Carence Syndic: recours? (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
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Carence Syndic: recours?

Aflmac
Pimonaute
Lieu : Belgique
Inscription : 24-11-2014
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Carence Syndic: recours?

Bonjour,

Lors de la dernière AG, le mandat du syndic n'a pas été reconduit. Depuis le Conseil de Copropriété (dont je fais partie depuis cette AG) lui a adressé, à plusieurs reprises, des demandes d'informations auxquelles il ne répond pas. Par ailleurs, aucun coproprietaire ne semble disposer du contrat ecrit entre le syndic et l'ACP.

De quel recours dispose le CC pour accéder à ses demandes (une mise en demeure a déjà été envoyée au syndic sans aucun retour de sa part)?

Qui doit apporter la preuve de l'existence d'un contrat de gestion entre le syndic et l'ACP.

Merci d'avance

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 001
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Re : Carence Syndic: recours?

Et vous n'avez pas nommé de nouveau syndic? C'est complètement imbécile...


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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Aflmac
Pimonaute
Lieu : Belgique
Inscription : 24-11-2014
Messages : 7

Re : Carence Syndic: recours?

Imbécile? Pas si sûr.
Non prémédité? Certainement.
La nomination d'un nouveau syndic aura lieu en AGE dans le courant du mois de décembre. Il n'empêche que le syndic doive assumer de bonne foi sa mission jusqu'à la fin de son préavis.

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
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Messages : 532

Re : Carence Syndic: recours?

Aflmac a écrit :

Imbécile? Pas si sûr.
Non prémédité? Certainement.
La nomination d'un nouveau syndic aura lieu en AGE dans le courant du mois de décembre. Il n'empêche que le syndic doive assumer de bonne foi sa mission jusqu'à la fin de son préavis.

Le mieux aurait été de nommer un CP avec pour mission de convoquer une AG au plus vite (15 jours).
On peux supposé que si l'ordre du jour prévoyait la reconduction du mandant c'est que le mandat c'est que le mandat prenait fin.

Pour la date exacte, il faut voir dans le PV précédent. (il doit bien y avoir une phase sur la durée du mandat).
Dans les 30 jours qui suit la fin de mandat, l'ex-syndic doit tout remettre (Comptabilité, archives, contrats en cours, accès au compte au syndic suivant ou à défaut (c'est votre cas) au président de la dernière AG.

Dans tous les cas, je conseillerait d'aller au siège de la banque de l'ACP pour notifier l'absence de syndic et tenté de faire résilier le mandat de l'ex-syndic sur les comptes bancaires.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 310

Re : Carence Syndic: recours?

Deux pistes seraient à explorer

Le juge décide à la requête d'un copropriétaire de nommer un syndic (en application de l'article 577-8, § 1 du code civil)

Ou le juge désigne un syndic provisoire pour la durée qu'il détermine à la requête d'un copropriétaire, en ca d'empêchement ou de carence du syndic (en application de l'art. 577-8, § 7 du code civil). Dans ce cas, le syndic sera appelé à la cause par le requérant.

Mais la carence du  syndic est-elle avérée? Ne s'agit-il pas plutôt d'une absence de nomination d'un syndic ? Dans les faits, l'ACP est dépourvue de syndic.

N'oublions pas aussi qu'une AG(E) ne peut être convoquée que par le syndic (sauf situation particulière visée à l'art. 577-6, § 2, al.3). Force est de constater que la loi ne prévoit pas de situation autre dans laquelle une AG pourrait être convoquée par le CDC ou un certain nombre de copropriétaires. On peut le regretter mais c'est ainsi.

Par ailleurs, il a été affirmé que le syndic devait prester un préavis. Quel est le fondement de cette affirmation? Le contrat prévoit-il que le syndic devra effectuer un préavis (et de quelle durée) au cas ou son mandat ne serait pas reconduit ? ou bien le contrat a-t-il été conclu sans aucune autre modalité pour une durée débutant avec une décision d'une AG et se terminant avec la décision d'une autre AG? ou bien l'AG a-t-elle décidé explicitement dans une décision d'une date de prise d'effet de la non reconduction du mandat du syndic sortant?

