Durée bail commercial

Domaine très particulier du droit que le bail commercial.  Il faut être très prudent .
Normalement un bail commercial est conclu pour 9 ans et le locataire dispose de 3 renouvellements potentiels de 9 ans chaque fois.

De mémoire aussi, seule une décision de justice ou un acte notarié met fin à un bail commercial.   Donc si fin de bail de commun accord, passage chez le notaire obligatoire.  Ne me demandez pas la raison de cela.

ENREGISTREMENT D'UN BAIL COMMERCIAL

POUR INFORMATION

Un extrait d'un article publié sur le site de l'Union des villes et communes wallonnes (que chacun peut consulter en "googlant") concernant notamment l'enregistrement des baux autres que ceux portant sur des immeubles affectés exclusivement au logement.

La lecture du contenu des notes de bas de page n'est pas inutile.

Des renseignements complémentaires peuvent être obtenus en s'adressant au call center du SPF FINANCES qui reste l'interlocuteur de référence.

http://www.uvcw.be/articles/3,8,2,0,4623.htm

Contrat de bail et enregistrement
Alexandre Ponchaut - Mars 2013
 
L'auteur
Alexandre Ponchaut
Conseiller à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Nous venons de conclure un contrat de bail sur un immeuble. Sommes-nous tenus de le faire enregistrer ?

L’enregistrement est une formalité dont l’accomplissement est obligatoire pour tout contrat de location portant sur un immeuble et constaté par écrit. Une convention non enregistrée demeure existante mais constitue une infraction fiscale passible de sanctions. En outre, l’enregistrement permet de conférer une date certaine au contrat, protégeant ainsi le locataire contre les expulsions qui interviendraient si le bien loué était cédé par son propriétaire à un tiers.

L’article 19, 3° du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe (ci-après : C. enreg.) établi une distinction entre deux types de baux : ceux portant sur des immeubles ou parties d’immeubles situés en Belgique et affectés exclusivement au logement, et les autres baux.

Autres baux

Les baux commerciaux, baux à ferme, locations de bureau et toute autre convention de bail portant sur un bien immobilier ou partie d’immeuble sont également soumis à l’obligation de l’enregistrement mais selon d’autres modalités.

Au point de vue fiscal, l’obligation de présenter le contrat à l’enregistrement n’incombe pas spécifiquement au bailleur. Le locataire et le bailleur[5] sont tous deux tenus de s’assurer du bon enregistrement du contrat. L’état des lieux devra également être enregistré, sauf en ce qui concerne les baux à ferme[6].

L’accomplissement de cette formalité implique le paiement de droits dont le taux s’élève à 0,20 pour cent. Sa base imposable sera déterminée comme suit:
-       si le bail est à durée limitée, par le montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour toute la durée du bail;
-       si le bail est à vie ou à durée illimitée, par une somme formée de dix fois le loyer et les charges annuels, sans que cette somme puisse être inférieure au montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour la durée minimum prévue dans l’acte de bail[7].
L’enregistrement de l’état des lieux donnera lieu au paiement du droit fixe général de 25 euros[8].

Les parties sont libres de définir conventionnellement laquelle d’entre elles prendra à sa charge ces frais. Généralement, le contrat de bail contiendra une clause spécifiant que c’est au locataire de les supporter financièrement.
L’enregistrement devra intervenir dans les quatre mois de la signature de l’acte. A défaut, une amende fiscale pourra être perçue. Celle-ci sera égale au montant total des droits dus, lesquels seront perçus par ailleurs, avec un minimum de 25 euros. Dans la mesure où l’obligation fiscale de l’enregistrement incombe tant au locataire qu’au bailleur, ceux-ci seront tenus solidairement au paiement de l’amende[9].
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[1] C. enreg., art. 35, 7° et L. 20.2.1991 sur le bail de résidence principale, art. 5bis.
[2] C. civ, art. 1730, par. 1er et 3.
[3] Circ. 4.7.2007, 12/2007, www.fisconet.be
[4] C. const., 4.2.2010, n°4/2010, M.B., 12.3.2010; C. const., 9.7.2009, R.R.D., 3/2008, p. 343, note M. De Smedt; J.P. Zomergem, 14.7.2009, J.J.P., 2011, p.386.

[5] C. enreg., art. 35, 6°
[6] C. civ, art. 1730, par. 1 et 4.
[7] C. enreg., art. 83 et 84.
[8] Circ. 4.7.2007, 12/2007, www.fisconet.be
[9] Art. 41)