Frais de banque, de gérance et administratifs

Salut Brol!

Ravi de te voir enfin zoner dans des forum un peu sérieux...     et désolé d'entendre que tu en as besoin. 

Ceci étant dit, j'ai rien compris à ton problème. Les frais de syndic peuvent être mis à charge du locataire. C'est une question de contrat, et parfois une question d'usage et de mode de fonctionnement de la copropriété auquel le contrat peut se référer.

Touffu? Certes mon ami. Mais c'est un sujet épineux et les avis que tu vas avoir vont varier dans tous les sens, spécifiquement là-dessus.

Sinon, pour ajuster le tir, quelques questions, évidemment:
1. Immeuble à appartement?
2. Un seul proprio, ou plusieurs et un syndic
3. Ton bail fait référence à la copropriété?
4. Le syndic fait une séparation "frais propriétaire / frais locataire"?

Pour moi, l'article 5 ter rend obligatoire une clause écrite si les frais de gérance sont mis à charge du locataire. Cette clause devrait être dans le bail.
Soit directement: elle n'y figure pas.
Soit indirectement, en se référant au règlement de la copropriété: elle n'y figure pas non plus.

De plus, même si elle y figurait, le locataire doit pouvoir avoir, dans ce cas, connaissance du règlement de copropriété. soit parce qu'il fait partie d'une annexe au bail: ce qui n'est pas le cas. Soit parce qu'il est affiché aux valves de l'immeuble. Ce qui n'est pas le cas non plus.

Le locataire ne peut donc être tenu par une clause qui doit être impérativement écrite... et qui n'est écrite nulle part.

Reste à voir si les frais bancaires de gérance sont compris dans cet article.

Et surtout, puis-je remonter "en arrière" pour contester ces montants?

Les occupants sortent eux-même leurs poubelles, les occupants du rez-de-chaussée sont responsables du déneigement, le service de nettoyage des communs est compté dans un poste séparé: "nettoyage et entretien" ----------- par contre, le relevé et la ventilation des charges est un travail du ressort du propriétaire. S'il confie ce travail à une tierce personne, cette charge devrait rester sienne, puisqu'il s'agit de ses attributions.

De plus, le locataire n'a aucun droit de gestion ni de contrôle sur le qualité du travail du syndic, ni sur les montants qu'il demande. Il n'a aucun pouvoir de désignation ou de révocation du syndic.

L'article 5ter de la loi du 18/6/2009 est claire à ce sujet.
Il ne peut en être autrement que par une clause écrite dans le bail.
Le service juridique de Test-Achats ainsi que ses publications vont dans le même sens: une clause écrite et contraire, liée au bail est indispensable.

Or, je n'en ai aucune.

Ma question ést:
Les avis sont divergents, du fait que j'avais payé précédemment ces mêmes frais. Certains me disent que vu un accord implicite, je devrais continuer à payer. d'autres, que je peux contester les montants du dernier relevé et ceux en cours. d'autres que je peux remonter à la loi de 2009. D'autres, que je peux remonter en début de bail.
Ma question est donc: quelle demande  introduire dans ma demande en requête reconventionelle?
Il me semble qu'en matière d'indexation, en cas d'erreur du propriétaire, on ne peut remonter que 5 ans en arrière. Je suppose qu'il en est de même pour les charges?

Mon raisonnement est que si on ignore un droit (par ignorance), on doit pouvoir le faire valoir dès le moment où on le découvre.
Or, avant 2009, ce problème relevait de la jurisprudence. A partir de 2009, la loi a clarifié les obligations, et confirmé la jurisprudence.
Et je conteste certainement le dernier relevé (2013-2014), ainsi que cette partie des charges en cours (à partir de juillet 2014)

Délais de prescription:
indexation loyer: 5 ans
charges: 10 ans

Je partage votre perplexité, GT

Le syndic n'est pas l'intermédiaire. Il gère. De très nombreux baux prévoie que le syndic est à charge du locataire, y compris le bail du SNP (pour moitié) et de Pim.be (pour la totalité)

Cette interdiction concerne uniquement les frais d'agents immobiliers pour la remise en location du bien.

Mais effectivement, si rien n'est mentionné au bail, on peut se poser la question de savoir si on a le droit de mettre ces frais à charge du locataire.