Achat petits studios vs appartements 1 chambre

non, il s'agit de biens anciens (+/- années 1950)
C'est le même quartier mais pas la même rue, mais ils sont assez proches (par ex ils ont le même arrêt pour le bus et le tram - transports en commun)

Bonjour,

Pour vous répondre précisément, je devrais déterminer quel est votre profil d'investisseur. Ne le connaissant pas, je vais répondre comme si j'était en situation d'achat, que les informations me seraient communiquées par téléphone ou e-mail et qu'après mon raisonnement décris ci-dessous, je n'aurais besoins que de quelques minutes pour juste voir le quartier et la façade de l'immeuble, sans nécessairement à avoir à visiter l'intérieur de l'immeuble en question. Chaque investisseur à ses propres critères et méthodes. Je part toujours du principe que tout sera à refaire (trop de changement de réglementations ces dix dernières années, et très peu d'immeuble sont réglementaire à Bruxelles) Et surtout n'ayez pas peur de faire des offres à un prix inférieur !

Pour ma part, seul l'immeuble avec les studios pourrait être intéressant après négociation. Ne soyez pas trop pressé, la bonne affaire est très souvent celle que l'ont négocie très bien au départ. La valorisation que vous en ferez plus tard par un choix stratégique dans le choix de vos travaux où en ciblant bien vos locataires ne sera qu'un boni.

Si je ne rejoint pas du tout l'avis de "Francis" sur le choix de l'immeuble, je peut admettre que la charge de travail pourra être plus importante au départ (travaux) sur les studios. La demande pour les studio est tellement forte que je ne pense pas que cela représente vraiment une grosse gestion supplémentaire par rapport aux appartements 1ch.

Deux information essentielle pourrait annuler tout mon raisonnement repris ci-dessous: Vous mentionner à côté de vos revenus locatif "pas de charges", cela signifie t-il que c'est un loyer charges incluses, au forfait mais inclus dans le loyer où charges individuelles privatives ? Dans la mesure où depuis dix années, les loyers ont été multiplié par deux mais le coût des charges par cinq, vous comprenez l'importance de cette information. Les compteurs eau, gaz et électricité sont-il déjà individuel et en suffisance pour les 5 logements de l'immeuble ?

Donc, sur base des informations communiquée et pour autant que vos chiffres prévisionnel pour les travaux tiennent la route, l'immeuble avec les studios aura un rendement BRUT de +- 6,8%, alors que l'immeuble 1ch sera à +- 6% BRUT !

Un studio vide c'est 20% de perte et un logement 1ch c'est 30% de revenu locatif en moins! A votre avis, quel sera l'avis de la banque ? Celle-ci enlèvera déjà d'office 20% de vos revenus locatif dans sont calcul de rentabilité. Donc vos studios se positionnent mieux, tant en terme de risque que de rendement.

Mon avis = rendement trop faible à 340.000, à moins que vous ayez la possibilité de valoriser vos revenus locatif au delà des chiffres annoncés (meilleurs travaux qui vous permettrons un loyer de 50 EUR supplémentaire par logement) Selon votre profil d'investisseur (disponibilité financière, capacité de négociation, négociation sans intermédiaire, offre possible sans condition etc...) une offre entre 250 et 300.000 me semble correct. Pour un premier achat, viser la partie supérieur de la tranche de prix suggérée n'est pas une erreur, mais certainement pas à 340.000 ! Que vous restera-t-il en rendement NET ! Seulement si je devrais envisager une offre au delà de 250.000, la visite de l'intérieur de l'immeuble me serait indispensable car j'aurais à devoir "gratter" sur des postes, probablement travaux, mais aucunement sur mon rendement escompté ! Je fais partie de ces investisseurs qui veulent vivre aujourd'hui de leurs revenus locatifs et non après 65 ans ! 

Acheter des studios en lot à +- 88.000 EUR l'unité (rénové et F.N. payé), je trouve cela trop cher, vous devriez idéalement vous positionner à +- 20% en dessous du prix de vente à l'unité. Il n'est pas rare de trouver des studio sur Bruxelles, vendu à l'unité à +-80.000 EUR (après rénovation et F.N. payé), pour un rendement identique à celui que vous évoquer, mais avec les soucis de la copropriété en plus.

Au prix annoncé, il doit s'agir d'un vendeur qui veut le "beur et l'argent du beur" car sont prix de vente annoncé à pour base le prix qu'il obtiendrait pour une découpe à l'unité. Cela révèle assez fortement la situation du marché où les vendeurs veulent manger sur le bénéfice de l'acquéreur, qui lui aura à sa charge tout le travail pour le rénover et rentre attractif le rendement du bien. Il n'y a rien de plus agaçant lorsque l'ont me présente un bien de voir écrit "rendement possible". Pour un immeuble bâti, mon prix d'achat est toujours basé sur des données correspondant à une situation existante et non virtuelles, et ce que vous en ferez ne regarde pas le vendeur. 

Pour ma part j'ai autant de turn over sur les 1ch que les studios (Bxl Sud Ouest, proximité immédiate commerce et transport en commun) moins de dégâts mais les réparations sont très souvent supérieur à celles des studios. Louer entre 600 et 650 EUR, la stabilité des locataires dépendra de la stabilité du couple Plus stable chez les immigrés que chez les belges.

Studio loué entre 500 et 550 EUR dont 50% sont hyper stable (5 ans minimum), pour les 50 autres % cela bouge bien... (entre 6 mois et 2 ans). Vous aurez également deux fois plus de visite pour les logements avoisinent les 500 EUR qu'au delà de 600 EUR hors charges. L'autre avantage dans le cas ci-présent, est la taille de vos studios, qui font 40m2, c'est a dire qu'il permettent la domiciliation de 2 personnes selon le code du logement bruxellois (+de 28m2). Deux locataires et donc deux revenus éventuel et/ou deux cautions solidaires.

Ne pensez-vous pas que vous sous-estimiez le coût de vos rénovations ?

A vous de voir si vous êtes prêt

Bonne négociation ou recherche,

Dernière modification par PhiBxl (06-02-2015 13:50:25)

PhiBxl, intéressant votre raisonnement détaillé, c'est une bonne piste de réflexion pour moi.

Néanmoins, n'avez-vous pas constaté que dans la pratique, il est difficile de faire baisser un prix sur base d'un raisonnement rationnel, car souvent l'acheteur qui "remporte" la vente est le plus naïf ou le moins conscient des frais de rénovation?

J'ai par exemple été en contact avec un propriétaire d'un petit immeuble divisé en 4 appartements, qui a très mal géré, revend à pertes, mais n'a pas pu s'empêcher de se vanter d'être passé devant tout le monde lors de son achat, parce qu'il avait l'argent cash et n'a pas négocié le prix...

Il n'a pas réalisé qu'il a perdu sa chemise dans cette affaire.

On ne parle pas assez aussi des gens fortunés qui ne savent plus où caser leur argent (refroidis par les banques et la bourse) et qui donc sont prêts à placer en immobilier sans rien y connaitre, sans même attendre un bon rendement, juste pour la sécurité.

Quand on achète, on se retrouve en concurrence avec des acheteurs comme ça, et difficile de faire baisser les prix. Vous pouvez toujours pointer les défauts au vendeur, il vous regarde avec diplomatie sans contester, mais vous fait comprendre poliment que le prix ne baissera pas pour ça, et que si vous n'aimez pas, un autre, moins connaisseur, l'achètera.