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erwin.re · #1 04-04-2015 13:32:38

Bonjour à tous,

Pourrait on m'expliquer comment calculer le ROI d'un appart mis en location sur trente ans par une formule svp ?

j'ai le prix du loyer avec indexation sur 30 ans (% fictif)

le cumul des loyer perçus sur 30 ans

La valeur du bien et son augmentation sur 30 ans (%fictif)

la part d’intérêts remboursée

le total du prêt

Me manque t il qqchose pour le calculer

D'avance merci

grmff · #2 04-04-2015 14:53:47

Il manque les frais divers d'entretien, les inloués, le temps consacré, le prix des cheveux perdus, les frais d'avocat, le prix de la connexion internet et de l'ordinateur pour se brancher sur Pim.be, les assurances, les frais de remise non mis à charge des locataires sortant et non payé par le locataire entrant, les frais d'état des lieux, les frais d'agence pour la remise en location, les frais de psychiatre et le coût en augmentation du valium, les frais de cardiologue chaque fois qu'on parle de taxation des loyers, les gros travaux (toiture, ascenseur, chassis, plomberie, carrelage, etc) à rajouter et indexer.

Mais que cela ne vous décourage pas...

panchito · #3 04-04-2015 18:21:04

Sans oublier le précompte immobilier, l'IPP (si plus de prêt en cours), les charges de copropriété à charge du propriétaire (mise au normes des ascenseurs, ravalement de façade, réfection des terrasses et des balcons, tous les certificats (PEB,...) etc....

erwin.re · #4 05-04-2015 00:29:10

Il ne me manque quasi rien....

Une fois que j'ai le prix du valium et du traitement pour la calvitie naissante je fais comment concrètement pour le ROI ?

Une formule avec exemple svp.

Bonne soiree

grmff · #5 08-04-2015 15:13:52

Personnellement, je vois à long terme, mais calcule sur un court terme. En clair, je fait le calcul avec les données d'aujourd'hui, et sans tenir compte de la variation des tranches de capital restant dû.

Mes "formules" :
Frais annuels = précompte immobilier + assurance + frais propriétaires copropriété (si copropriété)
Loyer annuel = 12x somme des loyers des différents lots
Coût d'achat = prix d'achat x 1.15 + travaux initiaux

Rendement brut = loyer annuel / coût d'achat

Cash flow = loyer annuel - frais annuels - 12 x mensualité PH

ROI = (loyer annuel - frais annuels - intérêts annuels) / cash investi
Le ROI varie chaque année, puisque les intérêts varient chaque année.

ROI sur cash flow = (loyer annuel - frais annuels - 12 x mensualité PH) / cash investi

A partir d'un certain stade, il faut compter aussi l'effet à l'IPP.

Vous pouvez avoir une ROI positif, et un cash flow négatif. A partir d'un certain rendement brut, vous pouvez avoir un ROI très important. Voire infini si vous ne mettez pas du tout de cash dans l'affaire. C'est le principe de l'effet de levier... Reste à trouver une affaire avec un rendement brut suffisant, et un banquier qui vous prête...

Attention, si votre cash flow est négatif, cela veut dire que vous devez continuer à mettre de votre épargne dans l'affaire. Jusqu'à ce que les loyers ont été suffisamment indexés pour gommer ce cash flow négatif. Il faut cependant avoir les capacités financières pour payer, mois après mois, ce manque.

erwin.re · #6 09-04-2015 07:42:02

Merci grmff,

Je rajoute dans les frais un mois de vacance locative et je prélève également un % du loyer que je mets de coté pour d'éventuels travaux.

Je fais l'exercice pour différents biens, je n'arrive jamais à un cashflow positif ou même nul ........ Je suis sur des rentabilité brute entre 5 et 8% et des renta nette de 2 à 3% (arrivez vous aux mêmes conclusions ?).

Que pensez vous de la location saisonnière ? la demande est croissante mais il y a encore un vide juridique sur bxl (taxation sur revenus de rbnb par exemple ?). Comment voyez vous ce marché à moyen terme.

Bonne journée à tous

grmff · #7 09-04-2015 08:27:32

Mon pourcentage de "perte locative" pour inloués, impayés, travaux, etc est inférieur à 4%. Je n'en tiens donc pas compte.

J'ai fait l'exercice pour divers biens, et j'ai fait l'acquisition de divers bien avec cash flow positif malgré un effet de levier important. Continuez à chercher.

Je n'ai aucun avis sur la location saisonnière. Je connais quelques personnes qui en font, et qui s'en sortent pas mal. Mais l'insécurité juridique est importante, et le travail est conséquent. Avec besoin d'être très disponible à toute heure du jour et de la nuit. Il ne faut donc pas que ce soit trop loin de chez vous. Pas pour moi, mais pourquoi pas.

A terme, ce genre d'activité sera taxée différemment de la location résidentielle (en réalité, elle l'est déjà, mais tout le monde s'en fout)

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