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Décès locataire

croll
Pimonaute
Inscription : 17-08-2010
Messages : 14

Décès locataire

Bonjour à tous,

Mon locataire devait emménager le 2 février dans l'appartement.
Il est décédé le 2 février.
Qui de la garantie locative ?
Je ne parviens pas à joindre sa descendance (un neveu).

Merci pour vos lumières.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 679
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Re : Décès locataire

S'il "devait" emménager le 2, c'est qu'il ne l'a pas fait. Il n'est donc pas décédé chez vous. Louez Dieu...

A priori, le bail ne se termine pas. S'il est insolvable, et si le neveu renonce à la succession, oubliez cette affaire et passez à autre chose...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 302
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Re : Décès locataire

Quand vous écrivez "quid de la garantie locative" que voulez-vous dire ?:
- elle était déjà constituée
- elle ne l'était pas encore


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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croll
Pimonaute
Inscription : 17-08-2010
Messages : 14

Re : Décès locataire

Bonsoir,

Oui, il n'est pas décédé dans mon appartement ; ce sont les déménageurs qui l'ont découverts dans son 'ancienne' maison le matin de l'emménagement.
La garantie locative (2 mois) est bien bloquée sur un compte dédié à cet effet.
Le premier mois de loyer a été payé
L'état des lieux a été fait et payé par les 2 parties.

La question est de savoir comment débloquer les 2 mois et à qui selon vous ils reviennent ? Moi (le proprio) ou la descendance (que je n'arrive pas à joindre).
J'ai juste un acte de décès en ma possession, je n'ai même pas les coordonnées du notaire s'occupant de la succession.

Merci

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Décès locataire

Si vous avez déjà rédigé l'état des lieux, il était certainement en possession des clés --> le bail était en cours.
Normalement, ce sont les héritiers qui doivent vous contacter rapidement pour mettre un terme au bail, selon les termes de celui-ci. Mais il est toujours préférable de faire la démarche de votre côté également.
Cela vous permettra de passer rapidement à autre chose, sans risquer trop de complications... et donc de débloquer la garantie en votre faveur bien sûr, en guise de préavis - ou de partie du préavis qui vous est du.

Peut-être que l'état civil de la commune peut vous aider ? Ou un autre notaire ?
Je n'ai pas d'expérience là-dedans, hormis le fait qu'on peut mandater un huissier pour ces recherches, mais ça coûte bien sûr !

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : Décès locataire

La garantie revient de droit à son héritier (le neveu)... à condition qu'il accepte l'héritage. Et si tel est le cas, il vous est redevable de 3 mois de préavis et de l'indemnité pour rupture de bail, sauf s'il désire poursuivre la location à son nom. Bref, la garantie vous reviendra.

Le plus simple : contacter le neveu si possible et démarcher pour récupérer la garantie auprès de la banque (au besoin après jugement) et tenter de faire signer un document de renonciation à la poursuite de la location, mais surtout, relouer au plus vite (et changer les serrures) si le neveu ne manifeste pas sa volonté de louer à son compte.


rexou

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 570

Re : Décès locataire

Si j'étais le neveu et que j'étais héritier (ce qui n'est certainement pas automatique), avant de vous répondre officiellement quoi que ce soit, je m'assurerais d'être d'accord d'accepter la succession.
Si le neveu pose le moindre acte donnant l'apparence d'agir comme un héritier, il pourrait être obligé d'accepter la succession.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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Aime ce post :

GT

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : Décès locataire

D1791 a écrit :

Si j'étais le neveu et que j'étais héritier (ce qui n'est certainement pas automatique), avant de vous répondre officiellement quoi que ce soit, je m'assurerais d'être d'accord d'accepter la succession.
Si le neveu pose le moindre acte donnant l'apparence d'agir comme un héritier, il pourrait être obligé d'accepter la succession.

L'intérêt du bailleur n'est pas vraiment de chasser le "moindre acte donnant l'apparence d'agir...", mais de clarifier la situation au plus vite :

- soit l'héritier ne souhaite pas poursuivre la location et le bailleur remet le bien en location tout en démarchant pour récupérer la garantie. C'est la meilleure solution pour tout le monde. Simple et rapide. Un simple sms du neveu suffirait à établir son accord.

