Réformer une décision prise en AG.

stanwim · #1 01-04-2015 22:53:04

Bonsoir à tous.
Lors de notre AG de 2013 l'ordre du jour comportait le vote pour le maintient d'une concierge ou bien de passer par une société de nettoyage. Le résultat du vote était favorable à plus de 73% pour le maintient d'une concierge. Lors de l'AG de 2014 nous avons opté pour un nouveau syndic. Celui-ci, dès sa prise de fonction, n'a eu de cesse que de harceler la concierge pour, après 1 mois, lui signifier son licenciement pour motif grave. Le syndic dans un écrit aux CP indique que sa décision est couverte par un vote du CC en faveur de ce licenciement. Je précise que je suis commissaire aux comptes et membre du CC. Lors de ce vote je me suis abstenu en
précisant qu'il était interdit par la loi de faire voter le CC pour prendre une décision de ce genre, et que de toutes façons le CC ne pouvait prendre aucune décision depuis la loi du 02 juin 2010. De plus le syndic est le seul patron de la concierge. Ce licenciement date du 23 novembre 2014. Le syndic avait donc l'obligation d'engager une nouvelle concierge. Au lieu de cela il fit appel à une société de nettoyage et convoque pour le 11 avril 2015 une AGE afin de faire voter les CP soit pour une concierge soit pour une société de nettoyage. Le syndic n'a fait aucune recherche pour une nouvelle concierge. Il me semble un peu abusif de convoquer une AGE( dont honoraire pour le syndic de plus de 1.000,00€ ) afin de réformer une décision de l'AG de 2013.
Quel est votre avis à ce sujet. Grand merci pour vos réponses.

grmff · #2 02-04-2015 07:24:13

Si le licenciement date du 23 novembre, il a été long à la détente.

Obligation d'engager une nouvelle concierge? Pas sûr. Il pouvait parfaitement engager une société "en urgence" et soumettre le cas, comme il le fait même si c'est tard, à une AG.

Et si l'AG lui donne raison...

panchito · #3 02-04-2015 07:37:43

L'AG est souveraine. C'est à elle (et elle seule) de décider tant pour entériner le choix de la société de nettoyage que pour le coût de l'organisation d'une AGE. Je suppose que c'est la location de la salle qui coûte autant? L'envoi des convocations par recommandé ?

une AGE( dont honoraire pour le syndic de plus de 1.000,00€ )

stanwim · #4 02-04-2015 14:03:24

L!honoraire du syndic est effectivement de 1.000,00€ pour l'organisation d'une AGE, c'est indiqué dans son contrat. En plus la location de la salle +/- 500,00€,
l'envoi en recommandé de + de 170 convocations, + de 170 x 4 photocopies facturées. A mon avis nous dépasserons largement
2.000,00€.
La décision de maintenir une concierge avait été votée à plus de 73% lors de l'AG de 2013. Aucune annonce pour la recherche
d'une nouvelle concierge n'a été effectuée. La société de nettoyage " en urgence " a remis une offre de prix le 15/01/2015 mais a décidé elle-même de mettre fin à toute collaboration fin février 2015 suite à divers faits de harcèlement de la part du syndic. Actuellement il y a une nouvelle société de nettoyage, mais qui travaille sans avoir remis une offre.

panchito · #5 02-04-2015 21:07:09

L!honoraire du syndic est effectivement de 1.000,00€ pour l'organisation d'une AGE, c'est indiqué dans son contrat. En plus la location de la salle +/- 500,00€,

Mais oui mais c'est tout de même vous (en AG) qui avez décidé de prendre ce syndic là et pas un autre et qui avez négocié son contrat!

Si vous n'en n'êtes plus satisfait qu'Est-ce que vous attendez pour faire mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AG le point suivant:

Choix d'un nouveau Syndic

Et vous, vous venez évidemment avec des CV des différents candidats que vous proposez ainsi qu'une proposition de contrat (Le SNP et Test-Achat peuvent vous en fournir).

rexou · #6 02-04-2015 23:30:47

Pour moi, la décision de licencier la concierge ne peut être prise unilatéralement par le syndic, sauf pour motif extrêmement grave empêchant de manière indiscutable toute possibilité de poursuivre la relation contractuelle. Et ceci avec ou sans l'aval du CC.

La société de nettoyage serait dans ce cas une solution d'urgence, prise dans l'attente de la décision de l'AG suivante.

