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    quitus comptes

    monique
    Pimonaute assidu
    Inscription : 17-04-2015
    Messages : 71

    quitus comptes

    Bonjour,

    Nous avons changé de syndic en juin 2014.  Les vérificateurs aux comptes n'ont pas donné le quitus au syndic sortant pour les comptes de 2013.

    Ce mois-ci, lors de l'AG qui se tiendra le 1er mai 2015, ils donneront le quitus pour les comptes de 2014.

    1) qu'advient-il de l'approbation des comptes de 2013 ?
    2) le nouveau syndic, en fonction depuis juin 2014, invoque qu'il n'a pas pu légalement s'occuper de la récupération des dettes (comptes individuels) car le quitus n'avait pas été donné.  Il nous dit qu'il ne pourra commencer qu'après l'Ag du mois de mai ?

    Est-ce exact ? 

    A cause de cela, depuis 1 an aucun rappel n'a été envoyé, rien n'a été récupéré et résultat les dettes ont amplifiées.

    Merci comme d'habitude pour vos réponses

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 861

    Re : quitus comptes

    Ce n'est pas le commissaire aux comptes (appellation retenue depuis la loi de 2010 et il ne peut y en avoir qu'un dans une ACP) qui donne quitus au syndic pour ses comptes mais l'assemblée générale des copropriétaires après avoir en principe pris connaissance du rapport du commissaire aux comptes.

    Pour les comptes 2013 non approuvés précédemment, la question de leur approbation devrait avoir été mise à l'ordre du jour de l'AG 2015.

    Hors ligne

    monique
    Pimonaute assidu
    Inscription : 17-04-2015
    Messages : 71

    Re : quitus comptes

    Il ne l'ont pas fait,  que peut faire un cp dans ce cas

    Hors ligne

    monique
    Pimonaute assidu
    Inscription : 17-04-2015
    Messages : 71

    Re : quitus comptes

    Est-il exact que le syndic ne peut rien faire par rapport aux impayés si le quitus n'a pas été donné en 2014.  Est-il normal, que le nouveau syndic , invoque cette raison pour n'avoir rien fait pendant une année, pour la récupération des impayés ?  Il nous dit que légalement il ne pouvais pas

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 071
    Site Web

    Re : quitus comptes

    GT a écrit :

    Ce n'est pas le commissaire aux comptes (appellation retenue depuis la loi de 2010 et il ne peut y en avoir qu'un dans une ACP) qui donne quitus au syndic pour ses comptes mais l'assemblée générale des copropriétaires après avoir en principe pris connaissance du rapport du commissaire aux comptes.

    Pour les comptes 2013 non approuvés précédemment, la question de leur approbation devrait avoir été mise à l'ordre du jour de l'AG 2015.

    Attention.

    Si on approuve les comptes de 2014, sans faire l'inventaire le 01.01.2014 comme prévue par l'AR du 12.07.2012, on approuve de fait les comptes de 2013.


    Cordialement,

    Luc

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    LeCommandeur
    Pimonaute
    Lieu : Nivelles
    Inscription : 19-03-2014
    Messages : 19

    Re : quitus comptes

    Dans le même ordre d'idée, Est-ce qu'un copropriétaire peut vérifier les comptes 2013 et 2014 alors que ces derniers ont été approuvé en AG ? Ou bien, ne doit-il se limiter aux comptes 2015 ?

    Je sais qu'il est ridicule de (re)vérifier des comptes déjà approuvés, mais nous avons un copropriétaire qui visiblement n'a que ça à faire. mad

    Hors ligne

    monique
    Pimonaute assidu
    Inscription : 17-04-2015
    Messages : 71

    Re : quitus comptes

    Bien sûr il a le droit,  il a le droit de consulter tous les documents relatifs à la copropriété,  qui ne sont pas prives. Même les comptes
    Individuels

    Hors ligne

    LeCommandeur
    Pimonaute
    Lieu : Nivelles
    Inscription : 19-03-2014
    Messages : 19

    Re : quitus comptes

    @Monique: Je ne conteste pas le droit de consulter les comptes 2015. smile

    j'ai trouvé une texte sur un site de droit qui dit: "Chaque copropriétaire a le droit de consulter les documents comptables de la copropriété, suivant les modalités fixées par les statuts, l'assemblée générale et à défaut en concertation avec le syndic, pour autant que ce droit soit exercé de manière raisonnable."

