louer à une AIS

Acheter pour louer, c'est espérer un rendement locatif.

Louer à une AIS, c'est s'assurer un revenu très très faible et éviter de devoir assurer la gestion. Si vous résidez loin du bien loué, si vous êtes âgé et/ou fort occupé, et si le côté financier est accessoire, c'est une solution. Pas la meilleure, mais une solution possible.

Demander l'avis d'une AIS avant d'acheter... vous êtes sérieux ???

Un studio à Bruxelles se loue tout seul ! Passer par une AIS est une ineptie pour toute personne normale et en bonne santé. De plus, si vous louez légèrement sous le prix du marché, (et pas 40% de moins, comme le font les AIS) vous aurez toutes les chances d'avoir un locataire qui ne vous causera pas de problème.

En finale, pour répondre à votre question "à quoi faut-il aire attention avant d'acheter..." A tout, sauf à l'avis d'une AIS !!!  : Localisation du bien, charges, qualités de l'immeuble, proximité de commerces, de transports, fiscalité (PH), voisinage, environnement général, prix... Et si vous voulez un avis, voyez un expert immobilier. Comparez avec d'autres biens dans le même quartier...

Je suis moins tranché quand à l'intérêt de louer à une AIS.

La première chose à faire est de vérifier si la commune dans lequel se trouve ce studio est bien couverte par une AIS bien active et sérieuse, et si elle est interressée par la location d'un studio.  Les AIS que je connais sont plus à la recherche de grands appartements et de maisons que de studios !

Comme déjà écrit, l'intérêt de confier son bien à une AIS réside surtout dans l'absence de gestion personnelle, dans la certitude de percevoir son loyer tous les mois et de récupérer son bien dans un bon état vu que l'AIS est responsable vis-à-vis du propriétaire des dégâts locatifs.

Un autre intérêt, dans certains cas est de pouvoir bénéficier, indirectement, de certaines primes de rénovation, etc., que les AIS peuvent obtenir contrairement au propriétaire privé.

- La certitude de toucher le loyer, oui. Mais surtout la certitude de ne toucher qu'un tout petit loyer ! De l'ordre de 60 à 65% du prix du marché.

- La certitude d'avoir un locataire, oui. Mais sans aucun contrôle sur le choix de ce locataire.

- Un studio (en tout cas dans la région de Bruxelles) se loue sans aucun problème très rapidement. La demande est forte et si votre prix est de 10% sous le marché, vous avez toutes les chances de pouvoir sélectionner un locataire fiable, solvable et stable !

Pourquoi vouloir investir et choisir une formule qui limite fortement la rentabilité ? De plus, le public cible des AIS sont des familles qui demandent des appartements plus grands qu'un studio. Et vu la perte de tout contrôle sur le choix des locataires, les voisins risquent d'avoir des surprises...

Le seul intérêt possible serait en effet les primes... mais encore faut-il voir si leur octroi n'est pas conditionné part exemple par un engagement locatif à plus long terme que 3 ans.

"j'ai finalement eu recours à un cabinet de gestion privé. Il se charge du choix du locataire, rédaction et enregistrement du bail, état des lieux, contrôle des 'petits travaux' au quotidien, lettres au syndic,... Bref, je reçois une lettre en fin de mois qui m'informe des détails.
Le coût est de 8% du loyer par mois."

Il s'agit apparemment du recours à un régisseur, profession réglementée  si elle est exercée à titre professionnel. Ses prestations établies dans un contrat peuvent être plus ou moins étendues. Ses honoraires sont, je pense, soumis à la TVA.

Un autre inconvénient que je viens d'apprendre, c'est que le bien reste en location à l'AIS même après le décès du propriétaire. Les héritiers sont tenus de travailler avec l'AIS. En cas de revente, ça peut être une nette moins-value, les acquéreurs éventuels n'ayant pas nécessairement envie de coopérer avec une AIS.

J'avais dialogué avec quelques responsables d'agence AIS en Wallonie à ce sujet il y a quelques temps.

J'avais donc fait ce qui est demandé dans ce post: demander à l'AIS ce dont ils "rêvent" avant d'investir.

