Au hasard de nos offres
  • Villa 1 495 000 € UCCLE
  • Maison 4 600 000 € BRUXELLES
  • Maison 1 850 000 € IXELLES
  • Loft 850 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa 2 650 000 € UCCLE
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Villa 770 000 € WATERLOO
  • Villa 3 200 000 € UCCLE
  • Appartement 595 000 € BRUXELLES 5
  • Villa 1 990 000 € RHODE ST GENESE
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    Nullam non quis, felis libero dolor odio elementum risus.

    forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



    Achat petits studios vs appartements 1 chambre

    loloing
    Pimonaute
    Lieu : Bxl
    Inscription : 25-07-2014
    Messages : 8

    Achat petits studios vs appartements 1 chambre

    Bonjour
    Depuis quelques temps je cherche à acheter un immeuble de rapport à Bruxelles.
    Aujourd'hui je suis en face d'un immeuble avec 5 studios (de +/- 40 m2 chaque studio) contre un immeuble avec 3 apparts 1 chambre (+/- 55 à 60 m2 par appart).

    Les studios :
    - loyer : 500 euros (pas de charges)
    - prix de vente: +/- 340.000 euros l'immeuble (+ 40.000 travaux)

    Les apparts 1 chambre
    - loyer : +/- 625 euros (pas de charges)
    - prix de vente: +/- 300.000 euros l'immeuble (+ 25.000 travaux)

    Ils sont tous les 2 dans le même quartier (Nord/Ouest de Bxl)

    Je ne sais pas lequel choisir :
    1. lequel est rentable ?

    2. entre un studio et un appart 1 chambre, lequel prend plus de valeur à l'avenir ?

    3. je crains qu'il y ait plus de rotation de locataires avec les studios que avec les appartements: est-ce que c'est votre avis aussi ? Comment intégrez-vous ce facteur de rotation dans vos prévisions financières ?

    Merci d'avance pour vos conseils.
    Bien à vous.


    -

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 652

    Re : Achat petits studios vs appartements 1 chambre

    S'agit-il de biens neufs? Dans le même quartier? La même rue?

    Quels sont les PEB?

    En ligne

    loloing
    Pimonaute
    Lieu : Bxl
    Inscription : 25-07-2014
    Messages : 8

    Re : Achat petits studios vs appartements 1 chambre

    non, il s'agit de biens anciens (+/- années 1950)
    C'est le même quartier mais pas la même rue, mais ils sont assez proches (par ex ils ont le même arrêt pour le bus et le tram - transports en commun)


    -

    Hors ligne

    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : Achat petits studios vs appartements 1 chambre

    vous avez 1% de différence de rentabilité brute entre les 2 possibilités.

    Avec les studios, vous aurez beaucoup plus de rotation qu'avec des appartements 1 chambre et vous devrez gérer 5 locataires au lieux de 3
    Vu la rotation plus élevée pour les studios, vous aurez aussi plus de frais de remise en état (vieillissement accentué par les changements de locataires), plus de frais de location (agence immobilière, expert, etc.) etc.

    Avez du temps à passer à la gestion de votre bien ?
    Avez-vous les connaissances et les qualités pour gérer quotidiennement un immeuble?

    Personnellement, même avec mon expérience, ma préférence irait plutôt vers les appartements 1 chambre.


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

    Hors ligne

    PhiBxl
    Pimonaute assidu
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2011
    Messages : 122

    Re : Achat petits studios vs appartements 1 chambre

    Bonjour,

    Pour vous répondre précisément, je devrais déterminer quel est votre profil d'investisseur. Ne le connaissant pas, je vais répondre comme si j'était en situation d'achat, que les informations me seraient communiquées par téléphone ou e-mail et qu'après mon raisonnement décris ci-dessous, je n'aurais besoins que de quelques minutes pour juste voir le quartier et la façade de l'immeuble, sans nécessairement à avoir à visiter l'intérieur de l'immeuble en question. Chaque investisseur à ses propres critères et méthodes. Je part toujours du principe que tout sera à refaire (trop de changement de réglementations ces dix dernières années, et très peu d'immeuble sont réglementaire à Bruxelles) Et surtout n'ayez pas peur de faire des offres à un prix inférieur !

