Indexation refusé par mon locataire

Bonjour à tous,

Depuis ce mois-ci, j'ai quelque problème suite à l'envoie de courrier (Indexation de loyer)

1- Rez-de-chaussée

Je suis propriétaire d'un bien à Bruxelles, j'ai envoyé un courrier au rez-de-chaussée (bail commercial) l'informant que le loyer à augmenté depuis novembre 2014, augmentation de +-140€.

Nous sommes déjà le 2.12 et il n'a toujours pas payé sont mois de novembre, je lui signale que le montant à changé et qu'il devra faire un virement demain avec le nouveau montant et il me dit qu'il ne le fera pas avec le nouveau montant.

Que puis-je faire pour le forcer à payer sont loyer avec le nouveau montant.
Malheureusement le juge de paix ne traite pas les baux commerciaux, qu'elle autre option me reste-t-il ?

Si je vais en justice, puis-je me défendre par moi-même ou je dois obligatoirement avoir un avocat ?
Comment lancer une procédure de justice ?

Petite parenthèse, il me doit 5 ans de cadastre, j'ai fait un plan de payement avec mon locataire qui ne le respecte pas, que faire ?

2- (Appartement)

J'ai installé une chaudière (sanitaire & radiateur) dans un appartement du même bâtiment en 2006, mon locataire n'a jamais effectué d’entretien, entre temps le locataire un installé une nouvelle chaudières car la précédente à perdu la vie suite à une absence total d'entretien, apparemment la chaudière qu'il aurait installer aurait moins de 2ans (il n'a pas de facture).
Je leur est envoyé un courrier concernant l'indexation du loyer et depuis il refuse de payé le loyer.

Qui dois remplacer la chaudière ?
Que puis-je faire concernant l'indexation ?
Dans leur bail aucune pièce des caves n'est lié à leur bail, malheureusement pour moi ils se sont approprié une pièce et c'est le bordel, que faire ?

D'avance merci à tous.