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Travaux urgents ?

Hikari
Pimonaute
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Travaux urgents ?

Bonjour,

Le moteur de la porte de garage de notre copropriété à rendu l'âme il y a quelques mois. La porte est restée ouverte en permanence pendant plusieurs semaines, jusqu'au jour où une entreprise est venue remplacer le moteur.
Ces travaux ont été réalisé sans approbation de l'AG. Nous n'avons pas été mis au courant (infos, devis, délais , ... rien)
Peut-on considérer cela comme travaux urgents ? (que le syndic peut donc décider seul)
A savoir, cette porte ne donne pas directement accès à l'intérieur du bâtiment, mais à une aire de parkings/garages situés à l'arrière et à l'extérieur du bâtiment. Une porte (dont l'ouverture nécessite une clé) permet ensuite de rentrer dans le bâtiment.

A+,

Dernière modification par Hikari (26-02-2015 02:12:15)

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Travaux urgents ?

C'est, selon moi, de la responsabilité du syndic, sans décision de l'AG.  de la simple gestion en bon père de famille.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Travaux urgents ?

Francis a écrit :

C'est, selon moi, de la responsabilité du syndic, sans décision de l'AG.  de la simple gestion en bon père de famille.

Tout à fait d'accord avec Francis ! Et le délai de quelques semaines est normal. Il faut identifier la solution la plus adéquate (réparer/remplacer), commander au besoin la pièce (ou le moteur), et enfin, choisir l'intervenant en fonction de son prix et de son offre... puis finalement commander les travaux, qui débuteront généralement dans les 4 à 6 semaines suivantes...

L'AG n'a rien à faire dans un dossier de réparation/entretien. Le syndic décide. Il doit seulement aviser les occupants en cas de manque de jouissance provisoire du passage durant les travaux...

Enfin, la porte protège l'accès aux garages et sécurise donc les garages, même si l'accès au bâtiment n'est pas possible.

Une dernière chose : quand on a la chance d'avoir un syndic qui bouge et réagit, il est bon de ne pas se plaindre... ils sont si rares !!!


rexou

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bada
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Re : Travaux urgents ?

Tout à fait d'accord également sauf que le délai me parait excessif sauf si le moteur doit venir de Russie.


bada

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Hikari
Pimonaute
Inscription : 29-06-2011
Messages : 19

Re : Travaux urgents ?

Mon but n'était pas de me plaindre, simplement de vérifier que tout s'est déroulé dans les règles.
Même si ce n'est pas prévu par la loi, j'aurais préféré pouvoir au moins être au courant (ce n'est pas une petite dépense) et éventuellement pouvoir vérifier que plusieurs devis ont été demandés

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rexou
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Re : Travaux urgents ?

Hikari a écrit :

Mon but n'était pas de me plaindre, simplement de vérifier que tout s'est déroulé dans les règles.
Même si ce n'est pas prévu par la loi, j'aurais préféré pouvoir au moins être au courant (ce n'est pas une petite dépense) et éventuellement pouvoir vérifier que plusieurs devis ont été demandés

Pour moi, rien n'indique que les règles n'ont pas été respectées.
Si les syndics devaient informer chaque CP à l'occasion de toute petite dépense, leurs honoraires -et les délais de réparations- augmenteraient considérablement. Un moteur de porte de garage, c'est une petite dépense, oui... dans les 1000/1500€ environ il me semble.

@ Bada : Le délai de réparation me semble raisonnable : quelques semaines. Cerner le problème, choisir la solution adaptée (réparer/remplacer) recevoir les différents devis, choisir l'entrepreneur et commander... et s'insérer dans l'agenda de l'intervenant. Même si ce moteur est disponible de stock, la réalisation des travaux demande un minimum de temps...


rexou

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luc
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Re : Travaux urgents ?

rexou a écrit :

Si les syndics devaient informer chaque CP à l'occasion de toute petite dépense, leurs honoraires -et les délais de réparations- augmenteraient considérablement. Un moteur de porte de garage, c'est une petite dépense, oui... dans les 1000/1500€ environ il me semble.

C'est pour moi un sophisme de généralisation ...

