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    offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    1-jkl-953
    Pimonaute
    Inscription : 15-04-2015
    Messages : 3

    offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    Une amie a un petit problème avec une offre d'achat.  Je vous soumet le problème:

    A vend sa maison, B lui fait une offre écrite; A envoie à C, un simple mail dans lequel elle accepte  l'offre.  C, est en fait le notaire de A, mais pas celui de l'acheteur -B-, et n'est dès lors qu'un tiers et non partie.  [Cela serait différent si C, était le notaire de l'acheteur ou le notaire commun.].
    Peut on considérer la vente comme faite, puisqu'il n'y a pas, senso stricto, accord "entre partie", l'e-mail n'ayant pas été envoyé au candidat acheteur.
    Devant une juridiction, qu'elle serait la valeur de cet e-mail? (pas de signature, une adresse mail du vendeur et celle de son notaire, valeur juridique d'un mail, une boite mail étant facilement piratable -sans parler d'un tiers qui utiliserait le pc du vendeur en son absence-)
    Pour précision, je représente les intérêts de A; le problème est plus complexe, mais c'est ce point particulier qui m'interpelle.
    Merci de vos avis.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    2 petites remarques pour commencer:
    1/ La vente est considérée comme parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et le prix
    2/ Il est toujours conseillé que chaque partie ait son propre notaire (qui peut-il mieux défendre vos intérêts que votre propre notaire de famille?)

    Donc en fonction de 1/, à partir du moment où B a fait une offre écrite à A au prix proposé par A, la vente est parfaite.

    Les notaires interviennent dans un 2ème temps pour rédiger l'acte (et éventuellement le compromis).

    Dernière modification par panchito (15-04-2015 12:55:42)

    Hors ligne

    1-jkl-953
    Pimonaute
    Inscription : 15-04-2015
    Messages : 3

    Re : offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    Le fait que l'accord n'ai pas été signifié à l'acheteur, mais à un tiers, non mandaté par l'acheteur,  n'aurai aucune influence?
    Peut on parler d'accord "entre les parties"?
    Quel poids cela aurait-il en justice?

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    Vous ne nous avez pas dit si l'offre est inférieure au prix demandé...

    Vous ne nous dites pas non plus s'il s'agit d'une vente notariale ou pas...

    Donc pourquoi A envoie un mail à son propre notaire? Quel est le texte de cet email?

    Et B il attend toujours une réponse à son offre??  Ou C at-'il déjà pris contact avec A?

    Pourriez-vous expliciter en détails tout le contexte et fournir toutes les précisions?

    Hors ligne

    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 860
    Site Web

    Re : offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    Bonjour et bienvenue sur notre forum.

    Le principe de la vente est le consentement mutuel sur l'objet et le prix.

    Le consentement mutuel suppose que chacune des parties ait connaissance de l'accord de l'autre.

    Que le vendeur A ait exprimé son accord sur l'offre émise par B, dans le délai prescrit (y avait-il un délai de validité de l'offre ?), suppose que B ait pu prendre connaissance de cette acceptation.

    Si A a expédié son accord à son propre notaire "C", c'est qu'il a probablement chargé ce notaire C de mettre en place les démarches nécessaires pour transformer ces premières étapes en vraie vente. Et donc, qu'a fait le notaire après réception de cet email ?

    Un email, à défaut d'être une preuve irréfutable, est à tout le moins un élément de présomption.
    Il existe même un jugement validant une acceptation d'offre par SMS...

    Si le notaire a accusé réception et/ou a posé des actes (prendre contact avec le candidat-acquéreur et/ou avec son confrère notaire intervenant pour le dit candidat-acquéreur), cela donne tout de même un caractère de preuve au dit email.

    En réalité, dans ce que vous racontez, vous n'en dites pas assez (il n'est pas obligatoire d'en dire plus, si vous souhaitez préserver la  confidentialité): mais la réponse pertinente, si elle devait être soumise à un juge,  se trouve dans les circonstances de l'affaire et de ce qui s'est réellement passé.

    Et finalement, quel est le souci ?: l'acquéreur invoque cet accord pour exécuter la vente ? Ou est-ce le vendeur qui l'invoque et l'acquéreur qui se rétracte au motif qu'il n'a pas été informé du dit accord ?

    ps: j'ai lu dans l'intervalle les réponses de Panchito: je ne partage pas son avis sur la discussion "accepté au prix demandé" qui n'a rien à voir dans ce problème-ci.
    Que ce soit accepté au prix demandé ou à un prix inférieur, c'est sans incidence ici.
    (lecture utile à cet égard)


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

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    1-jkl-953
    Pimonaute
    Inscription : 15-04-2015
    Messages : 3

