modification bail

Bonjour à tous,
je suis proprio et je loue depuis plus de 12 années un appartement avec un garage à une locataire assez agée.
La locataire, dont je suis très satisfait, me demande s'il y aurait la possibilité qu'elle renonce à la location du garage (donc uniquement conserver la location de l'appart.)
Pourriez-vous me conseiller dans le démarches à effectuer:
- faut-il  annuler l'ancien bail et refaire un nouveau ? et faire à nouveau enregistrer le bail.
- puis-je faire uniquement un avenant et si oui, faut-il  le faire enregistrer?

je vous remercie d'avanec pour vos réponses.