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Frais de banque, de gérance et administratifs

Brolskoff
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 06-12-2014
Messages : 24

Frais de banque, de gérance et administratifs

Bonjour à tous, et plus spécialement à Grmff, qui me reconnaîtra certainement ;-)

J'arrive en fin de bail de 9 ans, et le propriétaire désirant vendre à une personne de sa famille,(avec occupation personnelle), je n'ai donc pas d'espoir de pouvoir rester dans les lieux.
Malheureusement, la fin de bail se passe de façon légèrement chaotique, le propriétaire semble vouloir prendre les devants pour se couvrir... dans toutes les directions. Mais de manière qui ne me semble pas fort légale. Je devrais donc introduire une demande reconventionnelle... dans 6 domaines différents. Je pense donc séparer les problèmes de façon à vous présenter chaque problème dans un sujet....

=====================

Le propriétaire me réclame des charges "Frais de banque, de gérance et administratifs" --- rien ne figure dans le bail à ce sujet.Renseignements pris, la loi du 18/06/2009 (??? quelle loi?) 5 ter interdirait ce genre de pratique. J'ai payé ces frais jusque mi 2013. Je conteste le payement pour 2013-2014.
Puis-je contester et remonter aux montants payés indûment les années précédentes? Les avis semblent divergents. Depuis le début du bail (2006)?? Depuis la sortie de la loi 2009?? Ou uniquement les charges 2013-2014 + celles de fin 2014?

Merci d'avance pour vos avis!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 775
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Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

Salut Brol! big_smile

Ravi de te voir enfin zoner dans des forum un peu sérieux...   lol  et désolé d'entendre que tu en as besoin.  cry

Ceci étant dit, j'ai rien compris à ton problème. Les frais de syndic peuvent être mis à charge du locataire. C'est une question de contrat, et parfois une question d'usage et de mode de fonctionnement de la copropriété auquel le contrat peut se référer.

Touffu? Certes mon ami. Mais c'est un sujet épineux et les avis que tu vas avoir vont varier dans tous les sens, spécifiquement là-dessus.

Sinon, pour ajuster le tir, quelques questions, évidemment:
1. Immeuble à appartement?
2. Un seul proprio, ou plusieurs et un syndic
3. Ton bail fait référence à la copropriété?
4. Le syndic fait une séparation "frais propriétaire / frais locataire"?


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Brolskoff
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 06-12-2014
Messages : 24

Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

grmff a écrit :

Sinon, pour ajuster le tir, quelques questions, évidemment:
1. Immeuble à appartement?
2. Un seul proprio, ou plusieurs et un syndic
3. Ton bail fait référence à la copropriété?
4. Le syndic fait une séparation "frais propriétaire / frais locataire"?

1. oui, immeuble à appartements
2. plusieurs proprios et syndic
3. le bail ne fait PAS référence à un règlement de co-propriété, et je ne l'ai pas reçu à la signature du bail. Le bail ne fait PAS référence aux frais de gestion, bancaires...
4. oui, le syndic fait une répartition et place ces frais indistinctement à charge du locataire, sans tenir compte des spécificité de chaque bail

l'article 5ter de la loi du 18/06/2009 s'applique-t-il:
Intervention d'un tiers à la location de l'immeuble.
  [1 Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention.

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Brolskoff
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 06-12-2014
Messages : 24

Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

Pour moi, l'article 5 ter rend obligatoire une clause écrite si les frais de gérance sont mis à charge du locataire. Cette clause devrait être dans le bail.
Soit directement: elle n'y figure pas.
Soit indirectement, en se référant au règlement de la copropriété: elle n'y figure pas non plus.

De plus, même si elle y figurait, le locataire doit pouvoir avoir, dans ce cas, connaissance du règlement de copropriété. soit parce qu'il fait partie d'une annexe au bail: ce qui n'est pas le cas. Soit parce qu'il est affiché aux valves de l'immeuble. Ce qui n'est pas le cas non plus.