    Re : offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    En fait la vendeuse et le candidat acheteur s'était vu lors de la visite du bien; et, verbalement, l'acheteur aurait proposé une somme inférieure à celle prévue sur l'annonce.  Mon amie lui avait répondu "je ne dit pas non", ce que l'acheteur a pris pour un oui; ce qui était prématuré.  L'offre écrite de l'acheteur reprend le prix qu'il a proposé, et, si il gène, la vendeuse, elle l'a accepté.  Le prix n'est donc pas LE problème.
    Il s'agit d'une vente de la maison de mon amie, donc un acte authentique sera passé.
    L'offre d'achat avait été rédigé par une agence immobilière et faisait remarquer qu'une annexe de la maison n'était pas sur le plan cadastral et constituait une faute urbanistique.  Le fait que l'annexe n'était pas reprise au plan cadastral était ignoré par mon amie; elle avait acheté la maison il y a une dizaine d'année, cette annexe aurait été construite il y a au moins 30 ans, et dans l'acte signée par mon amie  à l'époque, il n'était pas fait mention de ce problème  ("une maison avec ses annexes...").
    L'acheteur en signant l'offre était donc bien au courant.
    Mon amie a renvoyé cette offre à sa notaire, qui disait en avoir besoin pour établir le compromis, en biffant la mention "... et constitue une faute urbanistique".  Maintenant l'acheteur chipote en disant que si il y a des problèmes avec l'annexe, il n'achète plus ou a un prix bradé. (Renseignement pris à l'urbanisme, celui ci ne ferait, éventuellement, démolir que si il y avait plainte déposée, ce que les voisins, consultés, non aucune envie de faire. Il y aurait juste une mise en conformité à faire).  L'agence ayant fait remarqué le problème et l'acheteur ayant signé l'offre rédigée par celle-c, il ne peut pas invoqué un vice caché, et sa signature vaut acceptation du fait.
    C'est ici que la validité de la vente est important; si la vente est parfaite, l'acheteur en est pour ses frais.
    Les notaires voudrait que soit signé un compromis, et que la signature soit reportée.  Sur le compromis il serait prévu que la maison doit être libre pour fin juillet, le bail de l'acheteur se terminant à cette époque.  Mais avec la clause suspensive de l'accord de la banque pour le prêt hypothécaire, et le fait qu'il faudra attendre au moins 4 semaine pour avoir cet accord de la banque, cela laissera très peu de temps à mon amie pour se reloger et vider la maison si la signature du compromis est reportée.  Elle ne va bien sûr pas s'engager dès maintenant pour signer un bail sans savoir si effectivement, vu la clause suspensive, la maison sera vendu ou non...  Donc, ici, aussi la validité de la vente est importante et c'est pourquoi je ne soulevait que sur ce point.
    Il y aurait encore un petit problème au niveau du compromis que les notaires demandent, en ce qui concerne la manière dont doit être payé l'acompte, minime, accepté par l'acheteur et qui permettrait à mon amie de payer, ne fut ce déjà que les cautions demandées pour un bail.  Mais ce n'est pas l'important ici.
    Voilà, les détails de l'affaire.
    Bien à vous.
    GEORGES Joël

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    L'offre d'achat avait été rédigé par une agence immobilière et faisait remarquer qu'une annexe de la maison n'était pas sur le plan cadastral et constituait une faute urbanistique.

    Si je comprends bien votre amie a donc mandaté une agence pour la vente de sa maison. Je suppose que l'agence a stipulé dans son offre écrite que la mise en ordre urbanistique incombait à l'acheteur, puisque l'agence mandatée par votre amie était parfaitement au courant de ce problème.
    Puisque l'acheteur a signé l'offre rédigée par l'agence, la vente est plus que parfaite et l'agence va réclamer sa commission (7%?) à votre amie.

    Dernière modification par panchito (15-04-2015 14:50:33)

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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Re : offre d'achat: acceptation envoyée à son propre notaire: valable ?

    @ panchito: d'où sortez-vous ce pourcentage exorbitant de 7 % ??
    @ 1-jkl-953: votre message de 15:23 relève toute une série de soucis, qui n'ont rien à voir avec ce que vous invoquez initialement...

    Que l'agence ayant connaissance d'une infraction urbanistique en fasse clairement mention: c'est une obligation. L'agence aurait cependant dû préciser le sort à y réserver (soit régularisation par le vendeur, soit l'acquéreur en fait son  affaire personnelle).

    Cette question n'a visiblement pas été règlée entre parties puisque le vendeur, dans son envoi au notaire, en décidant unilatéralement de biffer la mention "et constitue une faute urbanistique" (probablement parce qu'il considère que ce n'est pas une faute) complique la situation entre vendeur et candidat-acquéreur, chacun se renvoyant le ballon: qui doit faire la régularisation à ses frais ?

    Il ne s'agit pas d'un problème de "vice caché", comme vous l'indiquez.

    En ce qui concerne le délai: si l'acquéreur doit, en plus, encore obtenir l'accord pour son prêt, cela risque d'être court.
    L'offre émise invoque une condition suspensive de prêt ?

    Et pour l'acompte/garantie à la signature: il est devenu très rare que le montant puisse être remis au vendeur. En général, il reste consigné chez le notaire instrumentant jusqu'à l'acte.

    Bref: tout cela me paraît mal fagoté comme affaire...


    Erik DECKERS
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