Décès locataire

S'il "devait" emménager le 2, c'est qu'il ne l'a pas fait. Il n'est donc pas décédé chez vous. Louez Dieu...

A priori, le bail ne se termine pas. S'il est insolvable, et si le neveu renonce à la succession, oubliez cette affaire et passez à autre chose...

Bonsoir,

Oui, il n'est pas décédé dans mon appartement ; ce sont les déménageurs qui l'ont découverts dans son 'ancienne' maison le matin de l'emménagement.
La garantie locative (2 mois) est bien bloquée sur un compte dédié à cet effet.
Le premier mois de loyer a été payé
L'état des lieux a été fait et payé par les 2 parties.

La question est de savoir comment débloquer les 2 mois et à qui selon vous ils reviennent ? Moi (le proprio) ou la descendance (que je n'arrive pas à joindre).
J'ai juste un acte de décès en ma possession, je n'ai même pas les coordonnées du notaire s'occupant de la succession.

Merci

La garantie revient de droit à son héritier (le neveu)... à condition qu'il accepte l'héritage. Et si tel est le cas, il vous est redevable de 3 mois de préavis et de l'indemnité pour rupture de bail, sauf s'il désire poursuivre la location à son nom. Bref, la garantie vous reviendra.

Le plus simple : contacter le neveu si possible et démarcher pour récupérer la garantie auprès de la banque (au besoin après jugement) et tenter de faire signer un document de renonciation à la poursuite de la location, mais surtout, relouer au plus vite (et changer les serrures) si le neveu ne manifeste pas sa volonté de louer à son compte.

L'intérêt du bailleur n'est pas vraiment de chasser le "moindre acte donnant l'apparence d'agir...", mais de clarifier la situation au plus vite :

- soit l'héritier ne souhaite pas poursuivre la location et le bailleur remet le bien en location tout en démarchant pour récupérer la garantie. C'est la meilleure solution pour tout le monde. Simple et rapide. Un simple sms du neveu suffirait à établir son accord.

- soit l'héritier ne renonce pas à poursuivre la location et est averti que dans ce cas toutes les sommes dues dans le cadre du bail pourront lui être réclamées. (seulement dans ce cas, il sera utile de rechercher les signes d'acceptation de l'héritage... à condition que le neveu soit solvable bien sur)

Quelques réflexions sur la question du décès du locataire.

Sauf clause contractuelle contraire, le bail ne prend pas fin par le décès du locataire (c'est ce que nous apprend l'article 1742 du Code civil).

Dans cette hypothèse, l'article 811 du Code civil prévoit quant à lui que "Lorsqu'après l'expiration des délais pour faire inventaire et pour délibérer, il ne se présente personne qui réclame une succession, qu'il n'y a pas d'héritier connu, ou que les héritiers connus y ont renoncé, cette succession est réputée vacante".

Les délais précités sont fixés à l'article 795 du même Code: "L'héritier a trois mois pour faire inventaire, à compter du jour de l'ouverture de la succession.
  Il a de plus, pour délibérer sur son acceptation ou sur sa renonciation, un délai de quarante jours, qui commencent à courir du jour de l'expiration des trois mois donnés pour l'inventaire, ou du jour de la clôture de l'inventaire s'il a été terminé avant les trois mois".

Vous seriez Liégeois, vous me diriez "oufti !" et je vous comprendrais. Attendre de tels délais n'est pas raisonnable, surtout s'il y a de fortes chances que l'héritier entende ensuite renoncer à poursuivre le bail.

Mais il y a une solution: solliciter du Président du tribunal de Première instance, sur pied de l'article 584 du Code judiciaire, qu'il désigne un administrateur de la succession. Malgré l'instauration d'un tribunal de la famille, je n'ai pas l'impression que cette compétence ait été transmise à ce tribunal (voir l'article 572bis du Code judiciaire).

Il convient, dans la requête, d'indiquer le motif de l'urgence, ce qui n'est pas très difficile à démontrer dès lors qu'aucun héritier ne se présente, alors que le bailleur ne reçoit pas le prix de sa location.

L'administrateur provisoire recevra comme mandat judiciaire minimum de convenir avec le bailleur du sort du bail, de la restitution des lieux, d'établir les comptes entre parties et de convenir du sort de la garantie locative.

Attention toutefois, les honoraires et frais exposés par l'administrateur bénéficient d'un privilège légal (privilège des frais de justice exposés dans l'intérêt des créanciers). Ce privilège est susceptible d'entrer en conflit de rang avec le privilège sur le compte de garantie locative. Le juge de paix d'Etterbeek a jugé que le privilège des frais de justice a priorité de rang sur celui du bailleur sur le compte de garantie locative. Pour plus d'informations sur cette question, voy. J.P. Etterbeek, 30 septembre 2011, J.J.P., 2013, p. 275 et s., avec note "Le rang du privilège sur la garantie locative", p. 277. Pour la petite histoire, l'auteur ne partage pas l'avis du juge de paix d'Etterbeek puisque cette solution ne respecterait pas l'intention du législateur lorsqu'il a instauré le privilège du bailleur sur le compte de garantie locative.

Dernière modification par Gof (08-03-2015 18:10:54)

Je remercie Gof pour sa longue explication qui va m'être utile, dans le cas d'un logement non meublé, où il y a un certain actif.