Résiliation bail de courte durée

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En très résumé pour un bail de courte durée pour résidence principale :
- le bailleur ne peut pas mettre fin anticipativement au bail ;
- le locataire ne peut pas mettre fin anticipativement au bail, sauf si c'est expressément prévu au bail et conformément aux dispositions prévues au bail.  Veillez toutefois à ce que ces dispositions ne soient pas abusives.  Une base qui me semble difficilement attaquable est de se rapprocher de l'esprit de la règle pour les baux de longue durée (indemnité dégressive de 3, 2, 1 mois pour départ en cours respectivement d'année 1, 2 ou 3).  Vous pouvez imaginer beaucoup d'autres dispositions, mais plus elles seront "lourdes" pour le locataire, plus elles pourraient être jugées abusives par un juge.
C'est légal, un contrat reste un contrat, il existe de la jurisprudence, mais la jurisprudence n'est jamais que l'avis particulier d'un juge particulier dans une affaire spécifique.

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"L'assurance incendie n'étant pas légalement obligatoire dans le chef du locataire, vous avez raison de vouloir insérer cette clause dans votre bail sauf si le locataire est lui-même assuré contre l'incendie en tant que locataire. La loi ne prévoit rien là dessus, il s'agit d'une clause conventionnelle de nature à empêcher la mise en route des recours successifs de votre compagnie au cas où elle devrait un jour intervenir financièrement.

Il vous suffit simplement de préciser cet abandon de recours contre le locataire dans le bail, mais attention cette clause est payante à travers une augmentation de votre prime incendie. Votre assurance doit donc être mise au courant pour que la clause lui soit opposable. Je vous propose, pour ne pas vous induire en erreur, de contacter votre compagnie pour la formulation de cette clause. "

La question porte sur la légalité/validité de l'insertion d'une clause dans un contrat de bail de courte durée prévoyant pour le locataire ou le bailleur la possibilité de mettre au bail à tout moment moyennant indemnité.

La loi du 20 février 1991 ne le prévoit pas. Et l’article 3, §6 de cette loi stipule que le bail de courte durée n’est pas régi par les dispositions des §§2 à 5, ce qui exclut en principe l’application des hypothèses de résiliation du bail de neuf ans.

Néanmoins ,la jurisprudence semblerait assez majoritairement favorable à la validité de clauses de résiliation anticipée , du moins lorsqu’elles figurent dans un contrat au bénéfice du preneur car de telles clauses protègent les intérêts du preneur, ce qui correspond précisément à l’objectif du législateur.  Cependant, il  existe des décisions de jurisprudence qui ne vont pas dans le même sens.

L'article 2 du contrat type PIM est formulé comme suit :
"2. DUREE
Le bail est conclu pour une durée de : .... mois / années (bail dit de courte durée, et de maximum trois ans),
prenant cours le ..................se terminant le ...……………………................., résiliable à l’expiration de chaque période de .…........…….. moyennant préavis notifié au moins................à l’avance. et le paiement d’une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.

Telle qu'elle est rédigée  cette clause permet au preneur mais aussi au bailleur de résilier anticipativement le contrat de courte durée. Dans la seconde configuration , les intérêts du preneur ne sont pas particulièrement protégés. La clause laisse ouverte aux 2 parties la possibilité de résiliation anticipée. En ajoutant "par le preneur" entre "notifié" et "au moins",  les intérêts du preneur seraient mieux pris en considération.