Certains esprits mal tournés pourraient imaginer (les gens sont parfois fous) que le syndic aurait un intérêt caché qui l'incite à favoriser la collaboration avec cette société. Mais... bien sur que non, puisque la déontologie de l'IPI le proscrit. Et l'IPI, c'est pas du pipi !

Bon, il est tard, je vais me coucher... angel

luc · #7 03-04-2015 15:56:48

rexou a écrit :

Certains esprits mal tournés pourraient imaginer (les gens sont parfois fous) que le syndic aurait un intérêt caché qui l'incite à favoriser la collaboration avec cette société.

C'est pour éviter cette confusion que le syndic doit depuis 2010, lorsqu'il engage une firme, déclarer qu'il n'a aucun lien avec elle. Le juge a consacré le droit d’un CP à être méfiant, si le syndic n’informe pas. Le législateur a confirmé ce droit.

Plus spécifiquement le syndic DOIT de propre initiative exécuter ce qui suit, si non sa responsabilité est engagé. Il y aurait donc lieu à avertir son assureur (et pas l‘IPI). Ceci en envoyant à l’assureur une copie d’un rappel recommandé envoyé au syndic.

@rexou: Vous êtes un psychiatre diplomé? Depuis quand?

Art. 577-8 CC
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

Un suggestion : laisse lui signer une déclaration sur l’honneur qu’il n’a aucun lien, contractuel ou autre, avec ces deux firmes de nettoyage. Si oui : les factures à sa charge (motif : abus de confiance) & choisir un autre syndic.

rexou a écrit :

Mais... bien sûr que non, puisque la déontologie de l'IPI le proscrit. Et l'IPI, c'est pas du pipi !

Si pas, c’est de l’eau pure ?

Ce genre de problème n’est selon moi pas du ressort de l’IPI, mais bien de l’AG et/ou juge compétent. Il est donc inutile de se plaindre à l’IPI, dans le stade actuel de cette problématique.

Ayant eu le cas maintes fois (notre ACP à 3 concierges, dont régulièrement une qui est aussi CP), il est dans les compétences du syndic de démettre et engager du personnel. L’AG n’y a rien à dire si le syndic reste dans le cadre statutaire : remplacer une concierge par une autre concierge avec le même nombre d’heures par semaine.

S’il sort de ce cadre il commet peut–être une faute. Cette faute doit être prouvé (en civil et/ou pénal). Puis une plainte à l’IPI sera rentable, se basant entre autres sur les dépostions suivants de sa déontologie :

Art. 38
L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts.
À cet effet, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique.
Art. 76
L’agent immobilier administrateur de biens ne peut passer commande de fournitures ou de services avec des personnes avec lesquelles il a un lien familial ou juridique, sauf autorisation ou ratification du commettant dûment informé de ce lien.

En relisant le texte de la déontologie pour ce post, je commence à comprendre mon syndic stagiaire. Les Art. 38 et 76 se contredisent probablement.

Dans un post séparé je vais annoter une partie de cette déontologie et indiquer où selon mon opinion l’IPI interprète le Code Civil autrement sur base de sa déontologie. Dans le cas de mon syndic, il est évident que la responsabilité de l’IPI pourra être mis en cause.

rexou · #8 03-04-2015 18:24:48

luc a écrit :

@rexou: Vous êtes un psychiatre diplomé? Depuis quand?

Pas du tout, mais j'en vois souvent et ils sont toujours très gentils avec moi. ^^

Ceci dit, vous lisez le droit avec plus de sérieux que n'en méritait sans doute ma petite réflexion pré-nocturne. Les texte, oui, la déontologie, oui. Mais dans la réalité, on peut tout imaginer et si le doute plane, la preuve manquera (presque) toujours. Quant à faire signer une déposition... ben voyons !

Je suppose que les pouvoirs du syndic peuvent être définis dans les statuts, mais j'ai en tout cas vécu un cas où le syndic a demandé à l'AG de voter pour ou contre la révocation d'une concierge. S'il avait pu agir d'autorité, nul doute qu'il l'aurait fait parce que cette concierge (se doutant de son prochain renvoi) a réellement abusé...

Dans le cas cité ici, il n'est pas certain que le syndic puisse renvoyer la concierge. Il est par contre certain que le CC ne peut le décider (mais cela "décharge" le syndic) . Et le remplacement de la concierge par une société de nettoyage ne peut être acceptable que dans le cadre d'une mesure d'urgence PROVISOIRE dans l'attente d'une décision en AG.

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