acte de base, RdC, ROI

Des interprétations divergentes sont en effet toujours possible, mais on doit accepter d'en subir les conséquences, si le syndic a informé correctement l'AG des conséquences avant le vote. Cela de préférence par écrit = responsablité du syndic engagé.

Un avis de l'avocat du syndic de l'ACP engage la RC du syndic envers l'AG et la RC de l'avocat envers le syndic. Cet avocat ne peut pas prendre la parole lors de l'AG, sauf si tous les avocats des CP concernés sont d'accord ET peuvent aussi parler à l'AG sans aucune restriction.

Si l'AG nomme un avocat de l'ACP, alors cet avocat à une mission de syndic adjoint, peut informer l'AG et n'est plus couvert par son immunité, ... envers l'AG.

C’est l‘AG qui tranche, éventuellement par la voie de « motion d’ordre » (= technique de l’amendement).

Mais l’AG accepte ainsi explicitement d’en subir le conséquences et d'en porter la responsabilité financière, civile et pénale (exclus les CP qui demandent l’annulation de la décision).

En principe les 14 lots ont donné lieu à une attribution de quotités et adaptation de l’acte de base par acte authentique. Alors ils tombent sous l’application de l’indivision forcée (Art. 577-3 à 577-14 CC). C’est alors à l’AG de déterminer les règles de gestion dans le règlement de copropriété (Voir Art. 577-7 CC) et d’adapter les statuts par voie d’acte authentique. Chaque vente doit obtenir la majorité requise de l’AG.

Si les 14 lots n’ont pas obtenue des quotités, alors ils tombent dans le statut de l’indivision normale (Art. 577-2 CC). Ce qui implique entre autres que l’unanimité est requise pour des actes de disposition. Mais que chaque CP peut administrer le bien à ses frais, les autres peuvent s’opposer. L’AG n’a aucun pouvoir.

Avant de donner plus explicitement mon opinion, j’ai donc besoin de savoir si des quotités ont été attribués ou non.

Je crois que les statuts ont été rendu conforme à la loi, mais pas adopté avec les règles requises, où la loi a laissé le choix à l’AG.
Le transfert (sans changement) d'une disposition de l'acte de base vers le règlement de cortpoprité exige un majorité de 50%+1.
Le transfert d'une disposition des statuts vers le ROI exige la majorité requise pour cette disposition. Mais dès qu'une majorité de 75% ou plus est exigé, le ROI doit donner lieu à un acte authentique.

Il s'en suit que tous les dispositions qui exigent une majorité de 75% ou plus doivent se retrouver dans l'acte de base ou le règlement de copropriété (= acte authentique). Si cette disposition concerne les résidents, alors elle doit être repris tel quel dans le ROI (acte sous seing privé du syndic, qui en est responsable envers l'AG).

Les nouveaux règles, s’ils adaptent les statuts, exigent en principe un par un une majorité de 75% ou 80%, selon le type d’adaptation (voir plus bas). Le texte coordonné à lui doit ensuite n’avoir lors du vote final du texte coordonné (et désignation du notaire, …) qu’une majorité de 50%+1 des « votes oui et non », si le quorum de l’AG a atteint 50%+1, … lors de l’ouverture de la séance.

Toute adaptation des statuts (y compris le ROI) doit être soumis séparément au vote à l’AG. La majorité à obtenir est déterminé par les dispositions qui suivent :

Il me semble impossible que les parkings restants appartiennent à l'ACP, l'ACP ne pouvant avoir de patrimoine immobilier. Si ils ont été privatisés, ils sont propriétés indivises des CP. L'ACP n'a pas à intervenir, les CP doivent convenir entre eux de l'usage. Si le syndic intervient dans la gestion, la vente ou la location, il le fait dans le cadre d'une activité immobilière séparée de son activité de syndic .
Si les parkings restent parties communes jusqu’à la vente (mais je ne sais pas comment acter la chose juridiquement pour évité des surcoûts à chaque vente), leur usage est réglementée par le ROI.

Je viens de recevoir le PV de notre AG.

Il se confirme que des quotités ayant été attribuées aux parkings non vendus, ceux-ci sont donc bien des parties privatives appartenant à "l'ACP ?".