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Aflmac
Pimonaute
Lieu : Belgique
Inscription : 24-11-2014
Messages : 7

Re : Carence Syndic: recours?

Merci vos pistes de réflexion  smile

Petite précision: j'ai indiqué dans ma question "carence de syndic" mais visiblement ce n'est pas le bon terme/définition de notre situation. Je me suis mal exprimée. Oh la boulette.

Parmi les raisons qui ont poussé plusieurs copropriétaires à la non reconduction " surprise" de son mandat: n'a exécuté aucune décision des AG précédentes, envoie les décomptes de charges avec 9 mois de retard (ennuyeux car beaucoup de locataires avec un taux de rotation élevé), ne suit pas les procédures de recouvrement d'arriérés (trou important dans la trésorerie de l'ACP), ne répond jamais aux questions des copropriétaires, est toujours hors délai légal dans ses communications...En résumé, il est payé pour (presque) rien faire  yikes.

L'AG  a donc décidé la non reconduction du mandat avec prise d'effet au 31 janvier 2015 d'un commun accord avec le syndic sortant. A vérifier dans le PV si la decision a été notifiée de la sorte? Nous ne l'avons toujours pas reçu alors que l'AG a eu lieu début octobre. Est-ce que les modalités de reconduction du mandat doivent être expressément mentionnées dans le contrat de gestion? Quid s'il n'y a jamais eu de contrat signé avec l'ACP?

Le syndic sortant s'est engagé par écrit à convoquer une AGE début décembre pour nommer le nouveau syndic. La convocation n'a toujours pas été envoyée. On se retrouve à nouveau hors délai. Un coproprietaire pourra-t'il faire annuler dès lors la nomination du nouveau syndic?

Dans cette situation particulière, le syndic sortant peut-il ignorer les demandes d'informations qui lui sont adressées par le Conseil de Copropriété? De quel recours dispose le CC pour accéder à ses demandes indispensables pour le bon déroulement de sa mission de contrôle?

J'espère avoir été plus précisé. Je suis plutôt novice en ACP et en forum  smile

Merci d'avance,

Aflmac

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 310

Re : Carence Syndic: recours?

Bonsoir Aflmac,

Des précisions apportées, il semble que vous vous trouviez face à un état de carence du syndic puisque, même après l'AG d' octobre, il ne répondrait pas aux demandes du CDC visant , je suppose, à prendre connaissance et copie de différentes pièces ou documents se rapportant à sa gestion ou intéressant la copropriété, seul pouvoir qui lui est conféré par l'art. 577-8/1 du code civil en vue d'assurer sa mission première de surveillance du syndic.

Les autres informations communiquées vont dans le sens de l'absence de réalisation par le syndic de ses missions ou de décisions de l'AG.Et donc de sa carence.

Si cela était avéré, il s'agirait d'éléments susceptibles d'activer la procédure de l'art. 577-8, § 7 du code civil .

D'un autre côté, l'ACP n'est pas dépourvue d'un syndic puisque la décision prise en octobre ne sort ses effets que fin janvier 2015.

Par ailleurs, l'engagement du syndic porte sur l'envoi en décembre d'une convocation pour une AGE ou sur la tenue en décembre cette AGE?

Quoi qu'il en soit, je suppose que les contacts utiles ont été pris par des copropriétaires pour soumettre à l'AGE différentes candidatures de syndics et que celles-ci ont été transmises au syndic "sortant" de manière à ce qu'il puisse les intégrer dans sa convocation pour l'AGE.

Le syndic est-il incompétent, négligent, malhonnête? Eu egard aux conséquences patrimoniales éventuelles dans le chef des copropriétaires et à la situation décrite, il me semble indispensable de prendre conseil d'urgence auprès d'une avocat spécialisé dans le droit de la copropriété.

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Aflmac
Pimonaute
Lieu : Belgique
Inscription : 24-11-2014
Messages : 7

Re : Carence Syndic: recours?

Merci pour vos commentaires additionnels et les nouvelles précisions.

L'AGE doit se tenir début décembre. On est hors délai pour l'envoi de la convocation. Nous lui avons donné plusieurs offres de candidats syndic pour joindre à la convocation.