Le législateur a déterminé quand le syndic peut éventuellement se limiter à une communication annuelle (Art. 577-8 §4 14° CC).

Mais le problème est que les syndics d'immeuble ont peu de connaissance d'une gestion de crise et encore moins d'une
communication de crise.

En effet dès qu'un des clients considère l'incident comme une crise, il faut le traiter comme une crise.
Par ex. le fait de n'avoir pas d'ascenseur à 8ème étage est une crise pour le résident.

Un syndic d'ACP va le traiter comme une crise, mais un syndic d'immeuble pas, puisqu'il répare l'immeuble le plus rapidement possible (ce qui est vrai), mais ne communique rien aux membres de l'AG de l'ACP.

Solution: se convertir en syndic d'ACP, telle que les loi de 1994 en 2010 imposent. C'est vrai que le législateur l'a fait sans accord préalable de l'IPI, qui continue de parler de syndic d'mmeuble. Cette fonction n'est décrite dans aucune loi, opposable à un copropriétaire.

Dernière modification par luc (27-02-2015 13:03:33)


Cordialement,

Luc

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bada
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Re : Travaux urgents ?

@ Rexou a écrit :

@ Bada : Le délai de réparation me semble raisonnable : quelques semaines. Cerner le problème, choisir la solution adaptée (réparer/remplacer) recevoir les différents devis, choisir l'entrepreneur et commander... et s'insérer dans l'agenda de l'intervenant. Même si ce moteur est disponible de stock, la réalisation des travaux demande un minimum de temps...

J'ai vécu le cas similaire dans notre immeuble mais le moteur n'était pas affecté mais une autre pièce du mécanisme. La porte était bloquée en position fermée.
J'ai téléphoné le matin à l'entreprise et ils sont venus le même jour en fin de journée ?????

J'ai vécu le même cas dans mon habitation personnelle où c'était le moteur qui était mort. Réparé le lendemain = 1 jour (le moteur était en stock)
Si le moteur n'avait pas été en stock, délai d'une semaine car livraison d'Allemagne.

Vous comprenez maintenant pourquoi je disais que le délai me paraissait excessif.


bada

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Francis
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Re : Travaux urgents ?

Le délai me semble aussi un peu long, mais nous n'avons pas le détail.  Le syndic a-t-il été prévenu du problème rapidement ou pas ?  On m'a un jour reproché une réparation tardive alors que personne ne m'avait prévenu et que le problème n'était pas visible dans la plupart des situations.

@ Luc.  Syndic d'ACP ou d'immeuble, je sais que la nuance est pour vous une marotte et que la loi a précisé qu'il s'agit maintenant de parler de syndic d'ACP.  Mais alors, en Belgique, la référence au "syndic d'immeubles" n'a plus de raison d'être.
De toute façon, syndic d'immeuble ou d'ACP, l'important est qu'il ait les bonnes réactions.  Je vois mal un syndic communiquer à la moindre dépense imprévue, ou alors il est maso !


Francis

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Travaux urgents ?

bada a écrit :

J'ai vécu le cas similaire dans notre immeuble mais le moteur n'était pas affecté mais une autre pièce du mécanisme. La porte était bloquée en position fermée.
J'ai téléphoné le matin à l'entreprise et ils sont venus le même jour en fin de journée ?????

J'ai vécu le même cas dans mon habitation personnelle où c'était le moteur qui était mort. Réparé le lendemain = 1 jour (le moteur était en stock)
Si le moteur n'avait pas été en stock, délai d'une semaine car livraison d'Allemagne.

Vous comprenez maintenant pourquoi je disais que le délai me paraissait excessif.

Une porte bloquée en position fermée réclame une intervention en urgence absolue qui doit en effet intervenir dans les heures qui suivent.

Dans le cas présent, il n'existe aucune urgence particulière. Le délai aurait sans doute pu être plus court (mais comme dit Francis, encore faut-il voir quand le syndic a été avisé) mais n'est en tout cas pas scandaleusement long. En tout cas, ce syndic a (ré)agi. C'est déjà pas mal !