- soit l'héritier ne renonce pas à poursuivre la location et est averti que dans ce cas toutes les sommes dues dans le cadre du bail pourront lui être réclamées. (seulement dans ce cas, il sera utile de rechercher les signes d'acceptation de l'héritage... à condition que le neveu soit solvable bien sur)


rexou

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 097

Re : Décès locataire

"Je ne parviens pas à joindre sa descendance (un neveu)."

Une piste....

Il s'avérera peut-être utile de vous adresser au registre central des dispositions de dernières volontés (CRT) pour identifier le notaire dépositaire du testament éventuel du locataire décédé. 


http://www.notaire.be/donations-success … s-:-le-crt

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Décès locataire

Quelques réflexions sur la question du décès du locataire.

Sauf clause contractuelle contraire, le bail ne prend pas fin par le décès du locataire (c'est ce que nous apprend l'article 1742 du Code civil).

Dans cette hypothèse, l'article 811 du Code civil prévoit quant à lui que "Lorsqu'après l'expiration des délais pour faire inventaire et pour délibérer, il ne se présente personne qui réclame une succession, qu'il n'y a pas d'héritier connu, ou que les héritiers connus y ont renoncé, cette succession est réputée vacante".

Les délais précités sont fixés à l'article 795 du même Code: "L'héritier a trois mois pour faire inventaire, à compter du jour de l'ouverture de la succession.
  Il a de plus, pour délibérer sur son acceptation ou sur sa renonciation, un délai de quarante jours, qui commencent à courir du jour de l'expiration des trois mois donnés pour l'inventaire, ou du jour de la clôture de l'inventaire s'il a été terminé avant les trois mois".

Vous seriez Liégeois, vous me diriez "oufti !" et je vous comprendrais. Attendre de tels délais n'est pas raisonnable, surtout s'il y a de fortes chances que l'héritier entende ensuite renoncer à poursuivre le bail.

Mais il y a une solution: solliciter du Président du tribunal de Première instance, sur pied de l'article 584 du Code judiciaire, qu'il désigne un administrateur de la succession. Malgré l'instauration d'un tribunal de la famille, je n'ai pas l'impression que cette compétence ait été transmise à ce tribunal (voir l'article 572bis du Code judiciaire).

Il convient, dans la requête, d'indiquer le motif de l'urgence, ce qui n'est pas très difficile à démontrer dès lors qu'aucun héritier ne se présente, alors que le bailleur ne reçoit pas le prix de sa location.

L'administrateur provisoire recevra comme mandat judiciaire minimum de convenir avec le bailleur du sort du bail, de la restitution des lieux, d'établir les comptes entre parties et de convenir du sort de la garantie locative.

Attention toutefois, les honoraires et frais exposés par l'administrateur bénéficient d'un privilège légal (privilège des frais de justice exposés dans l'intérêt des créanciers). Ce privilège est susceptible d'entrer en conflit de rang avec le privilège sur le compte de garantie locative. Le juge de paix d'Etterbeek a jugé que le privilège des frais de justice a priorité de rang sur celui du bailleur sur le compte de garantie locative. Pour plus d'informations sur cette question, voy. J.P. Etterbeek, 30 septembre 2011, J.J.P., 2013, p. 275 et s., avec note "Le rang du privilège sur la garantie locative", p. 277. Pour la petite histoire, l'auteur ne partage pas l'avis du juge de paix d'Etterbeek puisque cette solution ne respecterait pas l'intention du législateur lorsqu'il a instauré le privilège du bailleur sur le compte de garantie locative.

Dernière modification par Gof (08-03-2015 19:10:54)


Le chocolat etc.

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Aiment ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 679
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Re : Décès locataire

Je ne suis pas liégeois, et je ne dis pas oufti: j'agis.

Dans un cas que je connais de près, la succession était refusée par toutes les parties, l'actif était nul, le logement était meublé et les dettes étaient toutes à l'état (ONSS, TVA, précompte, etc) pour plusieurs dizaines de milliers d'euros.

J'ai vidé le studio et je l'ai remis en en location. Point barre. Je n'ai jamais entendu personne réclamer quoi que ce soit pour l'état.

Evidemment, je connaissais le décédé et toute sa famille. Je leur avais conseillé moi-même la procédure de renonciation. J'étais donc plus à l'aise pour agir.

Ceci étant dit, ils n'ont plus jamais reçu de nouvelles non plus.


Grmf!
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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Décès locataire

Je remercie Gof pour sa longue explication qui va m'être utile, dans le cas d'un logement non meublé, où il y a un certain actif.


Grmf!
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