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    éviter la taxe sur la plus-value

    charline
    Pimonaute assidu
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    éviter la taxe sur la plus-value

    bonjour à tous,

    afin d'éviter la taxe sur la plus-value d'immeuble endéans les 5 ans, je voulais vous demander ceci :

    j'ai acheté un appart en mai 2010 (date de l'acte notarié). je ne serai pas taxé sur la plus-value en cas de revente si je revends cet appart après mai 2015 (date de l'acte notarié toujours). c'est bien la date de l'acte notarié qui compte pour déterminer les 5 ans ?

    merci à vous smile

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    PIM
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    charline a écrit :

    bonjour à tous,

    afin d'éviter la taxe sur la plus-value d'immeuble endéans les 5 ans, je voulais vous demander ceci :

    j'ai acheté un appart en mai 2010 (date de l'acte notarié). je ne serai pas taxé sur la plus-value en cas de revente si je revends cet appart après mai 2015 (date de l'acte notarié toujours). c'est bien la date de l'acte notarié qui compte pour déterminer les 5 ans ?

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    grmff
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    Oui. C'est de date d'acte à date d'acte.

    A noter que pour être taxé sur la plus value, il faut que le prix de vente soit 45% plus cher que le prix d'achat! Faut déjà y aller... (ou avoir fait beaucoup de black...)


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    charline
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    Messages : 57

    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    non je n'y vis pas. c'est pour ça que la taxe s'impose. par contre, je pense qu'elle a lieu même quand la plus-value est moins élevée que 45 % non ?


    PIM a écrit :

    charline a écrit : bonjour à tous,

    afin d'éviter la taxe sur la plus-value d'immeuble endéans les 5 ans, je voulais vous demander ceci :

    j'ai acheté un appart en mai 2010 (date de l'acte notarié). je ne serai pas taxé sur la plus-value en cas de revente si je revends cet appart après mai 2015 (date de l'acte notarié toujours). c'est bien la date de l'acte notarié qui compte pour déterminer les 5 ans ?

    merci à vous smile

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    GT
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    Voici quelques dispositions extraites du code sur les impôts sur les revenus 92 (CIR 952) concernant la problématique soulevée.
    Des compléments d'information peuvent être obtenus en s'adressant au call center du SPF FINANCES : tel.: 025725757 (tarif local)
    Ce service téléphonique est à notre disposition chaque jour ouvrable de 8h à 17h pour toutes questions simples relatives  notamment à l'impôt des personnes physiques

    L'attention est attirée par le SPF FINANCES sur le fait que  si la question est complexe ou nécessite l'examen du dossier personnel, il y a lieu de contacter le service local de taxation. Ses coordonnées figurent sur l'original de la déclaration fiscale personnelle mais peuvent également être obtenues auprès du Contact Center.


    Section V : Revenu divers
    Sous-section I : Définition

    Article 90, CIR 92 (ex. d’imp. 2015)
    Les revenus divers sont:

    1° sans préjudice des dispositions du 8° et du 10°, les bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'exclusion des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers;

    10° les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu'un droit d'emphytéose ou de superficie ou qu'un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu'il s'agisse:
    a) de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d'acquisition;
    b) de biens bâtis qui ont été acquis par voie de donation entre vifs et qui sont aliénés dans les trois ans de l'acte de donation et dans les cinq ans de la date d'acquisition à titre onéreux par le donateur;
    c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, sur lesquels un bâtiment a été érigé par le contribuable, dont la construction a débuté dans les cinq ans de l'acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l'ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l'immeuble

    Par date d'acquisition ou d'aliénation, on entend:
    - la date de l'acte authentique de l'acquisition ou de l'aliénation;
    - ou, à défaut d'acte authentique, la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l'acquisition ou l'aliénation a été soumis à la formalité d'enregistrement.


    Article 91, CIR 92 (ex. d’imp. 2015)

    Par dérogation à l'article 90, 10°, les plus-values réalisées sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30 pct du prix de réalisation de l'ensemble, tombent dans le champ d'application de l'article 90, 8°.

    Article 93bis, CIR 92 (ex. d’imp. 2015)

    Par dérogation à l'article 90, 10°, ne sont pas imposables les plus-values constatées à l'occasion:

    1° de la cession à titre onéreux de l'habitation qui a été l'habitation propre du contribuable pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu. Toutefois, une période de 6 mois au maximum, durant laquelle l'habitation doit rester inoccupée, pourra s'intercaler entre la période d'au moins 12 mois et le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu;

    2° de la cession à titre onéreux de biens appartenant:
    a) à des mineurs, même émancipés, lorsque cette cession a été autorisée par une instance judiciaire;
    b) à des personnes pourvues d'un administrateur en vertu des dispositions de la quatrième partie, livre IV, chapitre X, du Code judiciaire, moyennant une autorisation spéciale du juge de paix;

    3° d'expropriations ou de cessions amiables d'immeubles pour cause d'utilité publique, lorsque ces cessions sont soumises gratuitement à la formalité de l'enregistrement conformément à l'article 161 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

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    grmff
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    En fait, la plus-value est la différence entre le coût d'achat majoré de 5% par année complète entre l'achat et la vente.