    Je précise ma question: est-il raisonnable de vérifier les comptes 2013 - 2014 qui ont été approuvé en AG ? Mon impression est que ce copropriétaire cherche surtout à faire perdre du temps à tout le monde, vu qu'il a déjà vérifié les comptes 2013.

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 861

    Re : quitus comptes

    monique a écrit :

    Est-il exact que le syndic ne peut rien faire par rapport aux impayés si le quitus n'a pas été donné en 2014.  Est-il normal, que le nouveau syndic , invoque cette raison pour n'avoir rien fait pendant une année, pour la récupération des impayés ?  Il nous dit que légalement il ne pouvais pas

    Il s'agit d'une opinion, mais ce n'est pas la seule. La copropriété, selon certains, n'est pas nécessairement démunie. Il est impossible de développer cette problématique en quelques lignes sur ce forum, d'autant plus que nous ignorons certaines informations qui pourraient s'avérer utiles ou déterminantes.

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 861

    Re : quitus comptes

    Luc a écrit
    "Attention.

    Si on approuve les comptes de 2014, sans faire l'inventaire le 01.01.2014 comme prévue par l'AR du 12.07.2012, on approuve de fait les comptes de 2013."

    D'où la nécessité de confirmer en AG que les comptes 2013 ne sont toujours pas approuvés de manière à ne pas les approuver implicitement en approuvant ceux de 2014.

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : quitus comptes

    LeCommandeur a écrit :

    Je précise ma question: est-il raisonnable de vérifier les comptes 2013 - 2014 qui ont été approuvé en AG ? Mon impression est que ce copropriétaire cherche surtout à faire perdre du temps à tout le monde, vu qu'il a déjà vérifié les comptes 2013.

    J'ai demandé en 2005 l'accès (= voir) aux documents des comptes de 2002 et 2003. Il en est résulté l'annulation de fait par le juge compétent (JP, puis appel) du rapport du commissaire aux comptes de 1999 à 2005, et la nomination d'un expert par l'AG sur ordre du juge. Le rapport de l'expert de 2012 n'a pas encore été rendu accessible aux membres de l'AG ni délibéré ni voté en AG. Les derniers comptes approuvés en AZG (mais contestés en justice) sont ceux de 2011.

    C'est donc selon mon expérience très raisonnable de consulter les archives, pas seulement la comptabilité, mais aussi les dossiers sinistres. A ces derniers je n’ai jamais eu accès (tenu par le courtier d’assurances, dont le gérant était le gérant du syndic), bien c’est une mine de mélange d’intérêts. L’AR du 12.07.2012 rend de fait cette partie des archives un peu plus accessibles.


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Aime ce post :
    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : quitus comptes

    monique a écrit :

    Est-il exact que le syndic ne peut rien faire par rapport aux impayés si le quitus n'a pas été donné en 2014.  Est-il normal, que le nouveau syndic , invoque cette raison pour n'avoir rien fait pendant une année, pour la récupération des impayés ?  Il nous dit que légalement il ne pouvais pas

    NON.

    Mais l'AG doit dans un délai raisonnable délibérer et voter sur les comptes, cela certainement avant  de délibérer et voter sur les comptes d’une année suivante.

    L’AG peut émettre des réserves. Par exemple:

    • Elle peut le faire en approuvant les comptes partiellement de l’année X, en indiquant les classes/comptes/poste sur lesquelles elle émet des réserves motivés.

    • Il reste utile que le commissaire aux compte aurait déjà mis ces postes dans son rapport. Mais aussi en indiquant les postes qui doivent être remboursés.