Dernière question: la démarche de demande de  conseil auprès d'un avocat spécialisé en droit des copropriétés peut être prise par le Conseil de Copropriete (dans le cadre de sa mission de contrôle du syndic?) ou doit-elle être prise par un coproprietaire ou regroupement de copropriétaires?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 310

Re : Carence Syndic: recours?

Le conseil de copropriété n'a pas la personnalité juridique.

Demandez à l'avocat pressenti la meilleure façon pour vous adresser à lui et l'(les)'interlocuteur(s) au(x)uel(s) il facturera ses honoraires pour ses consultations et interventions éventuelles.

A mon avis, rien n'empêche le CDC de prendre la décision de s'adresser, sous sa responsabilité à un avocat dans la situation décrite. Sauf si un budget a été mis à la disposition du CDC , les frais seront avancés par les personnes concernées selon les modalités à déterminer préalablement par elles (d'où discussions : un membre du CDC? tous les membres du CDC? certains membres du CDC? ) et le remboursement de ces frais sera demandé à une AG ultérieure (avec le risque potentiel d'une réponse négative?).

Pour la loi, il suffit qu'un copropriétaire adresse une requête au juge. Tout copropriétaire est donc susceptible de demander conseil à un avocat ayant pour objet cette requête.
Une piste? Si ce copropriétaire a une assurance juridique, la consultation d'un avocat dans le cadre d'une situation liée à la qualité de membre d'une association de copropriétaires ne peut-elle être prise en charge par cette assurance ?

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Aflmac
Pimonaute
Lieu : Belgique
Inscription : 24-11-2014
Messages : 7

Re : Carence Syndic: recours?

Merci encore pour vos éclaircissement et conseils  smile

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 870

Re : Carence Syndic: recours?

Ma réflexion n'a plus d'utilité au stade où vous en êtes dans la procédure mais je ne comprends pas du tout pourquoi vous avez confié la convocation d'une AGE à un syndic tout à fait déficient notamment au niveau administratif.


bada

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 310

Re : Carence Syndic: recours?

La loi (art. 577-6, § 2, al. 1 et 2), prévoit que le syndic tient une AG(E) qui aura été convoquée par ses soins.

Sauf cas visé à l'article 577-6, § 2, al.3 du code civil (hypothèse d'une requête adressée au syndic par des copropriétaires détenant 20% des quotités en vue de la tenue d'une AG et absence de suite donnée par le syndic à cette requête), un copropriétaire ne peut convoquer une AG.

A ma connaissance,la loi ne prévoit pas - et on peut le regretter dans certaines circonstances - la convocation d'une AG par le CDC, le Président du CDC, un copropriétaire (sauf cas ci-dessus), une majorité de copropriétaires.

L'erreur a peut-être été de donner une prise d'effet au 31/1/2015 à l'absence de reconduction du mandat du syndic. Mais sans cette décision l'ACP aurait été dépourvue de syndic.

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ickx
Pimonaute bavard
Inscription : 20-03-2016
Messages : 253

Re : Carence Syndic: recours?

je recherche où il serait écrit dans un texte que la carence du syndic se conclut de l'absence de réaction de cet organe après 8 jours ?  ou peux-être est-ce 30 jours ? merci

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 375

Re : Carence Syndic: recours?

Je souhaite connaitre LA DUREE DU  DELAI QUI CONSTITUE LADITE CARENCE  ?

Je pensais qu'il s'agit de huit jours ....

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 914
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Re : Carence Syndic: recours?

ninifel a écrit :

Je souhaite connaitre LA DUREE DU  DELAI QUI CONSTITUE LADITE CARENCE  ?
Je pensais qu'il s'agit de huit jours ....

Cela dépend du cas exact. Et de la définition de la "carence". Et de qui commet la "carence".


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 375

Re : Carence Syndic: recours?

Quelle est la définition juridique  de la "carence" d'un Syndic d'immeuble en copropriété ?

De quoi parle-t-on ?

Lorsque le syndic est aux abonnés absents pendant +de 8 jours ...15 jours...1 mois il ne donne pas signe de vie ou ne réagit pas ?

quelle est la règle juridique qui définit la carence évoquée dans le Code civil sur la copropriété ?

Dernière modification par ninifel (22-07-2017 13:52:06)

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