Bail bureau 3 ans commence 2 mois avant l'occupation. État de lieux quand?

Jonasolof · #1 14-05-2015 17:27:04

Bonjour,

J'envisage signer un bail pour bureau pour 3 ans (courte durée) à Bruxelles. Il est prévu que le bail commence le 1 août. Pourtant, je serai à l'étranger et ne pense pas retourner avant le 1er octobre. Il en suit que je ne vais pas occuper le bureau avant cette date.

Est-ce que l'état de lieux doit être fait lors du premier mois du bail ou de l'occupation? Dans le cas où c'est l'occupation qui compte, il semble qu'il faudra savoir prouver qu'elle a commencé deux mois après le commencement du bail. Comment le faire?

Même si l'état de lieux est fait deux mois plus tard, on reste encore dans la limite de quatre mois pour l'enregistrement d'un bail pour bureau.

Il s'agit d'un tout petit bureau/studio de 35 m2 totalement renouvelé il y a un an. Il se trouve dans un en état impeccable maintenant. Donc on pourrait penser à éviter de convoquer un expèrt (cher) pour établir le document dans mon absence.

Si je voudrais donner procuration pour une autre personne (dans le cas un ami architecte belge de Bruxelles qui est aussi propriétaire et locateur d'autres immeubles) d'établir l'état de lieux avec mon bailleur, comment faut il procéder? Faut-il que la procuration soit dressée par un notaire ou y a-t-il un format plus simple?

On pourrait aussi s'imaginer d'établir deux contrats. Un pour les deux mois août septembre où il est prévu que le studio ne soit pas occupé à cause de l'absence du locataire qui est dans un pays nordique pour la période. Il sera considéré que l'état du studio soit le même à la fin qu'au debut de la période bimestrielle. L'autre bail commence le 1er octobre et l'état de lieux sera fait et enregistré avec le bail dans le delais préscrit.

Merci pour tous renseignements

Jonas L (autrefois propriétaire à Stockholm, Suède).

Erico · #2 14-05-2015 18:35:43

Un peu compliquées vos propositions !!!

Alors que l'on peut faire si simple

Le bail commence le 1 er août, donc vous payez le loyer à partir de cette date ( que vous l'occupiez ou pas n'est pas le problème du propriétaire ) et vous recevez, normalement, les clés à partir de cette date.... et vous devenez aussi responsable de ce bureau à partir de cette date.
Donc l'état des lieux, à l'amiable ou par expert(s) doit être fait avant la remise des clés donc avant le 1 er août ou au plus tard le premier août.
Je pense que vous pouvez donner procuration à quelqu'un pour faire l'ELE à votre place et peut être même pour l'enregistrer à votre place....ou voir si le proprio ne veut pas l'enregistrer à votre place.

PIM · #3 14-05-2015 18:36:16

Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué...

Votre bail débute le 1er août: il faut, pour cette date-là, constater l'état des lieux d'entrée, constituer la garantie locative, transférer les compteurs, etc.
Que vous occupiez les lieux 2 mois plus tard... ou jamais, cela ne change rien à l'affaire.

Si vous ne pouvez pas être présent, soit vous confiez la mission à un expert, soit vous chargez un ami de vous représenter (une procuration sous seing privé suffit).

(posté avant d'avoir lu la réponse d'Erico)

Dernière modification par PIM (14-05-2015 18:37:12)

Jonasolof · #4 14-05-2015 20:32:06

Merci pour ces réponses rapides.

Oui, tout est très simple pourvu que la personne à laquelle je pourrais me confier pour l'état de lieux puisse être présent au 1er août, en pleine période des vacances. Ce n'est pas sûr.

Combient pourrait coûter un expert proféssionel chargé defaire l'état de lieux d'un studio de 35 m2 recemment renouvelé et en très bon état?

Les deux réponses sont basées sur la présumption que l'état de lieux soit fait au plus tard au premier jour de mon bail. Je pensais avoir lu que l'état de lieux doit se faire lors du premier mois. Est-ce faut pour un bail de courte durée pour un bureau? Il semble que ce valable pour un bail d'habitation:

"L'état des lieux est un constat écrit de la situation réelle de l'habitation à l'entrée des lieux. Le locataire et le bailleur sont obligés de dresser un état des lieux détaillé en présence des deux parties et à coûts partagés. Celui-ci a lieu de préférence pendant la période où les lieux sont inoccupés mais cela peut également se faire pendant le premier mois de l'occupation. L'état des lieux doit être joint au contrat de bail."

source: http://www.belgium.be/fr/logement/locat … des_lieux/

Sur le portail www.notaire.be on lit:

"Le propriétaire et le locataire doivent dresser un état des lieux détaillé contradictoirement (c'est à dire en présence du propriétaire et du locataire ou de leurs représentants respectifs) et à frais communs. Celui-ci doit être dressé soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation et doit être joint au contrat"

Ceci évouque la question si la période d'inoccupance peut s'étendre aussi après le commencement du bail.

On lit aussi:

"L'état des lieux d'entrée est dressé au plus tard au moment où le locataire prend possession des lieux loués. Le délai maximum pour l'établir est d'un mois, pour les baux d'une durée supérieure à un an."