    • Le commissaire aux comptes peut aussi indiquer les postes dont il demande un vote séparé, préalable et explicite de l’AG. Si l’AG n’approuve pas ces dépenses ou recettes, la comptabilité de l’année X pourra être approuvé, moyennant régularisation de l’exercice compable de l'année X dans l’année comptable en cours. Si l’intéressé refuse de rembourser alors le syndic doit entamer les procédures nécessaires et l’enregistrer dans la comptabilité telle que prévue par l’AR du 12.07.2012.

    Ces réserves, etc. ..., doivent alors donner lieu à une écriture comptable dans l’exercice comptable X, qui reflète fidèlement les réserves de l’AG concernant la comptabilité X, remis par le syndic.
    Puis le syndic pourra donc remettre pour l’AG suivante la comptabilité de l’année X+1 à l’AG pour information, délibération et vote.

    Les impayés des années antérieures sont un problème de l’ACP actuelle ET donc du syndic actuel.

    Le syndic, comme représentant de l’ACP, doit entamer leur récupération, tant que l’AG n’a pas pris une décision. S’il y a un doute concernant le montant, c’est le syndic qui entamer les procédures nécessaires pour corriger les montants (décisions d'AG, ...). Si on il est responsable envers l’ACP des conséquences de son inaction.

    Il est donc possible que le syndic agit sur base d’une comptabilité, qui pourra plus tard être considéré comme erronée par un juge. Si l’AG a été informé d’une façon transparente ET diligente, l’ACP est responsable et en paiera les conséquences. Si non le syndic.

    D’où l’importance de la loyauté et transparente pour les mandataires concernées :

    • le syndic de l’ACP (communiquer avec les membres de l’AG d’une façon diligente)

    • le commissaire aux comptes (faire son rapport endéans les 30 jours, communiquer sa version provisoire au syndic et de préférence aussi conseil de copropriété, …)

    • les membres du conseil de copropriété (est-ce le syndic fournit l’information aux membres de l’AG avec diligence et transparence voulue ?, les corrections/motivatiionbs demandés par le comissaire sont répondue d'une façon diligente?, ...)


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    monique
    Pimonaute assidu
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    Re : quitus comptes

    Merci beaucoup luc, je sais vraiment pas ce qu'on va faire, l'ag c'est vendredi. 
    Bonne semaine

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : quitus comptes

    monique a écrit :
    "Est-il exact que le syndic ne peut rien faire par rapport aux impayés si le quitus n'a pas été donné en 2014.  Est-il normal, que le nouveau syndic , invoque cette raison pour n'avoir rien fait pendant une année, pour la récupération des impayés ?  Il nous dit que légalement il ne pouvais pas"

    OUI, peut-être et dans une certaine mesure

    Ci-dessous un extrait d'un article de S. LEBEAU, avocat au barreau de Bruxelles et de M. VAN MOLLE, Notaire et Collaborateur scientifique à l'ULB.

    "Afin de poursuivre judiciairement un copropriétaire défaillant, les comptes doivent avoir été préalablement approuvés par l'assemblée générale, par décision prise à la majorité. Elle est définitive lorsque dans le délai légal, aucune action en annulation de la décision n'a été intentée devant l juge de paix compétent. Un copropriétaire ne peut plus alors contester le paiement des charges approuvées par cette assemblée général, même si elles se basent sur un article du règlement de copropriété contraire aux dispositions impératives de la loi.
    Le syndic peut néanmoins introduire une action judiciaire en paiement de sommes provisionnelles"
    (La récupération des charges de la copropriété, Sophie LEBEAU et Matthieu VAN MOLLE, JURIM Revue pratique de l'immobilier 1-2/2011, page 250).

    L'imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part dans les charges et dépenses communes ne peut résulter juridiquement que de la décision de l'assemblée générale approuvant les comptes après la clôture de l'exercice.
    En d'autres termes,l'approbation des comptes a pour résultat de constituer un titre en vertu duquel le syndic peut poursuivre judiciairement le recouvrement des charges.
    (La récupération des charges de la copropriété, Sophie LEBEAU et Matthieu VAN MOLLE, JURIM Revue pratique de l'immobilier 1-2/2011, page 225).