Durant la réunion, le syndic a fait mention d'un "arrangement", confirmé par téléphone au notaire par le bureau des hypothèques, pour que seuls les frais relatifs aux terrains des parkings soient directement versés (25% du coût total d'un parking).

Le solde des frais d'enregistrement serait versé à chaque vente de l'un des parkings.

Le syndic relance un appel aux copropriétaires intéressés par l'achat d'un parking afin de faire un acte groupé et unique afin de ne payer qu'une seule fois les frais.

Il propose même de solder ces parkings !

Il n'y a eu qu'un seul amateur dans les quatre ans qui se sont écoulés depuis la première vente de 7 des 14 parkings !!!

Des décisions relatives aux parkings libres ont été prises lors de l'AG sans qu'elles ne soient votées à l'unanimité: Sont-elles valables ?

L'objectif des propriétaires bailleurs (la grosse majorité) est de s'opposer au stationnement sur les parkings libres ?

Ils se soucient peu des problèmes que peuvent rencontrer leurs locataires car il n'y a pas de parkings "visiteurs" dans notre résidence qui compte pourtant plus de 80 appartements !

Le syndic est-il encore en droit de se charger de la vente et de la location des parkings non vendus ?

1. l'acte de base initial de 1975 était à 100% limpide: lots privatifs sans quotités avec le statut "parking visiteurs" selon le permis d'urbanisme

2. en 1986 ces lots invendus, et invendables suite à leur statut, sont passés, en application des statuts, à la communauté des copropriétaires. L'AG a voté à ce moment que les frais (essentiellement la peinture des démarcations) seront à charge de la communauté, ces emplacements étant au service de tous.

3. le 01.08.1995 les lots sont restés en communauté, puisqu'ils n'appartiennent pas aux parties communes suivants les statuts et plans. Depuis les frais  n'ont pas été mentionnés séparément, mais repris dans une autre facture, ....

Mais ... la commune a changé la plan de stationnement dans la rue (devenu payant), ce qui augmente le parking sauvage dans notre parc.

Le syndic vient de lancer la semaine passée une idée similaire que le votre, changer la destination (plus destiné exclusivement pour les visiteurs),  mais louer au lieu de vendre. Sera discuté lors de l'AGO 2015.

Je tends vers la solution de vente, puisqu'une ACP en peut pas investir.

Je connais une ACP qui donne des parkings en location. 100 lots/batiment (Etrimo) dans un parc de plusieurs buildings. Je ne connais pas les détails de l'acte de base, mais ces parkings sont loués et le loyer revient sur un compte de l'ACP, au même titre que l'antenne de téléphonie placée sur le toit.

Et j'ai possédé un appart dans une autre ACP qui donnait en location une ancienne conciergerie...

Concernant vos parkings, les louer ou les vendre, oui. Les "offrir" (mettre à disposition gratuite) des visiteurs revient à dévaloriser les parkings de CP qui ont acheté (et payé!) un parking et mettent leur bien en location. Vu le peu d'intérêt, la demande est déjà inférieure à l'offre dirait-on ! Je comprends la position des bailleurs.

On peut débattre longtemps de ce que dit la loi et interpréter de l'une ou l'autre manière. Je crois que ce qui est surtout important, c'est de respecter l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires. Voilà la priorité ! Couper les textes légaux en quatre c'est bien quand c'est aussi pragmatique. Le faire dans son intérêt c'est bien. Le faire à son détriment, (et surtout au détriment des autres CP), je comprends que ce soit peu apprécié.

L'intérêt commun de la communauté des copropriétaires
n'équivaut pas
l'intérêt général de l'ACP.

Et c'est ce dernier qui doit être poursuivie par l'ACP de croquette, son syndic et le notaire désigné par lui. Je crois que ET le syndic ET le notaire sont sur la même fréquence que croquette.

N'oublions pas que les copropriétaires sont des tiers envers la personne morale "ACP".

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La nuance m'échappe. Une ACP est bien l'ensemble des CP ! Et ce sont les CP qui votent. Le notaire et le syndic exécutent.