Le locataire ne peut donc être tenu par une clause qui doit être impérativement écrite... et qui n'est écrite nulle part.

Reste à voir si les frais bancaires de gérance sont compris dans cet article.

Et surtout, puis-je remonter "en arrière" pour contester ces montants?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

Les frais de syndic peuvent être mis à charge du locataire.

Evidemment, le Syndic aide le locataire à remplir ses obligations vis-à-vis des parties communes puisque c'est lui qui met tout en œuvre pour les entretenir en bon père de famille de manière à ce que les occupants ne doivent plus prendre en charge que l'entretien de leurs parties privatives.

C'est le Syndic qui gère aussi l'évacuation des poubelles des occupants, le déneigement en hiver, le service de nettoyage des communs etc...

Enfin il fait les décompte de charges et les décomptes eau et chauffage des occupants.

En quoi le bailleur profiterait-il des services d'un Syndic?

Donc la plupart des baux mettent évidemment les honoraires du Syndic à charge du locataire, car c'est lui qui profite le plus de tous ces services.

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Brolskoff
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 06-12-2014
Messages : 24

Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

panchito a écrit :

...C'est le Syndic qui gère aussi l'évacuation des poubelles des occupants, le déneigement en hiver, le service de nettoyage des communs etc...

Enfin il fait les décompte de charges et les décomptes eau et chauffage des occupants.
En quoi le bailleur profiterait-il des services d'un Syndic?

Les occupants sortent eux-même leurs poubelles, les occupants du rez-de-chaussée sont responsables du déneigement, le service de nettoyage des communs est compté dans un poste séparé: "nettoyage et entretien" ----------- par contre, le relevé et la ventilation des charges est un travail du ressort du propriétaire. S'il confie ce travail à une tierce personne, cette charge devrait rester sienne, puisqu'il s'agit de ses attributions.

De plus, le locataire n'a aucun droit de gestion ni de contrôle sur le qualité du travail du syndic, ni sur les montants qu'il demande. Il n'a aucun pouvoir de désignation ou de révocation du syndic.

L'article 5ter de la loi du 18/6/2009 est claire à ce sujet.
Il ne peut en être autrement que par une clause écrite dans le bail.
Le service juridique de Test-Achats ainsi que ses publications vont dans le même sens: une clause écrite et contraire, liée au bail est indispensable.

Or, je n'en ai aucune.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 783

Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

L'article 5ter de la loi du 18/6/2009 est claire à ce sujet.
Il ne peut en être autrement que par une clause écrite dans le bail.
Le service juridique de Test-Achats ainsi que ses publications vont dans le même sens: une clause écrite et contraire, liée au bail est indispensable.
.

Mais quelle est votre question alors?

Si vous n'avez pas la clause en question, c'est le bailleur qui vous fait cadeau des frais de gérance. Point final.

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Brolskoff
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 06-12-2014
Messages : 24

Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

panchito a écrit :

...Mais quelle est votre question alors?
Si vous n'avez pas la clause en question, c'est le bailleur qui vous fait cadeau des frais de gérance. Point final.

Ma question ést:
Les avis sont divergents, du fait que j'avais payé précédemment ces mêmes frais. Certains me disent que vu un accord implicite, je devrais continuer à payer. d'autres, que je peux contester les montants du dernier relevé et ceux en cours. d'autres que je peux remonter à la loi de 2009. D'autres, que je peux remonter en début de bail.
Ma question est donc: quelle demande  introduire dans ma demande en requête reconventionelle?
Il me semble qu'en matière d'indexation, en cas d'erreur du propriétaire, on ne peut remonter que 5 ans en arrière. Je suppose qu'il en est de même pour les charges?