Si le bail a commence mais le locataire n'a pas encore accedé les lieux loués, il n'en a pas encore pris possession comme je le vois. Mais il est possible que nonobstant ce fait, c'est le délais d'un mois au maximum qu'il faut respecter. Est-ce vrai?

Jonas L.

Dernière modification par Jonasolof (14-05-2015 22:16:12)

grmff · #5 14-05-2015 21:29:40

Personnellement, je fais (presque) toujours l'état des lieux à la remise des clés. Et les rares fois où ce n'est pas le cas, c'est pour de mauvaises raisons...

Erico · #6 14-05-2015 22:03:34

un propriétaire prudent n'accepterait pas un ELE après l'entrée du locataire et ça découle tout simplement de la logique

le loc entre le 1 er, casse quelque chose le 2 et on fait l'ELE d'entrée le 3

quelle preuve aurait le proprio que ce que le loc a cassé le 2 était en bon état à son entrée le 1 ?
et donc quelle preuve aurait il de la responsabilité du loc ?

Jonasolof · #7 14-05-2015 22:37:50

@ Erico,

Merci de vos réponses.

Il n'est pas question de l'entrée du locataire. Les lieux restent inoccupés malgré le commencement du bail. Donc, le loc ne peut rien casser. Je suis d'accord que le proprio prudent demande que l'ELE soit fait avant l'entrée du loc aux lieux et c'est aussi mon intention. Donc, pas question de faire l'ELE pendant le premier mois d'occupation réelle même si c'est légal. J'essai de comprendre comment la loi peut être interprétée dans le cas d'inoccupation après le commencement du bail pendant plus qu'un mois.

Jonas L.

(j'ai ajouté á ce que j'avais écrit avant).

Erico · #8 15-05-2015 06:18:40

selon moi ça n'existe pas la notion d'occupation réelle

pour la loi, le premier mois c'est le mois qui suit le premier jour de prise d'effet du bail

que ce soit occupé ou pas

dès que vous avez reçu la clé vous devenez responsable du bien

la période où les locaux sont inoccupés reprise dans le texte que vous citez c'est la période AVANT la prise d'effet du bail...soit le bien n'a jamais été occupé et est vide , soit il est vide entre deux locations
mais ça ne signifie pas une période d'inoccupation de votre part, une fois que le bail a pris cours

enfin moi c'est comme ça que je l'interprète et je ne pense pas me tromper

cela dit pour un loc faire un ELE par ex cinq jours avant que le bail ne commence, quand les lieux sont vides et ne pouvoir entrer dans les lieux que le premier jour du bail, n'est pas conseillé non plus.....

Dernière modification par Erico (15-05-2015 06:19:53)

Francis · #9 15-05-2015 08:07:40

D'accord avec les réponses précédentes .

Pour l'ELE par expert, il faut compter environ 300€ TVA comprise et à partager entre propriétaire et locataire, et cela par expert expérimenté, sympa et assermenté. Vous voyez de qui je parle !

D1791 · #10 18-05-2015 10:48:28

Ne pourrait-on pas faire l'ELE et la remise des clés en octobre tout simplement ?
Même si le bail a commencé en août.
Pour un bail de résidence, l'enregistrement tardif de l'ELE ne coûte que 25€. C'est moins cher qu'un expert, aussi sympa soit-il.

Ou est-ce que je me trompe totalement ???

Jonasolof · #11 18-05-2015 19:54:48

C'est la question que je me pose aussi, évidemment sur condition que ni le locataire sortant ni l'entrant aient accès avant l'ELE du nouveau locataire. Car ça ne devrait avoir aucun influence sur la situation juridique entre les contractants. Pour le bail de bureau de court durée, il faut enregistrer dédans les quatre mois après le début du bail.

Jonas

Erico · #12 18-05-2015 20:08:43

Qué bazar !!!

Jonasolof · #13 18-05-2015 21:43:07

Pour l'immeuble que j'avais en Suède, nous sommes allez á la Cour européenne de droits humains à Strasbourg, Procès gagné contre l'état de Suède, un résultat important pour la défense de la propriété privé dans le pays. J'ai l'habitude des bazars et m'intéresse aux subtilités juridiques.

Un vrai bazar, c'est la double imposition de dividendes étrangers par la Belgique en dépit des conventions bilatérales ou la catatonie des notaires français quand on veut vendre une maison. Mais ce n'est pas pour ici.

PIM · #14 19-05-2015 10:45:11

Jonasolof a écrit :

la catatonie des notaires français quand on veut vendre une maison.

lol

Jonasolof a écrit :

Mais ce n'est pas pour ici.

Quoique....

Francis · #15 19-05-2015 11:05:18

Il est courant que la prise de possession d'un bien loué (remise des clés) ne corresponde pas avec la date de début de bail. Par exemple, date de début de bail le 1er juin et prise des clés et état des lieux le 27 mai ou le 10 juin. diverses raisons pour cela, le choix des parties, l'impossibilité pour l'expert de faire tous les états des lieux le dernier jour du mois ou le premier.

Je ne vois pas ce qui empêcherait de prendre possession du studio 2 mois après le début du bail si c'est bien indiqué et motivé au bail.

@ D1791, l'enregistrement du bail n'est pas un état des lieux et celui-ci est obligatoire, même si ce n'est pas par expert !

Bail bureau 3 ans commence 2 mois avant l'occupation. État de lieux quand?

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