La nuance syndic d'immeuble ou d'ACP m'échappe un peu, ainsi que la notion de "crise" à gérer (et plus encore à communiquer) dans le cas présent. Il s'agit d'un problème banal qui n'affecte que le confort des occupants et peut être un plus pour la sécurité des garages. Le syndic peut agir. Il l'a fait. Il ne doit pas communiquer, sauf à rendre compte ultérieurement en AG de ce qui a motivé son choix.


rexou

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dach
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Re : Travaux urgents ?

rexou a écrit :

Il s'agit d'un problème banal qui n'affecte que le confort des occupants et peut être un plus pour la sécurité des garages. Le syndic peut agir. Il l'a fait. Il ne doit pas communiquer, sauf à rendre compte ultérieurement en AG de ce qui a motivé son choix.

Les principales missions du syndic sont d'exécuter les décisions de l'AG et d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire.
Si le problème n'est qu'un problème de confort, peut-on parler d'acte conservatoire ?
Si c'est la réparation qui est à considérer comme inclue dans 'Entretiens et petites réparation courantes', le budget concerné est-il suffisant ?
Si il y a un risque d'avoir des visiteurs indélicats dans l'attente de la réparation, le syndic ne devrait-ils informer les CP du risque et du délai prévu ?
En tant que mandataire, le syndic ne doit-il pas rendre compte à son mandant (les membres de l'AG) de l'évolution de l'exécution de sa tâche ? Les membres du CdC doivent communiquer semestriellement sur leur mission, pourquoi le syndic ne le ferait que annuellement ?
Sans inonder les CP d'informations non sollicités, il me semble que le syndic devrait, au minimum, communiquer lors des appels de fonds sur l'évolution de l'exécution de sa tâche.
Mettre les CP devant le fait accompli ne fait que renforcer la méfiance envers la copropriété et encourage les impayés.

Les CP ne doivent pas être considérer comme les actionnaires d'une société immobilière mais bien comme les membres d'une association chargée de gérer à leur frais les parties communes de leurs propriétés. Une information à priori sur l'origine des frais n'est pas superflue.

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bada
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Re : Travaux urgents ?

Rexou a écrit :

Une porte bloquée en position fermée réclame une intervention en urgence absolue qui doit en effet intervenir dans les heures qui suivent.

Dans le cas présent, il n'existe aucune urgence particulière. Le délai aurait sans doute pu être plus court (mais comme dit Francis, encore faut-il voir quand le syndic a été avisé) mais n'est en tout cas pas scandaleusement long. En tout cas, ce syndic a (ré)agi. C'est déjà pas mal !

Je n'ai pas du tout la même appréciation de l'urgence. Une porte ouverte est même plus insécurisant qu'une porte fermée.
Cas vécu dans l'immeuble il y a quelques années.
Des occupants prenaient l'habitude de laisser la porte ouvert pendant qu'ils allaient faire leurs courses au magasin, environ une à deux heures.
Un jour, deux vélos que 2 CP entreposaient dans le garage ont été volés et une porte d'une cave fracturée.

Cette porte du garage ouverte permet, à n'importe qui d'entrer dans l'immeuble et de s'y introduire vers les appartements par l'escalier ou l'ascenseur et vous imaginer les conséquences éventuelles.

J'en reviens à dire contrairement à votre opinion, qu'il y a aussi urgence avec la porte bloquée ouverte et donc 6 semaines avant la réparation me semble inadmissible et si un réparateur m'avait donné un délai aussi long, je l'aurait invité à passer son chemin et je m'adresse ailleurs

Dacht a écrit :

Les principales missions du syndic sont d'exécuter les décisions de l'AG et d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire.
Si le problème n'est qu'un problème de confort, peut-on parler d'acte conservatoire ?
Si c'est la réparation qui est à considérer comme inclue dans 'Entretiens et petites réparation courantes', le budget concerné est-il suffisant ?
Si il y a un risque d'avoir des visiteurs indélicats dans l'attente de la réparation, le syndic ne devrait-ils informer les CP du risque et du délai prévu ?
En tant que mandataire, le syndic ne doit-il pas rendre compte à son mandant (les membres de l'AG) de l'évolution de l'exécution de sa tâche ? Les membres du CdC doivent communiquer semestriellement sur leur mission, pourquoi le syndic ne le ferait que annuellement ?
Sans inonder les CP d'informations non sollicités, il me semble que le syndic devrait, au minimum, communiquer lors des appels de fonds sur l'évolution de l'exécution de sa tâche.
Mettre les CP devant le fait accompli ne fait que renforcer la méfiance envers la copropriété et encourage les impayés.

