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Résiliation bail de courte durée

Joe
Pimonaute assidu
Inscription : 25-04-2013
Messages : 44

Résiliation bail de courte durée

Bonjour,

Nous allons nous "lancer" dans l'aventure de la location  lol
Pour ce faire, nous souhaitons rester dans les règles de l'art et je m'interroge sur un point bien précis.

Donc, nous sommes propriétaires d'un appartement.
Cet appartement sera mis en location pour une durée d'un an. (pour commencer tout doucement)

J'essaye de collecter des informations sur le fait de pouvoir ou non, aussi bien dans le chef du locataire que du bail, mettre fin au bail à tout moment moyennant indemnité.

Est-ce que ce genre de clause peut-elle être légale ?

Merci d'avance.

Joe

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 673

Re : Résiliation bail de courte durée

Reportez-vous au bail standard disponible sur ce site.

En très résumé pour un bail de courte durée pour résidence principale :
- le bailleur ne peut pas mettre fin anticipativement au bail ;
- le locataire ne peut pas mettre fin anticipativement au bail, sauf si c'est expressément prévu au bail et conformément aux dispositions prévues au bail.  Veillez toutefois à ce que ces dispositions ne soient pas abusives.  Une base qui me semble difficilement attaquable est de se rapprocher de l'esprit de la règle pour les baux de longue durée (indemnité dégressive de 3, 2, 1 mois pour départ en cours respectivement d'année 1, 2 ou 3).  Vous pouvez imaginer beaucoup d'autres dispositions, mais plus elles seront "lourdes" pour le locataire, plus elles pourraient être jugées abusives par un juge.
C'est légal, un contrat reste un contrat, il existe de la jurisprudence, mais la jurisprudence n'est jamais que l'avis particulier d'un juge particulier dans une affaire spécifique.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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Joe
Pimonaute assidu
Inscription : 25-04-2013
Messages : 44

Re : Résiliation bail de courte durée

Merci pour cette explication.
Nous allons essayer d'être le plus précis possible dans le bail.

Une dernière petite question. J'ai regardé sur le forum mais sauf erreur je n'ai pas trouvé de clause pour insérer dans le contrat de bail au sujet de l'assurance abandon de recours.

Pourriez-vous me dire où je peux en trouver ?

Encore merci

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 644
Site Web

Re : Résiliation bail de courte durée

Joe a écrit :

Une dernière petite question. J'ai regardé sur le forum mais sauf erreur je n'ai pas trouvé de clause pour insérer dans le contrat de bail au sujet de l'assurance abandon de recours.

Pourriez-vous me dire où je peux en trouver ?

Encore merci

Lu ceci à ce sujet sur Virtuel Home

"L'assurance incendie n'étant pas légalement obligatoire dans le chef du locataire, vous avez raison de vouloir insérer cette clause dans votre bail sauf si le locataire est lui-même assuré contre l'incendie en tant que locataire. La loi ne prévoit rien là dessus, il s'agit d'une clause conventionnelle de nature à empêcher la mise en route des recours successifs de votre compagnie au cas où elle devrait un jour intervenir financièrement.

Il vous suffit simplement de préciser cet abandon de recours contre le locataire dans le bail, mais attention cette clause est payante à travers une augmentation de votre prime incendie. Votre assurance doit donc être mise au courant pour que la clause lui soit opposable. Je vous propose, pour ne pas vous induire en erreur, de contacter votre compagnie pour la formulation de cette clause. "


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 673

Re : Résiliation bail de courte durée

Pour ma part, j'ai libellé ma clause assurance de la façon suivante (certainement perfectible) :

"Le preneur assurera ses meubles et autres objets mobiliers, auprès d'une compagnie d'assurance ayant son siège en Belgique.  Pour les risques locatifs, le preneur demande au bailleur de bénéficier de la clause d’abandon de recours vis-à-vis du preneur comprise dans l’assurance incendie déjà souscrite par le bailleur.  Le preneur s’engage à verser au bailleur la majoration de prime encourue, à savoir actuellement 50%, sur simple demande à chaque échéance annuelle du contrat.  La première échéance étant calculée prorata temporis.
En cas de sinistre, toute franchise restera à charge du preneur, même cas fortuit ou de force majeure."

Pour les 50%, c'est sur base de la prime sans l'abandon de recours.  Si on prend comme base la prime avec l'abandon de recours, alors le locataire ne prend à sa charge que 33%.
C'est la même chose au final, mais je prends toujours le temps de l'expliquer lorsqu'on discute du bail.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 487

Re : Résiliation bail de courte durée

La question porte sur la légalité/validité de l'insertion d'une clause dans un contrat de bail de courte durée prévoyant pour le locataire ou le bailleur la possibilité de mettre au bail à tout moment moyennant indemnité.

La loi du 20 février 1991 ne le prévoit pas. Et l’article 3, §6 de cette loi stipule que le bail de courte durée n’est pas régi par les dispositions des §§2 à 5, ce qui exclut en principe l’application des hypothèses de résiliation du bail de neuf ans.

Néanmoins ,la jurisprudence semblerait assez majoritairement favorable à la validité de clauses de résiliation anticipée , du moins lorsqu’elles figurent dans un contrat au bénéfice du preneur car de telles clauses protègent les intérêts du preneur, ce qui correspond précisément à l’objectif du législateur.  Cependant, il  existe des décisions de jurisprudence qui ne vont pas dans le même sens.

L'article 2 du contrat type PIM est formulé comme suit :
"2. DUREE
Le bail est conclu pour une durée de : .... mois / années (bail dit de courte durée, et de maximum trois ans),
prenant cours le ..................se terminant le ...……………………................., résiliable à l’expiration de chaque période de .…........…….. moyennant préavis notifié au moins................à l’avance. et le paiement d’une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.

Telle qu'elle est rédigée  cette clause permet au preneur mais aussi au bailleur de résilier anticipativement le contrat de courte durée. Dans la seconde configuration , les intérêts du preneur ne sont pas particulièrement protégés. La clause laisse ouverte aux 2 parties la possibilité de résiliation anticipée. En ajoutant "par le preneur" entre "notifié" et "au moins",  les intérêts du preneur seraient mieux pris en considération.

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