Coût de construction petit immeuble à appartements

Francis · #1 21-11-2014 17:49:09

Dans un dossier un peu particulier, j'ai un petit souci.
Je recherche des coûts de construction actualisés (ou actualisables) pour un petit appartement environ 170 m² au sol, 2 petits appartements par étage, rez + 3 (ou 4) étages et sous-sols caves. construction standard basique, sans luxes mais aux normes.
Je suis preneur de tout renseignement ! par message perso éventuellement.

Himura · #2 21-11-2014 22:25:32

Bonjour Francis,

Ca n'est pas pour 'dire', mais les variables sont trop importantes d'une situation à l'autre. Zone de construction, proximité/mittoyenneté, état du terrain, terrassement nécessaire et sécurités prises, niveau énergétique du bâtiment, type de matériaux, ...

Avec plus de détails, je peux m'arranger pour vous procurer une estimation.

NB : 170 m² au sol, c'est pas si petit ;-)

Francis · #3 21-11-2014 23:51:54

170 m2..... Oups... Je vérifierai demain car, du coup, ça me paraît aussi beaucoup.

Pour le reste.
Situation: pleine ville (Bxl), terrain : ancien lit de la Senne donc un peu mou, terrain occupé par 2 maisons à demolir, donc 2 mitoyens existants
Niveau énergétique, a Bxl donc tendant vers le passif.
Pour le reste, vu le quartier, il faut rester très raisonnable au niveau des coûts.

En gros, la question est: faut-il rénover un bâtiment de plus d'un siècle, sans style et en état tout de même degradé ou envisager la démolition et une reconstruction ?

De plus, au niveau décisionnel , c'est assez compliqué !

Himura · #4 23-11-2014 00:31:36

Francis a écrit :

Pour le reste, vu le quartier, il faut rester très raisonnable au niveau des coûts.
En gros, la question est: faut-il rénover un bâtiment de plus d'un siècle, sans style et en état tout de même degradé ou envisager la démolition et une reconstruction ?

Là c'est déjà plus facile d'orienter une réponse.
Démolir pour reconstruire, c'est toujours extrêmement coûteux. Ca ne peut valoir la peine qu'en cas de défaut structurel important, ou si le quartier est luxueux et requiert une mise à niveau luxueuse (et donc un return plus rapide), ou vraiment si vous cherchez le beau pour le très long terme.

D'autant qu'en ville, et entre des maisons, ça fait bien augmenter les prix !

On a bcp de bâtiment de 1930 par ici (Liège), et ils se restaurent fort bien, moyennant qq astuces de rénovation.
Bien souvent, un nouveau plafonnage (enduisage) change déjà bien les choses, et puis tout ce qui va avec (faux-plafonds, nouvelle cuisine, nouvelle sdb, ...)
Parfois, il faut aussi remettre le sol de niveau (via des voliges).

Bien sûr, c'est lourd à faire également, mais moins, ... et plus économique.

Francis · #5 23-11-2014 10:48:19

Je suis parfaitement conscient des difficultés de démolir et reconstruire mais on n'est ici que dans le perspectif à moyen terme (10 ans) et dans une situation familiale un peu complexe au niveau des choix à opérer. Je n'intervient dans ce dossier qu'assez peu et en conseil de la famille (qui est en bon terme, une chance)
La grande question actuellement est de décider d'une rénovation minimale, d'une rénovation plus importante ou de ne rien faire et de prévoir dans x années de démolir et reconstruire.
Une des maison est en état plus ou moins correct mais les techniques devraient être actualisées. L'autre est en moins bon état. tout est à refaire aux 3 étages, sauf qq châssis, et le rdc commercial est en bon état (rénové par un locataire).
l'avantage d'un nouvelle construction est d'avoir plus d'unités locatives dans le même volume car 1 entrée au lieu de 2 et des plafonds de moindre hauteur. de même, la division des espaces actuels pour créer sdb, cuisine, living et chambre est assez difficile sauf à se lancer dans une rénovation plus importante.
La seconde maison présente aussi quelques problèmes de stabilité avec des fissures dans certains murs porteurs, réparables et actuellement stabilisés mais ! ! !

grmff · #6 23-11-2014 10:59:32

L'avantage d'une reconstruction est de pouvoir mettre plus d'unités locative. Et éventuellement plus d'étage.

L'inconvénient est le coût, et la non rentabilité pendant qu'on attend les permis... et qu'on construit.

Si les biens sont actuellement occupés, la rentabilité y est. Vous pouvez tabler sur 1000 à 1500€ par m2 construit si c'est la famille le promoteur.

Himura · #7 24-11-2014 14:59:23

Pour un immeuble à appartement, plutôt entre 1350 et 1600 €/m², dépendant du standing voulu ; et hors coûts de démolition (vite très chers !)

Quand je vois les descriptions, je n'hésite pas : je rénove lourdement les immeubles 2 et 3.

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