    Pour ma part, seul l'immeuble avec les studios pourrait être intéressant après négociation. Ne soyez pas trop pressé, la bonne affaire est très souvent celle que l'ont négocie très bien au départ. La valorisation que vous en ferez plus tard par un choix stratégique dans le choix de vos travaux où en ciblant bien vos locataires ne sera qu'un boni.

    Si je ne rejoint pas du tout l'avis de "Francis" sur le choix de l'immeuble, je peut admettre que la charge de travail pourra être plus importante au départ (travaux) sur les studios. La demande pour les studio est tellement forte que je ne pense pas que cela représente vraiment une grosse gestion supplémentaire par rapport aux appartements 1ch.

    Deux information essentielle pourrait annuler tout mon raisonnement repris ci-dessous: Vous mentionner à côté de vos revenus locatif "pas de charges", cela signifie t-il que c'est un loyer charges incluses, au forfait mais inclus dans le loyer où charges individuelles privatives ? Dans la mesure où depuis dix années, les loyers ont été multiplié par deux mais le coût des charges par cinq, vous comprenez l'importance de cette information. Les compteurs eau, gaz et électricité sont-il déjà individuel et en suffisance pour les 5 logements de l'immeuble ?

    Donc, sur base des informations communiquée et pour autant que vos chiffres prévisionnel pour les travaux tiennent la route, l'immeuble avec les studios aura un rendement BRUT de +- 6,8%, alors que l'immeuble 1ch sera à +- 6% BRUT !

    Un studio vide c'est 20% de perte et un logement 1ch c'est 30% de revenu locatif en moins! A votre avis, quel sera l'avis de la banque ? Celle-ci enlèvera déjà d'office 20% de vos revenus locatif dans sont calcul de rentabilité. Donc vos studios se positionnent mieux, tant en terme de risque que de rendement.

    Mon avis = rendement trop faible à 340.000, à moins que vous ayez la possibilité de valoriser vos revenus locatif au delà des chiffres annoncés (meilleurs travaux qui vous permettrons un loyer de 50 EUR supplémentaire par logement) Selon votre profil d'investisseur (disponibilité financière, capacité de négociation, négociation sans intermédiaire, offre possible sans condition etc...) une offre entre 250 et 300.000 me semble correct. Pour un premier achat, viser la partie supérieur de la tranche de prix suggérée n'est pas une erreur, mais certainement pas à 340.000 ! Que vous restera-t-il en rendement NET ! Seulement si je devrais envisager une offre au delà de 250.000, la visite de l'intérieur de l'immeuble me serait indispensable car j'aurais à devoir "gratter" sur des postes, probablement travaux, mais aucunement sur mon rendement escompté ! Je fais partie de ces investisseurs qui veulent vivre aujourd'hui de leurs revenus locatifs et non après 65 ans ! 

    Acheter des studios en lot à +- 88.000 EUR l'unité (rénové et F.N. payé), je trouve cela trop cher, vous devriez idéalement vous positionner à +- 20% en dessous du prix de vente à l'unité. Il n'est pas rare de trouver des studio sur Bruxelles, vendu à l'unité à +-80.000 EUR (après rénovation et F.N. payé), pour un rendement identique à celui que vous évoquer, mais avec les soucis de la copropriété en plus.

    Au prix annoncé, il doit s'agir d'un vendeur qui veut le "beur et l'argent du beur" car sont prix de vente annoncé à pour base le prix qu'il obtiendrait pour une découpe à l'unité. Cela révèle assez fortement la situation du marché où les vendeurs veulent manger sur le bénéfice de l'acquéreur, qui lui aura à sa charge tout le travail pour le rénover et rentre attractif le rendement du bien. Il n'y a rien de plus agaçant lorsque l'ont me présente un bien de voir écrit "rendement possible". Pour un immeuble bâti, mon prix d'achat est toujours basé sur des données correspondant à une situation existante et non virtuelles, et ce que vous en ferez ne regarde pas le vendeur. 