    Le coût d'achat, c'est la somme du prix de vente, d'un forfait de 25% de frais d'achat, et éventuellement des travaux, à prouver par factures, sur ce bien immobilier.

    Coût d'achat = prix d'acvhat +25%
    Donc, 4 an et une rawette = 20% d'indexation
    Si vous vendez 145 ce que vous avez acheté 100, il y a zéro de plus value.

    Source: Notaire.be


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    GT
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    J'ignore tout d'une absence de taxation lorsque la plus-value réalisée est inférieure à 45%?

    Je suis preneur de renseignements à ce sujet.  Un texte légal m'a peut-être échappé !

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    GT
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    Pour LE CALCUL de la plus-value, il y lieu de comparer 2 termes : le prix de cession et le prix d'acquisition.

    A Le prix de cession ; il s'agit du prix réellement retiré de la vente ou la valeur qui a été retenue pt le calcul des droits d'enregistrement si cette valeur est supérieure au prix de vente. Ce prix peur être diminué des dépenses ou charges justifiés tels les frais de publicité, de commissions  versées à des intermédiaires à l'occasion de la vente.

    B Le prix d'acquisition : il s'agit du prix réel d'acquisition du bien par le propriétaire ou le donateur ou le total la valeur retenue lors de l'acquisition pour le calcul des droits d'enregistrement (ou de TVA) si cette  valeur était supérieure à celle annoncée de l'achat; cette valeur doit être augmentée des frais d'acquisition ou de mutation (frais réels ou forfait de 25%); Ensuite une majoration de 5% à ajouter par année ENTIERE écoulée entre la date d'acquisition et la date d'aliénation; ensuite (à vérifier) ajouter les frais de travaux supportés par le propriétaire justifiés par une facture exécutés par un entrepreneur enregistré à compter de la date d'emménagement.

    La différence entre les 2 termes constitue la plus-value imposable.

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    grmff
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    J'ignore tout d'une absence de taxation lorsque la plus-value réalisée est inférieure à 45%?

    Relisez moi: je parle d'un prix de vente supérieur de 45% au prix d'achat pour qu'il y ai une plus value pour le cas qui nous occupe (plus de 4 ans depuis l'achat)

    25% pour les frais d'achat. Et 5% par année complète, soit 20%. Cela fait donc bien 45%.

    En réalité, cela fait plus si on calcule les 5% sur le coût d'achat, soit 125%, comme cela semble devoir être le cas. Cela fait alors non pas 45%, mais 50%


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    Re : éviter la taxe sur la plus-value


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    GT
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    Pour les dispositions légales applicables à tous les cas (et pas seulement à celui-ci) sur la détermination du montant de la plus-value : voir article 101, § 2 du code des impôts sur les revenus (CIR 92) qui seul fait autorité.

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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    GT a écrit :

    Pour les dispositions légales applicables à tous les cas (et pas seulement à celui-ci) sur la détermination du montant de la plus-value : voir article 101, § 2 du code des impôts sur les revenus (CIR 92) qui seul fait autorité.

    Voici le lien


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    GT
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    "Relisez moi: je parle d'un prix de vente supérieur de 45% au prix d'achat pour qu'il y ai une plus value pour le cas qui nous occupe (plus de 4 ans depuis l'achat)

    25% pour les frais d'achat. Et 5% par année complète, soit 20%. Cela fait donc bien 45%.

    En réalité, cela fait plus si on calcule les 5% sur le coût d'achat, soit 125%, comme cela semble devoir être le cas. Cela fait alors non pas 45%, mais 50%"

    Vous m'obligez à réagir . RELISEZ-MOI aussi. Je n'ai pas dit ni même sous-entendu que votre calcul était erroné.Je me suis limité à apporter des informations dans ma forme personnelle à celles que l'on  retrouve aussi sous une autre forme dans votre prose que je n'avais pas encore lue (des messages se sont croisés).  Je ne comprends pas votre réaction et la déplore .Sur le fond, je crois qu'il n'y a aucune discussion. Nous sommes en parfait accord sur la manière de calculer la plus-value.

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    grmff
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    Bonsoir.

    On est effectivement d'accord. Je répondais en direct et en court au cas particulier de l'intervenant, et j'ai cru comprendre que vous pensiez que j'en faisais une règle générale.

    Bref, pas de quoi en faire un fromage... et désolé si je suis parfois un peu abrupt. Dites moi simplement d'aller prendre une douche, si vous me trouvez trop sec ange.gif


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    GT
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    Re : éviter la taxe sur la plus-value

    Bonjour,

    Merci pour votre réponse. Pas de souci. Mais n'hésitez jamais à me recadrer, dans l'intérêt des lecteurs du forum, si vous estimez que je me trompe. Le débat ne peut être que fécond avec une personne à laquelle j'attribue , à la lecture de vos interventions, de nombreuses connaissances.

    Bonne journée

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