Recouvrement charges impayées - Assurance syndic

Mais c'est tout simple: vous vous mettez à la recherche d'un nouveau syndic et vous faites mettre à l'ordre du jour le point suivant:

- Choix d'un nouveau syndic

Si vous estimez que votre syndic actuel n'exécute pas convenablement les décisions que vous les copropriétaires avez pris en AG, vous ne lui donnez pas non plus décharge et quitus.

Le fait de changer de syndic (ce que nous avons déjà fait jadis pour les mêmes raisons) ne va pas régler les carences de celui-ci et la responsabilité qui en découle.

En outre, la bonne gestion des fonds de la copropriété, en ce compris le recouvrement des charges, fait partie des tâches essentielles du syndic. En quoi une décision de l'AG aurait dû être prise à ce sujet (si je vous comprends bien) ?

Les charges impayées découlent de négligences graves du syndic qui n'a rien fait pour les récupérer pendant plus d'un an.
A quoi sert donc l'assurance RC obligatoire ?

Cela signifie donc qu'il va falloir passer par la justice .....

Comment procéder: Citation ou requête ? Base légale ? Avocat obligatoire ou non ?....

Et, complémentairement à ce qui a déjà été dit: que prévoient l'acte de base et règlement de copropriété à propos des charges impayées ?

En bref:
Le syndic ne répond pas aux mails (ou, quand il le fait, "tergiverse"), rechigne à donner un rendez-vous et a même un jour renvoyé un copropriétaire qui s'était présenté au bureau à l'improviste.
J'ai pour ma part demandé des comptes par mail quand nous avons reçu dans l'immeuble (par erreur) des courriers de rappel de plusieurs fournisseurs (sans parler des scellés sur l'ascenseur, du service de nettoyage qui ne vient plus....). Il n'y avait alors pas encore eu d'AG avec ce syndic (qui venait d'être changé).
Lors de la 1ère AG (il y a un peu moins d'1 an), les copropriétaires présents ont eu la désagréable surprise d'apprendre, à l'assemblée même, que le copropriétaire qui avait accepté de vérifier les comptes n'avait pas répondu à la convocation (celui-ci n'était d'ailleurs ni présent ni représenté). Les comptes n'ont donc pas été approuvés à défaut de vérification et le syndic nous a assuré que tout allait rentrer dans l'ordre car la personne qui s'occupait de la comptabilité avait été souffrante mais allait beaucoup mieux (on a eu envie d'y croire...).
Par la suite, nous avons constaté que la situation se dégradait lorsqu'un entrepreneur a téléphoné à un des copropriétaires pour dire qu'il était sur le point de mandater un huissier afin de recouvrer son dû (à noter que nous n'avons pas de CdC).
Le copropriétaire, "vérificateur aux comptes" défaillant, a été interpellé, s'est (enfin) inquiété de la responsabilité qu'il encourait et, plutôt que de se charger de la vérification lui-même, a fait appel à un comptable onéreux pour lequel il a réclamé une participation financière aux autres CP, (ce que j'ai bien sûr refusé...). Nous sommes alors à +/- 4 mois après l'AG.
Devant cette vérification imminente, le syndic a également fait appel à un comptable pro (pas trop tôt !). Selon la conclusion du comptable du "vérificateur aux comptes", le manque de liquidité n'était pas dû à une malversation du syndic (détournement...) mais il a été constaté, par les 2 comptables, qu'il y avait un "trou" d'environ 18.000€ (dans un immeuble de 10 !). La comptable du syndic nous a envoyé un relevé clair 1 mois plus tard et nous nous sommes aperçu que des charges n'avaient pas été réclamées aux vendeurs lors de la vente d'appartements (entre autres).
J'ai alors demandé au nouveau comptable du syndic (par téléphone), de ne pas tarder à récupérer ces sommes et d'agir en justice à défaut de réaction. Je constate que la situation reste toutefois inchangée après plusieurs mois.
Dans quelques jours, une AGE est organisée à l'initiative du syndic car la situation financière de l'ACP est catastrophique et l'AGO devrait avoir lieu fin mars.

Je ne sais pas ce qui est prévu dans l'acte de base et le règlement de copropriété mais ce que je sais c'est que régulièrement nous sommes amenés à demander aux syndics successifs d'adopter une marche à suivre pour ne pas tarder avec les retards de paiement.
Votre question signifie-t-elle que le syndic n'a pas l'obligation de s'inquiéter du recouvrement des charges à défaut d'instructions prédéfinies ?

.Et si vous, les copropriétaires, restez les bras ballants, votre Syndic a l'obligation légale de lancer un appel de fonds de 18.000€ pour combler le trou puisqu'il lui est légalement interdit de faire descendre le compte de la copropriété en dessous de zéro.

Donc qui va casquer? Les bons payeurs de votre copropriétés (les mauvais n'étant pas poursuivis par votre syndic...)

Qu'attendez-vous donc pour agir? C'est vous les copropriétaires (actionnaires!)

Et bien c'est, dans la grande majorité, ce que les juges font car votre syndic ce n'est qu'un exécutant.
Donc si votre Syndic est négligent, c'est que vous, les copropriétaires n'assumez pas vos responsabilités SURTOUT si vous lui avez donné décharge et quitus.
Donc dans la grande majorité des cas, c'est l'ACP qui est condamnée pour passivité / négligence et son syndic blanchi....

C'était d'ailleurs bien l'esprit de la nouvelle loi: faire prendre conscience aux copropriétaires de leurs responsabilités et de les motiver à AGIR.

C'est à votre Conseil de Copropriété à suivre les actions ou non-actions de votre syndic et à faire rapport 2 fois par an aux autres copropriétaires pour qu'ils puissent décider en toute connaissance de cause s'ils renouvellent leur mandat au Syndic ou pas lors de l'AG statutaire.

Dernière modification par panchito (11-02-2015 09:37:12)

Panchito, je maintiens que l'esprit de la loi n'est certainement pas d'exonérer le syndic de toute responsabilité simplement parce qu'il est possible d'en changer (nous l'avons d'ailleurs fait plusieurs fois) !
Outre son rôle d'exécutant des décisions de l'ACP, le syndic a (légalement) un rôle de "comptable" de l'association et si au moment de rendre des comptes, il s'avère qu'il a été passif et négligent avec les fonds de la copropriété, il n'y pas de raison qu'il échappe à sa responsabilité.

Nous n'avons bien évidemment pas donné le quitus et, comme précisé dans un précédent message, il n'y a pas de CDC (pas obligatoire vu la taille de notre copropriété).