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Responsabilité du syndic

QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 99

Responsabilité du syndic

Bonjour,

Le syndic de mon immeuble a commandé des travaux de conservation sur des cheminées et des couvre-murs. Le recimentage des couvre-murs n’a pas été fait bien que prévu dans le devis. Ceci a été constaté par le syndic qui a mis 6 mois à réagir malgré mes incessants rappels pour seulement venir voir avec l’entrepreneur ce qu’il en était. Entre-temps la facture totale a été payée bien que j’en eusse demandé le suspens. Aujourd’hui le travail n’est toujours pas achevé et l’entrepreneur refuse de rembourser la part indument perçue (725€).

Un deuxième problème concerne des travaux de rénovation d’étanchéité de toiture (100  m² et 23.000€) terminés fin septembre 2014 pour lesquels il reste quelques petites finitions à faire et surtout pour lesquels la réception n’a pas encore été faite, là aussi malgré mes très nombreux et insistants rappels. J’ajoute que l’entrepreneur a conservé des clés et badges magnétiques d’accès à l’immeuble que nous allons devoir faire inactiver et remplacer (min 100€). Là aussi tout a déjà été payé sans que le gérant ne soit venu sur le chantier pendant les travaux.

Le gérant affecté à la gestion de mon immeuble quitte maintenant ce syndic. Il a encore fait d’autres bourdes au détriment de la copropriété, il n’a manifestement aucune envie de régler les problèmes et refile la patate chaude à son successeur. Heureusement, ce dernier semble nettement mieux organisé et débrouillard.

Il me semble que la responsabilité du syndic est bien engagée et je voudrais savoir si nous pouvons maintenant exiger de sa part le remboursement de ces dépenses. Le syndic ne peut-il faire intervenir son assurance ?

Je me réfère à :

    CC Art. 577/8 § 5 :
    Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

    Règlement de copropriété :
    le syndic est chargé de :
     - l'exécution de tous travaux d'entretien ou autres dans les conditions prévues aux présents statuts; à cet effet, il commande    tous les ouvriers et travailleurs dont le concours est nécessaire et s'assure de al bonne exécution des travaux commandés;
         - le bon entretien et le fonctionnement  normal de tous les services communs
    

    Contrat de syndic de copropriété
    La gestion comptable et financière :  Le syndic reçoit, vérifie, règle ou conteste, le cas
    échéant, les factures adressées à l'ACP.

Merci de me donner vos avis.
Cordialement,


QRieuse

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Responsabilité du syndic

Mais il y a combien de lots dans votre copropriété? Que pensent les autres copropriétaires de tout cela? Vous avez demandé de mettre tous ces points à l'ordre du jour d'une AG? Vous avez un commissaire-aux-comptes? Qu'en pense-t'il?
Vous avez déjà donné décharge et quitus au Syndic pour sa gestion en 2014?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Responsabilité du syndic

Ah j'oubliais: les travaux ont été décidés en AG? Le syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires (actionnaires) en AG.

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Responsabilité du syndic

Hormis le fondement de vos questions, je trouve que 23000€ pour 100m2 et ce uniquement pour de l' étanchéité c'est à dire sur une vielle toiture est horriblement cher.

Je viens de remplacer ma toiture, 156m2 en tuile de 1ère qualité vernies pour 17500€, évacuation de la vielle toiture et paiement pour la mise en container spécial pour l'amiante, TOUT compris.


bada

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 99

Re : Responsabilité du syndic

Panchito, nous avons 19 lots dans l’immeuble. J’ai bien décrit la situation dans le rapport semestriel du CC qui est joint à la convocation de l’AG qui se tient la semaine prochaine. En principe tout devait être réglé la semaine suivant la réunion du CC préparant l’AG avec le syndic donc le point n’a pas été mis à l’ordre du jour. Je reconnais que c’est une erreur mais je compte bien en discuter pendant l’AG lorsqu’on abordera le rapport du CC.
Le commissaire aux comptes s’est contenté d’exiger une réception des travaux de toiture, sans plus, je ne peux pas compter sur son action et d’ailleurs il cède sa place cette année.
Je pense que l’AG refusera le quitus pour la gestion tant que nous n’aurons pas obtenu réponse et action du syndic.
Les travaux de toiture ont fait l’objet d’une AGE avec fonds de réserve spécial. Pour moi il y a faute évidente du syndic qui n’a pas surveillé les travaux et clôturé le dossier trop tôt.