Mon raisonnement est que si on ignore un droit (par ignorance), on doit pouvoir le faire valoir dès le moment où on le découvre.
Or, avant 2009, ce problème relevait de la jurisprudence. A partir de 2009, la loi a clarifié les obligations, et confirmé la jurisprudence.
Et je conteste certainement le dernier relevé (2013-2014), ainsi que cette partie des charges en cours (à partir de juillet 2014)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 157

Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

LA LOI DE 2009 , SON OBJECTIF, SON CADRE

L'article 5ter inséré dans le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2, du Code civil par l'article 2 de la loi du 18 juin 2009 complétant la loi sur les baux à loyer en ce qui concerne l'imputation au preneur des frais d'intervention d'un tiers est formulé comme suit :" EST REPUTEE NON ECRITE toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la <location> de l'immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention. »

LA LOI

http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_f.htm

Selon l'exposé fait à la Chambre par le représentant de M. Stefaan DE CLERK, Ministre de la Justice, la modification limitée de la loi sur les baux à loyer vise à mettre fin à une pratique répandue dans certaines régions, entre autres à Bruges et dans le pays de Waas. Cette pratique consiste en ce que les propriétaires d’un immeuble qui ont recours à un agent immobilier pour trouver un nouveau locataire répercutent les frais d’intervention que facturent ces agents sur le locataire.

TRAVAUX PARLEMENTAIRES EXRAIT
TRAVAUX PARLEMENTAIRES EXTRAIT
http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/52/1949/52K1949002.pdf


J'éprouve des difficultés à comprendre le lien entre les difficultés rencontrées par l'intervenant et l'art. 5 ter introduit dans le code civil par l'art. 2 de la loi du 18 juin 2009.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

brolskoff a écrit :

Il me semble qu'en matière d'indexation, en cas d'erreur du propriétaire, on ne peut remonter que 5 ans en arrière. Je suppose qu'il en est de même pour les charges?

Délais de prescription:
indexation loyer: 5 ans
charges: 10 ans

GT a écrit :

J'éprouve des difficultés à comprendre le lien entre les difficultés rencontrées par l'intervenant et l'art. 5 ter introduit dans le code civil par l'art. 2 de la loi du 18 juin 2009.

Je partage votre perplexité, GT


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Brolskoff
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 06-12-2014
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Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

PIM a écrit :

brolskoff a écrit :Il me semble qu'en matière d'indexation, en cas d'erreur du propriétaire, on ne peut remonter que 5 ans en arrière. Je suppose qu'il en est de même pour les charges?
Délais de prescription:
indexation loyer: 5 ans
charges: 10 ans
GT a écrit :J'éprouve des difficultés à comprendre le lien entre les difficultés rencontrées par l'intervenant et l'art. 5 ter introduit dans le code civil par l'art. 2 de la loi du 18 juin 2009.
Je partage votre perplexité, GT

Un avocat semblait sûr de lui en citant cet article. Je rejoins pourtant votre avis: cet article ne semble concerner que la mise en location, et non les charges locatives. Mais le texte parle pourtant de "location" et non "mise en location". Il me semble donc préférable de ne pas y faire référence, à moins que l'avocat ne puisse donner des références de jurisprudence.qui relient cet article de loi aux charges administratives et de gérance.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

l'article 5ter de la loi du 18/06/2009 s'applique-t-il:
Intervention d'un tiers à la location de l'immeuble.
Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention.

Le syndic n'est pas l'intermédiaire. Il gère. De très nombreux baux prévoie que le syndic est à charge du locataire, y compris le bail du SNP (pour moitié) et de Pim.be (pour la totalité)

Cette interdiction concerne uniquement les frais d'agents immobiliers pour la remise en location du bien.

Mais effectivement, si rien n'est mentionné au bail, on peut se poser la question de savoir si on a le droit de mettre ces frais à charge du locataire.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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gptonnelier
Pimonaute
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Re : Frais de banque, de gérance et administratifs

sA l'examen des travaux préparatoires, il me semble clair que cet article 5ter ne vise que les frais engagés pour recourir aux services d'un agent immobilier afin de trouver un locataire. Ces frais n'ont rien à voir avec les frais relatifs à un syndic, dont la mission n'est en rien de louer les lieux mais bien de gérer les parties communes de la copropriété.


Georges-Pierre Tonnelier
Juriste spécialisé en droit des nouvelles technologies

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