Copropriété : Publication Travaux et Financement.

dach · #1 29-11-2014 11:58:28

Sponsorisé par Electrabel, le SNP a réalisé 3 brochures sur les travaux et leurs financements.
Il semble que ce soit une 'simple' adaptation à la Belgique de brochures réalisées par l''association Française l'ARC.
Pour ceux qui acceptent de laisser leurs coordonnées à Electrabel, ces brochures sont téléchargeable à l'adresse https://www.electrabel.be/copropriete

PS : je n'ai aucun lien avec le SNP et Electrabel.

Dans le chapitre 2, ils prônent la constitution d'un fonds de réserve par, entre autre, le versement récurrent par les CP d'un montant fixe ou en % des charges courantes.
Mais, ils indique que cette méthode est peut efficace. je suis assez d'accord.
Ils proposent donc aussi des versement fixée en fonction des besoins en travaux.
C'est pour moi la seul méthode acceptable, mais évidement cela demande au syndic d'avoir une maitrise de l'entretient au minimum à moyen terme d'un immeuble. Cela devrait être le cas de tout syndic pro, mais qu'en est-il en réalité ?
Évidement les profiles rare sont chers, donc impayable pour les ACP petites et moyennes...

D'autre part, ils proposent que l'AG vote la motion :

En cas de paiements partiels des appels de charges et de quotes-parts de fonds de réserve, le syndic devra affecter prioritairement au fonds de réserve les sommes versées par le copropriétaire.

Là, je doute de la légalité d'une telle motion. Il me semble qu'un débiteur qui possède plusieurs dette chez un même créancier peut choisir lors d'un versement partiel de quel part il s’acquitte.

GT · #2 29-11-2014 15:40:49

Merci d'avoir partagé l'information et votre première approche.

Affaire à suivre

luc · #3 29-11-2014 16:03:24

dach a écrit :

D'autre part, ils proposent que l'AG vote la motion : Citation :En cas de paiements partiels des appels de charges et de quotes-parts de fonds de réserve, le syndic devra affecter prioritairement au fonds de réserve les sommes versées par le copropriétaire.
Là, je doute de la légalité d'une telle motion. Il me semble qu'un débiteur qui possède plusieurs dette chez un même créancier peut choisir lors d'un versement partiel de quel part il s’acquitte.

Vous avez raison. C'est illégal. L'ACP doit avoir deux comptes bancaires (un par fonds) et demander des provisions séparés. C'est le CP qui choisit le compte et le montant.

J'ai fait quelque chose d'analogue en 2003 et obtenu raison en justice. En fait je payais sur le compte de l’avocat du syndic de l’ACP, puisque le compte bancaire de l’ACP était au nom de 5 CP (dont 2 décédés).

Mais … l’avocat du syndic de l’ACP peut poursuivre le CP récalcitrant avec une seule procédure pour tous les montants non –payés. Si alors une saisie est faite, alors cette disposition « d’abord payer le fonds de réserve » est opposable par l’ACP envers le syndic et donc probablement valable.

PS Je vais lire la brochure, dès que j'ai le temps.

luc · #4 29-11-2014 21:49:34

dach a écrit :

Sponsorisé par Electrabel, le SNP a réalisé 3 brochures sur les travaux et leurs financements.
Il semble que ce soit une 'simple' adaptation à la Belgique de brochures réalisées par l''association Française l'ARC.
Pour ceux qui acceptent de laisser leurs coordonnées à Electrabel, ces brochures sont téléchargeable à l'adresse https://www.electrabel.be/copropriete
PS : je n'ai aucun lien avec le SNP et Electrabel.

D’abord je suis un petit client d’Electrabel.

En plus je serais présent à la Journée du Copropriétaire bilingue du NICM-CNIC le 6/12 comme membre du SNPC-NEMS.

Mais je suis surtout un membre de l’AG d’une ACP qui est finalement mis par le Juge devant un choix binaire, qu’elle postpose depuis … 1995. Veut mon AG consommer leur immeuble ou le conserver ? La date de l’AG n’est pas encore connue. Je réserve donc mon opinion détaillée aux membres de cet AG (Déc ?), ainsi que le SNPC (6/12).

Ayant imprimé (une quarantaine de pages) et lu rapidement la brochure, le contenu me persuade. Je donnerai globalement un 7/10.

Je donne 9 points puisqu’elle est écrite dans l’esprit des lois de 1994 et 2010. Cet esprit que des avocats procéduriers oublient ou ne veulent pas comprendre.

Mais je ne donne que 7/10, puisque la brochure ne tient pas compte de certaines spécificités de la loi belge. Elle n’est pas la fille de la loi française, mais une nièce.

Quel sont dans ce contexte les points positifs (+1) et négatifs (-3), qui font surface?

1. Moins 1 point pour parfois une trop grande importance accordé au conseil de copropriété.

2. Plus 1 point parce que l’importance de faire participer activement tous les membres de l’AG est clairement énoncé, mais pas structurellement.

3. Moins 2 points parce que les conséquences positives de l’inventaire annuel, imposé par l’AR du 12.07.2012, ne sont pas (encore) intégré comme instrument de travail.

Mais je confesse en ce qui concerne le point 3 que je suis responsable en ce qui concerne 1 point sur 2. En effet j’étais membre du groupe de travail mixte "AR Compta" et je n’ai pas su obtenir le consensus sur la nécessité de faire concrètement des comptes annuels d’une compta de 4 ACP de 4, 40, 400 et 4000 appartements. Cela aurait orienté les développeurs des logiciels, donné confiance aux syndics et prouvé que l’AR a un rendement positif, dès que la conversion est faite loyalement.

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