Bada, nous avons reçu plusieurs devis pour refaire la toiture (dont certains demandés directement pas le CC), parfois encore plus élevés. Il s’agit d’une plateforme au niveau du dernier étage avec 2 petites terrasses (dalles sur plots). Le prix mentionné comporte aussi le paiement du stationnement en voirie pendant un mois des camionnettes et grue, et quelques travaux annexes tels que coupole à remplacer, socles en béton (vestige d’une ancienne poutre de déménagement) à éliminer, balustrades à réparer, enlèvement d’une véranda cause des infiltrations récurrentes, terrasses à refaire, seuils de porte à remplacer. Le travail était assez compliqué vu le nombre de couches de roofing qu’il a fallu retirer pour mettre le béton à nu.
Vu le montant, une réception des travaux est indispensable ainsi qu’un document écrit garantissant une garantie décennale. Nous les attendons toujours.

Bonne journée.


QRieuse

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 99

Re : Responsabilité du syndic

Je n'ai pas vraiment eu une réponse à ma question: pensez-vous qu'on puisse exiger du syndic un remboursement ou une indemnité (quitte à ce qu'il fasse intervenir son assurance) lorsqu'il commet plusieurs fois de suite ce genre d'erreur à savoir payer des factures sans contrôle des travaux mal ou non effectués malgré les mises en garde répétées du conseil de copropriété?

Merci de me donner votre avis sur ce point précis.

Cordialement,


QRieuse

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 775
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Re : Responsabilité du syndic

QRieuse a écrit :

Je n'ai pas vraiment eu une réponse à ma question: pensez-vous qu'on puisse exiger du syndic un remboursement ou une indemnité (quitte à ce qu'il fasse intervenir son assurance) lorsqu'il commet plusieurs fois de suite ce genre d'erreur à savoir payer des factures sans contrôle des travaux mal ou non effectués malgré les mises en garde répétées du conseil de copropriété?

Demander par un CP: oui
Exiger par un CP: non, seul le juge compétent le peut comme suit: CP -> ACP -> Syndic -> assureur
Décision de l'AG: oui, si les statuts  et/ou le contrat syndic/ACP le rend possible


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Responsabilité du syndic

Demander par un CP: oui

Comme je vous l'avais dit.

La réponse est bien le chemin indiqué par Luc.

Vous avez choisi de vivre dans une copropriété et il y a donc des règles propres à la copropriété à respecter.

Vous en tant que CP, avez le droit de faire mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Ensuite, il faut voir si les autres CP vous suivent et décident en AG:
1/ Que les factures sont effectivement litigieuses
2/ Que le Syndic n'a pa rempli la mission que les CP lui ont confiée
3/ Que le Syndic rembourse de sa poche les factures litigieuses et / ou enclenche son assurance

Bonne chance!

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 99

Re : Responsabilité du syndic

Merci Luc et Panchito pour vos réponses, elles confortent ce que je pensais.
Lors de l'AG de cet après-midi, en tant que présidente du CC je vais bien exposer le problème.
Je vais voir si les CP acceptent de ne pas donner quitus au syndic pour ces points précis tant que ces questions sont en suspens et/ou éventuellement remettre ce sujet à l'ordre du jour de la prochaine AG.


QRieuse

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 775
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Re : Responsabilité du syndic

QRieuse a écrit :

Lors de l'AG de cet après-midi, en tant que présidente du CC je vais bien exposer le problème.

quel était le résultat?


Cordialement,

Luc

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Aime ce post :

PIM

QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 99

Re : Responsabilité du syndic

Résultat de la mise en cause du syndic lors de l'AG:
l'AG a accordé la décharge des comptes qui effectivement étaient corrects
l'AG a refusé la décharge au syndic à 100%

Je suis chargée de faire un rapport qui sera ajouté au PV de l'AG reprenant les très nombreux manquements du syndic et demandant dédommagement au syndic. Ce rapport remontera au(x) responsable(s) de l'entreprise.

Depuis le 1° mars, un autre gérant nous est attribué, lequel , engagé depuis novembre, a déjà pris partiellement les choses en main. Celui-ci semble très organisé et nous avons mis au point un méthode de collaboration.

Espérons...!

Cordialement


QRieuse

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 092

Re : Responsabilité du syndic

Et, depuis le 11 mars 2015, un procédure visant à engager la responsabilité du syndic a été entamée ?