    Pour ma part j'ai autant de turn over sur les 1ch que les studios (Bxl Sud Ouest, proximité immédiate commerce et transport en commun) moins de dégâts mais les réparations sont très souvent supérieur à celles des studios. Louer entre 600 et 650 EUR, la stabilité des locataires dépendra de la stabilité du couple wink Plus stable chez les immigrés que chez les belges.

    Studio loué entre 500 et 550 EUR dont 50% sont hyper stable (5 ans minimum), pour les 50 autres % cela bouge bien... (entre 6 mois et 2 ans). Vous aurez également deux fois plus de visite pour les logements avoisinent les 500 EUR qu'au delà de 600 EUR hors charges. L'autre avantage dans le cas ci-présent, est la taille de vos studios, qui font 40m2, c'est a dire qu'il permettent la domiciliation de 2 personnes selon le code du logement bruxellois (+de 28m2). Deux locataires et donc deux revenus éventuel et/ou deux cautions solidaires.

    Ne pensez-vous pas que vous sous-estimiez le coût de vos rénovations ?

    A vous de voir si vous êtes prêt smile

    Bonne négociation ou recherche,

    Dernière modification par PhiBxl (06-02-2015 13:50:25)


    ..........................................
    PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
    ..........................................
    Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

    Hors ligne

    Aime ce post :
    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 735

    Re : Achat petits studios vs appartements 1 chambre

    Ce sont effectivement des choix qui dépendent du profil personnel.
    Je serai, en ce qui me concerne, comme Francis. Après un certain temps, la "liberté" n'a pas de prix.

    Et je rajouterai que les profils de locataire seront sûrement fort différents également ! Des locataires de studio (=étudiants fortunés si on a de la chance, ou malheureux qui vivent difficilement au CPAS si on n'en a pas) sont, dans leur ensemble bien sûr, plus sujets à problèmes que des locataires d'appartement 1 chambre (= jeune couple, divorcés, retraités).

    Dernier point : les règlements communaux sont, ou risquent de devenir, plus sévères pour les immeubles fortement divisés (+ de 3 logements probablement). Vu qu'on parle d'un investissement très long terme, autant y penser.

    Hors ligne

    Goudurix
    Pimonaute assidu
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 16-04-2006
    Messages : 132

    Re : Achat petits studios vs appartements 1 chambre

    PhiBxl, intéressant votre raisonnement détaillé, c'est une bonne piste de réflexion pour moi.

    Néanmoins, n'avez-vous pas constaté que dans la pratique, il est difficile de faire baisser un prix sur base d'un raisonnement rationnel, car souvent l'acheteur qui "remporte" la vente est le plus naïf ou le moins conscient des frais de rénovation?

    J'ai par exemple été en contact avec un propriétaire d'un petit immeuble divisé en 4 appartements, qui a très mal géré, revend à pertes, mais n'a pas pu s'empêcher de se vanter d'être passé devant tout le monde lors de son achat, parce qu'il avait l'argent cash et n'a pas négocié le prix...

    Il n'a pas réalisé qu'il a perdu sa chemise dans cette affaire.

    On ne parle pas assez aussi des gens fortunés qui ne savent plus où caser leur argent (refroidis par les banques et la bourse) et qui donc sont prêts à placer en immobilier sans rien y connaitre, sans même attendre un bon rendement, juste pour la sécurité.

    Quand on achète, on se retrouve en concurrence avec des acheteurs comme ça, et difficile de faire baisser les prix. Vous pouvez toujours pointer les défauts au vendeur, il vous regarde avec diplomatie sans contester, mais vous fait comprendre poliment que le prix ne baissera pas pour ça, et que si vous n'aimez pas, un autre, moins connaisseur, l'achètera.

    Hors ligne

    Pied de page des forums

    Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

    Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
    Règlement du forum | Liste des membres