[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Roi

erwin.re
Pimonaute
Inscription : 03-04-2015
Messages : 6

Roi

Bonjour à tous,

Pourrait on m'expliquer comment calculer le ROI d'un appart mis en location sur trente ans par une formule svp ?

j'ai le prix du loyer avec indexation sur 30 ans (% fictif)

le cumul des loyer perçus sur 30 ans

La valeur du bien et son augmentation sur 30 ans (%fictif)

la part d’intérêts remboursée

le total du prêt

Me manque t il qqchose pour le calculer


D'avance merci

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
Site Web

Re : Roi

Il manque les frais divers d'entretien, les inloués, le temps consacré, le prix des cheveux perdus, les frais d'avocat, le prix de la connexion internet et de l'ordinateur pour se brancher sur Pim.be, les assurances, les frais de remise non mis à charge des locataires sortant et non payé par le locataire entrant, les frais d'état des lieux, les frais d'agence pour la remise en location, les frais de psychiatre et le coût en augmentation du valium, les frais de cardiologue chaque fois qu'on parle de taxation des loyers, les gros travaux (toiture, ascenseur, chassis, plomberie, carrelage, etc) à rajouter et indexer.

Mais que cela ne vous décourage pas...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 728

Re : Roi

Sans oublier le précompte immobilier, l'IPP (si plus de prêt en cours), les charges de copropriété à charge du propriétaire (mise au normes des ascenseurs, ravalement de façade, réfection des terrasses et des balcons, tous les certificats (PEB,...) etc....

Hors ligne

erwin.re
Pimonaute
Inscription : 03-04-2015
Messages : 6

Re : Roi

Il ne me manque quasi rien....

Une fois que j'ai le prix du valium et du traitement pour la calvitie naissante je fais comment concrètement pour le ROI ?

Une formule avec exemple svp.

Bonne soiree

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
Site Web

Re : Roi

Personnellement, je vois à long terme, mais calcule sur un court terme. En clair, je fait le calcul avec les données d'aujourd'hui, et sans tenir compte de la variation des tranches de capital restant dû.

Mes "formules" :
Frais annuels = précompte immobilier + assurance + frais propriétaires copropriété (si copropriété)
Loyer annuel = 12x somme des loyers des différents lots
Coût d'achat = prix d'achat x 1.15 + travaux initiaux

Rendement brut = loyer annuel / coût d'achat

Cash flow = loyer annuel - frais annuels - 12 x mensualité PH

ROI = (loyer annuel - frais annuels - intérêts annuels) / cash investi
Le ROI varie chaque année, puisque les intérêts varient chaque année.

ROI sur cash flow = (loyer annuel - frais annuels - 12 x mensualité PH) / cash investi

A partir d'un certain stade, il faut compter aussi l'effet à l'IPP.

Vous pouvez avoir une ROI positif, et un cash flow négatif. A partir d'un certain rendement brut, vous pouvez avoir un ROI très important. Voire infini si vous ne mettez pas du tout de cash dans l'affaire. C'est le principe de l'effet de levier... Reste à trouver une affaire avec un rendement brut suffisant, et un banquier qui vous prête...

Attention, si votre cash flow est négatif, cela veut dire que vous devez continuer à mettre de votre épargne dans l'affaire. Jusqu'à ce que les loyers ont été suffisamment indexés pour gommer ce cash flow négatif. Il faut cependant avoir les capacités financières pour payer, mois après mois, ce manque.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

erwin.re
Pimonaute
Inscription : 03-04-2015
Messages : 6

Re : Roi

Merci grmff,

Je rajoute dans les frais un mois de vacance locative et je prélève également un % du loyer que je mets de coté pour d'éventuels travaux.

Je fais l'exercice pour différents biens, je n'arrive jamais à un cashflow positif ou même nul ........ Je suis sur des rentabilité brute entre 5 et 8% et des renta nette de 2 à 3% (arrivez vous aux mêmes conclusions ?).


Que pensez vous de la location saisonnière ? la demande est croissante mais il y a encore un vide juridique sur bxl (taxation sur revenus de rbnb par exemple ?). Comment voyez vous ce marché à moyen terme.


Bonne journée à tous

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
Site Web

Re : Roi

Mon pourcentage de "perte locative" pour inloués, impayés, travaux, etc est inférieur à 4%. Je n'en tiens donc pas compte.

J'ai fait l'exercice pour divers biens, et j'ai fait l'acquisition de divers bien avec cash flow positif malgré un effet de levier important. Continuez à chercher.

Je n'ai aucun avis sur la location saisonnière. Je connais quelques personnes qui en font, et qui s'en sortent pas mal. Mais l'insécurité juridique est importante, et le travail est conséquent. Avec besoin d'être très disponible à toute heure du jour et de la nuit. Il ne faut donc pas que ce soit trop loin de chez vous. Pas pour moi, mais pourquoi pas.

A terme, ce genre d'activité sera taxée différemment de la location résidentielle (en réalité, elle l'est déjà, mais tout le monde s'en fout)


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Au hasard de nos offres
  • Maison 4 600 000 € BRUXELLES
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa Sorry : trop tard ! RHODE ST GENESE
  • Maison 469 000 € UCCLE
  • Appartement À partir de 775 000 € UCCLE
  • Appartement 875 000 € FOREST
  • Appartement 1 050 000 € UCCLE
  • Appartement À partir de 350 000 € BRUXELLES
  • Maison À partir de 675 000 € UCCLE
  • Villa 845 000 € BEERSEL
  • Voir toutes les offres »

    8dab022cdac472ad9abbfc550bfd3889ppppppppp