Dernière modification par GT (06-06-2017 08:40:36)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Responsabilité du syndic

QRieuse a écrit :

l'AG a refusé la décharge au syndic à 100%

Et pourtant, vous avez renouvelé le mandat Syndic?

C'est complètement illogique!

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 99

Re : Responsabilité du syndic

GT et Panchito:

Jusqu’à l’AG de 2014, les comptes ont été approuvés par l’AG malgré certaines erreurs manifestes donc plus de contestation possible.

En 2015 (décompte de 2014), nous avons perdu patience et voulu que, au moins pour cette année-là, les comptes soient revus d’où le rapport demandé par le syndic.
Le syndic a fait traîner les choses ne répondant pas à nos remarques et rejetant les responsabilités d’un gérant à l’autre (ils se sont succédé ces dernières années !).
Ne pouvant contester que les comptes non approuvés (décompte 2014) il n’était pas rentable de passer par la case avocat/justice qui nous aurait coûté plus cher que ce que nous aurions pu récupérer. Nous avons donc négocié.

Le syndic nous a dit assez tardivement ne pas vouloir renouveler son mandat lors de l’AG 2016 et nous a crédité plusieurs mois de gestion. Ce montant correspondait à ce que nous aurions pu obtenir d’un juge.

De là notre recherche dans l’urgence d’un nouveau syndic qui s’est révélé la pire catastrophe imaginable alors que nous avions eu de plusieurs côtés de bons renseignements sur lui ! A croire que les CDC ne surveillent pas leur syndic.
Nous venons de changer mais le nouveau syndic, après 2 mois, n‘a toujours pas obtenus tous les documents et comptes.

Une plainte à l’IPI ne sert à rien. Une action en justice coûte cher et prend beaucoup de temps. On y renonce.


QRieuse

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 775
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Re : Responsabilité du syndic

QRieuse a écrit :

Une plainte à l’IPI ne sert à rien. Une action en justice coûte cher et prend beaucoup de temps. On y renonce.

Une invitation ouverte aux syndics soi-disant pro à continuer ce qu'ils font.

Ils dèshonorent la profession et en plus chassent ceux qui veulent travailler correctement.

Et on pleure parce le nombre des candidats-syndics diminue?

Le cas de l'ACP de Qrieuse démontre pourquoi ...

Mais il y a d'autres cas:

Dans mon ACP les gérants se suivent aussi
- gérant 1 (2014) : plainte IPI - plus agréé stagiaire
- gérant 2 (2015) : plainte IPI - démissionné comme gérant après enquête IPI
- gérant 3 (2016) : plainte IPI en cours (attend les conclusions de l'expertise comptable)
firme 2014-2017: démission demandé au JP : en cours - expertise comptable sera remis au JP dans les jours qui viennent

Cout de la procédure pour ACP et/ou le CP-whistleblower:
IPI - rien
JP -  moins qu'un mois d'honoraires du syndic

Bénéfices de la procédure pour l'ACP:
plus que 300.000 EUR, si l'ACP ne dépose pas une plainte pénale contre le "whistleblower"

Conclusion:
Celui qui fait rien n'aura rien -> informe l'IPI des agissements structurels de votre syndic qui sont contraire à sa déontologie.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Responsabilité du syndic

QRieuse a écrit :

Nous venons de changer mais le nouveau syndic, après 2 mois, n‘a toujours pas obtenus tous les documents et comptes.

Il doit y aller avec un huissier. La loi ne donne qu'un mois à votre ancien syndic pour tout transférer au nouveau.

Quand nous changeons de Syndic nous donnons toujours mandat au CdC pour négocier et signer le contrat du Syndic qui a été élu lors de l'AG ET pour suivre le transfert des archives, comptabilité, clés etc...

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
Messages : 99

Re : Responsabilité du syndic

D'accord avec vous Panchito, mais le nouveau syndic veut gérer l'affaire seul et me prie de ne pas intervenir dans les relations syndic à syndic! Donc je le laisse se débrouiller. C'est lui qui a les problèmes. Qu'il assume! tant que nous ne sommes pas en difficulté à cause de lui.


QRieuse

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Responsabilité du syndic

QRieuse a écrit :

D'accord avec vous Panchito, mais le nouveau syndic veut gérer l'affaire seul et me prie de ne pas intervenir dans les relations syndic à syndic!

Vous n'avez pas lu ou pas compris ma réponse.

Si le CdC n'a pas reçu mandat de l'AG, il (vous?) ne pouvez pas intervenir!!

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