Chaque commune a évidemment ses spécificités mais on comprend vite les grandes lignes, et les points sur lesquels ils insistent:

* logement PRATIQUE et FONCTIONNEL, donc par exemple, pas de superbe parquet d'époque qu'il ne faut surtout pas griffer. A la place par exemple, un linoleum/vinyle qu'on peut arracher et remplacer quand on change de locataire (ça vous donne une idée de l'état dans lequel on retrouve le logement...)

* pas de jardin ou d'aménagement qui présenterait une plus-value dans une location/vente normale, mais qui constitue une charge d'entretien (que le locataire n'assurera évidemment pas)

* système de chauffage et isolation économique et sécurisant (pas de feu ouvert)... évidemment. Mais bien sûr, c'est souvent difficile d'en trouver, puisque ce sont souvent des logements vétustes donnés en location

* pas de quartier de prestige ou trop bourgeois, parce qu'il faut que les voisins soient "compréhensifs" pour le bruit, les problèmes etc...

* il est probable que différentes tailles soient acceptables, puisqu'il y a autant des gens seuls que des familles à loger. Par contre, une villa énorme sera surement inutile, car trop grand et trop d'entretien. Les AIS doivent veiller à respecter les règles pour éviter la promiscuité des familles, chambres séparées parents/enfants etc... En fait, ils sont parfois encore plus stricts que dans le résidentiel classique, car très soumis aux normes. Ce ne sont pas des marchands de sommeil. Une petite maison pourrait convenir aussi bien qu'un appartement, genre petite maison ouvrière.

* entretien et réparation faciles et accessibles, donc gaine technique générale pour cables, tuyaux... il faut y penser quand on rénove/achète/contruit en vue d'une AIS, pas de délire d'architecte-artiste qui ne voit que l'esthétique

* les prix sont très bas, mais ça peut consituer une solution malgré tout suivant la valeur du bien, et la facilité de gestion

Mon impression était qu'il ne faut pas louer en AIS un bien auquel on est attaché (ce qui était mon cas pour un petit appartement "mignon"), car on pourrait être traumatisé de voir l'usage qui en est fait. Même s'il est remis en état après... faut encore voir comment travaillent les collborateurs de l'AIS. Ils respectent les normes, mais ils n'ont pas le temps de faire dans le détail. Donc si vous espérez retrouver intact le joli carrelage installé par Grand-Père en 1960... attendez-vous plutôt à retrouver le carrelage de chez Brico placé vite fait pour remettre en état et être en règle.

Donc ça convient pour des logements dont seule la structure gros oeuvre compte, et pour lequel on se fiche de la déco, de l'environnement direct, etc...

Les remarques énoncées ici sont intéressantes. Rexou, ça sent le vécu, et c'est vrai que louer légèrement plus bas, mais en le faisant soi-même pourrait être un bon compromis entre réduire les problèmes, mais garder un bon rendement.

Un bureau de gestion me semble aussi intéressant, reste à voir concrètement comment ça se passe. Je vais approfondir.

L'AIS me semble une solution utile dans certains cas. J'ai abandonné cette voie pour le moment car ça ne correspond pas à mes logements. Mais j'y reviendrai peut-être. Attention, leurs contrats sont effectivement très contraignants sur plusieurs années. Et en plus: le fonctionnement pourrait changer au niveau de la Région Wallonne. Dans ce cas, si les contrats s'arrêtent, on vous rend votre bien. Mais si vous aviez investi dans le social pour 20 ans, votre projet pourrait tomber à l'eau. Ca rend très dépendant de la Wallonie. Imaginez: vous possédez des logements uniquement attractifs pour du social, mais les AIS disparaissent, et vous êtes obligés de vous en occuper vous-mêmes... c'est plus du tout le même métier.

Mêmes remarques pour Bruxelles.

Cela dit, vu l'obsession wallonne de cultiver toute la misère du monde, et la Flandre sur laquelle on pourra de moins en moins se reposer, le social a probablement encore de beaux jours devant lui en Wallonie. Reste à voir d'où viendra l'argent...