu'ils gagnent plus de 3.000€ nets par mois).

Ils ont évidemment des exigences en rapport; il s'agit souvent d'expats ou de cas très particuliers.

Un tout cas pas une famille avec 2 enfants obligée de squatter une autre maison en attente de la vôtre.

Méfiance, méfiance... le marché locatif est innondé de biens plus beaux les uns que les autres (loyers supérieurs à 1000€) et qui ne trouvent pas preneurs parmi les locataires belges "standards".

Donc s'ils ont vraiment les moyens de payer un loyer de 1000€/mois pourquoi attendraient-ils désespérément que votre bien à vous soit refait entièrement à neuf?

Prudence, prudence.....

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PIM
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Re : Conseils pour mise en location particulière

Pour éviter tout malentendu, je signale que les chiffres de 800 & 1.000 € proviennent de mon propre exemple et j'ignore les chiffres réels (cfr le message initial: XX et x)


Erik DECKERS
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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Conseils pour mise en location particulière

PIM a écrit :

Pour éviter tout malentendu, je signale que les chiffres de 800 & 1.000 € proviennent de mon propre exemple et j'ignore les chiffres réels (cfr le message initial: XX et x)

Peu importent les chiffres réels. Le fait est que le profil de ces gens est en effet "à hauts risques". Le pluriel n'est pas une erreur ! Et que le bien est dans un état neuf.

Perso, je partage les craintes de Panchito. La première crainte concerne la solvabilité de ces gens. Ensuite, leur capacité de gestion, leur façon de se comporter, leur situation...

Pour un bailleur, tous les signaux sont au rouge ! Risque maximal et location sous le prix du marché. Faire dans le social c'est beau, mais il faut aussi savoir assumer les conséquences... Vérifier leurs revenus, contacter leur ancien bailleur (ont-ils vraiment donné leur renon ? ont-ils laissé le bien dans un état correct ? Payé toutes les sommes dues ?

Bref, si vous avez le courage de louer dans ces conditions, c'est votre choix. Mais je vous conseille très fort de ne signer qu'un bail d'un an MAXIMUM... Si tout se passe bien, tant mieux, vous renouvelez le bail... sinon, vous aurez au moins limité un peu la casse.


rexou

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : Conseils pour mise en location particulière

Merci de toutes vos remarques judicieuses.

Comme vous, je ne suis pas 100% à l'aise :

Je me suis mis dans une situation un peu inconfortable et j'aimerais ne pas m'enfoncer trop.

mais pas tout à fait pour les mêmes raisons.

Je connais leur ancien propriétaire.  Il y a eu des dégâts, mais ils ont tout réparé avant l'ELS (constaté personnellement).

Ils font partie de ces gens qui prennent leurs désirs pour des réalités et qui sont des oiseaux pour le chat à la merci d'escrocs en tout genre.  Ils se sont vus dans la maison, n'ont pas mesuré le temps que prennent les finitions et les imprévus et ont mis la charrue avant les boeufs.

Je vais réfléchir sérieusement au bail d'un an (bail que je déteste) pour limiter l'éventuelle casse.

Je reste à l'écoute de vos bonnes idées et points de vue.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 782

Re : Conseils pour mise en location particulière

Il y a eu des dégâts, mais ils ont tout réparé avant l'ELS (constaté personnellement).

On ne confie pas une maison refaite à neuf à gens qui ont provoqué des dégâts.

Un bricolage pour réparer ne vous rendra pas vos finitions flambant neuves!!

Pas d'expert pour un bien neuf?

Et vous savez au moins si leur revenus dépassent au minimum 3x le montant du loyer?

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bada
Pimonaute intarissable
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Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Conseils pour mise en location particulière

Au vu de vos informations, ce sont des gens qui vivent à la petite semaine et qui ne réfléchissent pas à long terme et qui ne semble pas avoir une vue globale de la vie et de ces aléas. Pas d'esprit de synthèse.

FUYEZ sans tambour ni trompette car l'addition finale, c'est vous qui devrez l'encaisser.


bada

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