Les CP ne doivent pas être considérer comme les actionnaires d'une société immobilière mais bien comme les membres d'une association chargée de gérer à leur frais les parties communes de leurs propriétés. Une information à priori sur l'origine des frais n'est pas superflue.

Pas d'accord avec ce point de vue.
Il y a urgence et le syndic doit agir. Il est responsable de sa gestion dans ce cas.
Et, le fond de réserve sert à cela et donc, les fonds doivent être là aussi.


bada

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luc
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Re : Travaux urgents ?

bada a écrit :

Et, le fond de réserve sert à cela et donc, les fonds doivent être là aussi.

Le syndic ne peut utiliser ce fonds de réserve, que s'il respecte les règles qui délimitent tant l’utilisation de ce fonds que sa mission principale (voir la synthèse donné par Dach). Il n'a pas de carte blanche. Il y a urgence, que s'il explique préalablement à qui de droit que c'est un acte conservatoire ou un acte d'administration provisoire. Si c'est pas le cas ET s'il y a urgence, alors il doit convoquer une AG.

Dach a écrit :

Les principales missions du syndic sont d'exécuter les décisions de l'AG et d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Travaux urgents ?

bada a écrit :

Il y a urgence et le syndic doit agir. Il est responsable de sa gestion dans ce cas.

Mon opinion est plutôt grise. En fait la porte du garage permet un accès à une zone de sécurité.
Pour moi, les statuts doivent prévoir ce qu’on doit faire dans le cas qu’il est impossible de garantir le niveau de sécurité requis, cela en détail ou pas.

Dans mon ACP c’est simple :

  • La porte reste ouverte, si elle est en panne (position automatique en cas de panne depuis 2011)

  • Sécurité des appartements (12 accès au niveau -1 et -2) est garantie en y imposant un système d’accès plus renforcé que celle au rez.

Au niveau sortie de secours (5 ou 17 ?) un débat est actuellement en cours, vu ses implications pour la sécurité. J'appartiens au groupe de partisans de maintenir et entretenir les 5 sorties des secours existants.

Chaque propriétaire d’un garage-box fermé doit garantir la sécurité de l’intérieur de son box. Plusieurs remplacent les volets par un système plus sécurisé. Mais un dabat est en courts quand à la comnsomation de l'électrcité: frais privatifs ouy frais communs?

Le parking était initialement (acte de base) un parking souterrain ouvert (porte installée sur décision de l’AG). Les propriétaires d’un emplacement de voiture savent donc qu’il n’y a aucune obligation statutaire de l’ACP pour garantir la sécurité dans zone. Si oui, le parking devait être fermé en cas de panne de la porte (ET dans notre cas une sortie de secours supplémentaire construite) si cette garantie devait être assurée.

La sécurité des personnes à priorité sur la sécurité des objets.


Cordialement,

Luc

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Travaux urgents ?

Luc,

avec votre théorie, c'est comme en politique, on va vers l'immobilisme.


bada

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Travaux urgents ?

bada a écrit :

Luc,

avec votre théorie, c'est comme en politique, on va vers l'immobilisme.

C'est un fait que l'oligarchie créé l'immobilisme si la démocratie exige la transparence.

Et ceci n'est pas une théorie, mais la réalité de tous les jours. Exemple: un membre de cette oligarchie vient de m'agresser hier dans le parking souterrain. Le même membre qui profitait indirectement d'une grosse commande, mais maintenant plus,  ... . Les intérêts communs de son groupe ont été lésés.

Attention on sort "un peu" du sujet. Je veux bien continuer en débater, mais dans un sujet séparé.

Dernière modification par luc (01-03-2015 15:09:52)


Cordialement,

Luc

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