    Dernière modification par GT (27-04-2015 08:08:05)

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : quitus comptes

    GT a écrit :

    " ... Le syndic peut néanmoins introduire une action judiciaire en paiement de sommes provisionnelles" (La récupération des charges de la copropriété, Sophie LEBEAU et Matthieu VAN MOLLE, JURIM Revue pratique de l'immobilier 1-2/2011, page 250).

    QED.

    Le syndic DOIT entamer les actions nécessaires, si non il est en personne responsable envers l'ACP.


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : quitus comptes

    luc a écrit :
    GT a écrit :

    " ... Le syndic peut néanmoins introduire une action judiciaire en paiement de sommes provisionnelles" (La récupération des charges de la copropriété, Sophie LEBEAU et Matthieu VAN MOLLE, JURIM Revue pratique de l'immobilier 1-2/2011, page 250).

    QED.

    Le syndic DOIT entamer les actions nécessaires, si non il est en personne responsable envers l'ACP.

    En ce qui concerne le payement de sommes provisionnelles

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    monique
    Pimonaute assidu
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    Re : quitus comptes

    Restons calme, Messieurs...

    Je ne suis que simple copropriétaire et tout ce jargon et ces textes de loi, m'embrouillent le cerveau.

    En fait, en 2014, nous avons eu 2 syndics, le sortant (en juin) qui a tenu une AG et le second qui l'a remplacé et a refait une AG en septembre 2014.

    Les comptes (2013) du syndic sortant n'ont pas été approuvés (conseil des commissaires aux comptes, chez nous il y en a 2 ?)

    Notre prochaine AG se tient maintenant le 1er mai (vendredi). 
    C'est lors de notre visite en ses bureaux pour vérifier des documents, qu'il nous a dit qu'il n'a rien pu faire
    ( "...il m'est interdit par loi, d'agir pour la récupération des dettes, anciennes et actuelles, puisque les comptes de l'année 2013 n'ont pas été approuvés en 2014...)

    Les commissaires aux comptes ont été vérifiés les comptes de 2014, nous avons même reçu par courrier copie de leur rapport (qu'ils vont faire vendredi en ag).  Nulle part, ils ne parlent de 2013.

    Et le syndic n'a envoyé aucun rappel à personne, et n'a pas mis les comptes 2013 à l'ordre du jour.

    Nous sommes quelques uns à nous poser des questions.  Que pouvons-nous faire ou demander lors de notre ag ?  pour les comptes 2013 ? et pour son inaction ?

    Je sais, vous m'avez donné beaucoup de réponse, mais franchement, je ne m'en sort plus.

    Excusez mon ignorance.

    Cordialement

    Monique

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : quitus comptes

    monique a écrit :

    Je sais, vous m'avez donné beaucoup de réponse, mais franchement, je ne m'en sort plus.

    Prenons une ACP fictif de 10 appartements où chaque CP payait en 2014 par trimestre 100 EUR, sur base d’un budget prévisionnel de 4.000 EUR. Cela s’appelle les provisions.

    Le syndic a en fait dépensé en 2014 4.500 EUR. Si les comptes 2014 sont approuvés, il se retrouve avec 4500 EUR de dépenses et 4000 EUR de recettes. Les 10 CP doivent donc, après l’AG annuelle de 2015, qui a approuvé les comptes 2014 payer le solde (500 EUR = 50 EUR par CP).

    • Si un CP refuse de payer les provisions (= pour lui 400 EUR), il doit être forcé par le syndic à payer ses provisions. Si le syndic est diligent, il peut avoir le CP devant le juge endéans les 4 mois (= jugement avant l’AG suivante).

    • Si le CP refuse de payer le solde 2014 de 50 EUR, alors il est conseillé d’attendre la fin des quatre mois après l’AG. Il se peut que le CP contester une décision de l’AG. Alors il y a moins de frais pour l’ACP de demander le paiement du solde de 50 EUR.

    Faites attention : les montants fictifs cités ci-devant sont petits, mais dans mon ACP on demande par exemple une provision trimestrielle (sans travaux) en moyenne de 600 EUR, mais le solde annuel est positif pour ceux qui font attention à leur frais.


    Cordialement,

    Luc

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