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Investir dans un petit studio

Maxilo11
Pimonaute
Inscription : 31-03-2015
Messages : 10

Investir dans un petit studio

Bonjour à tous,

Suite à la précédente discussion traitant d'investissements locatifs, je passe régulièrement en revue les sites web immobiliers afin de me faire une idée d'un investissement dans un petit studio (~50 à 60.000€) afin de le louer.

En voici un aléatoirement choisi parmi d'autres (il y a mieux, il y a pire):
http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate.cfm … es&xpage=1

Le prix affiché est 45.000€, et j'ai une réserve de 10.000€ qui augmente de 1000€ chaque mois. Quels seraient selon vous les avantages et inconvénients de faire un prêt pour investir dans ce type de bien?


Bien à vous chers pimonautes,
Maxilo11.

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didier21
Pimonaute bavard
Lieu : Mons
Inscription : 07-09-2004
Messages : 231

Re : Investir dans un petit studio

Bonjour, déjà si c'est pour le louer (pas ton logement principal), ton banquier ne te prêtera que 80 % de la somme

Voici le calcul de mon banquier (pour un achat personnel), qui date de quelques jours (je le transpose à ton montant)


Achat 45000
Prêt hyp (80 %) = 36000
Tu devra mettre les 20 % = 9000 euros
+ les frais de notaire +- 9000
+ les frais d'acte de crédit +-2400
+ frais dossier banque 350


Total prêt hypothécaire 36000 euros
Total prêt personnel 9000+9000+2400+350 = 20750 (- ton apport 10000+(4x1000 le temps de passer l'acte)) soit 6750 à financer

+ ASRD + Ass incendie

PS : genre d'annonce qui me conviennent point de vue rentabilité, comme j'habite pas ta région, je ne suis pas attiré, fais gaffe en mettant trop d'info sur le logement un petit malin peut aller mettre une offre au dessus de toi .... bonne chance


Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 681
Site Web

Re : Investir dans un petit studio

C'est aussi ce que mon banquier m'a raconté: 80% max, en 15 ans. Et j'ai fait 100% en 20 ans.

Moralité, ne pas croire son banquier.

Avantages:
- un pied dans le grand jeu de Monopoly version "live" - c'est très gai
- petit bien peu risqué
- si le locataire ne paye pas, cela ne vous met pas sur la paille (même si cela gâche les vacances)
- se paye tout seul en 20 ans (prêt 125% serait couvert par le loyer). Enfin, faut voir les frais de copropriété et loyers possibles.
- bien central, donc vaste clientèle potentielle

Inconvénients:
- un pied dans le grand jeu de Monopoly version "live" - Attention, c'est très addictif comme jeu.
- petit bien, donc risqué au niveau des locataires (solvabilité), du type de locataire (constacts cpas) et grosse rotation (par rapport à un appart 2chambres)
- ne pas oublier dans le calcul l'assurance, les frais de syndic et de copropriété, le précompte immobilier, les gros travaux de copropriété, l'assurance SRD
- Vous êtes en copropriété. Donc pas seul à décider. En plus, pas seulement vos locataires. Cela augmente le risque d'emmerdement, et augmente les problèmes causés par chaque emmerdeur, car vous n'avez pas main-mise sur tous les paramètres.
- Vous êtes en copropriété, donc c'est le syndic qui est prié de gérer les problèmes communs. Cela fait une grande partie des problèmes sous gestion
- Vous êtes en copropriété, pas possible de faire les travaux communs soi-même. Donc, beaucoup plus cher.

Sinon, je ne connais pas du tout Liège, donc pas le quartier à fortiori.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Investir dans un petit studio

Une quotité de 80% est effectivement assez général comme règle.
Maintenant, si vous avez déjà des garanties dans la banque (ex: une hypothèque sur votre propre maison), ça peut aider à augmenter un peu le minimum demandé.

Il faut aussi voir votre capacité de remboursement (version "vision bancaire") bien sûr.


Je ne sais pas si c'est ce studio-là que vous visez, mais si oui :
- attention à la règle N°1 : la situation. On est ici à côté de St-Léonard, qui continue à être un peu ghettoisé. En terme locatif, c'est un risque supplémentaire, et une valeur amoindrie. (Personnellement, j'évite le quartier, malgré les bonnes affaires apparentes qu'on y trouve régulièrement).
- Studio de +/-30 m² : vérifiez bien que ce n'est pas 28m², car il faudra alors un permis de location (et bcp de contraintes et d'emmerdes qui vont avec. La Ville chasse aveuglément pour l'instant).
- Intégré à un immeuble --> vérifiez l'acte de division, et les frais de copropriété.

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Maxilo11
Pimonaute
Inscription : 31-03-2015
Messages : 10

Re : Investir dans un petit studio

Merci à tous, c'est toujours un plaisir de venir lire vos réponses pertinentes!

J'ai pris un exemple au hasard, je ne vise pas celui-là.

J'ai pris bonne note des formules de didier, et je vais donc attendre encore un peu le temps d'augmenter mon apport personnel, tout en restant aux aguets pour chasser la bonne affaire! :-)

Bien à vous,
Maxilo

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Maxilo11
Pimonaute
Inscription : 31-03-2015
Messages : 10

Re : Investir dans un petit studio

Merci à tous, c'est toujours un plaisir de venir lire vos réponses pertinentes!

J'ai pris un exemple au hasard, je ne vise pas celui-là.

J'ai pris bonne note des formules de didier, des conseils de Grmff et de ceux d'Himura, et je vais donc attendre encore un peu le temps d'augmenter mon apport personnel, tout en restant aux aguets pour chasser la bonne affaire! :-)

Bien à vous,
Maxilo

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Investir dans un petit studio

Maxilo11 a écrit :

... tout en restant aux aguets pour chasser la bonne affaire! :-)

De mon point de vue, c'est sage ;-)
Le premier investissement est bien sûr déterminant, et plus risqué que les éventuels suivants. Il ne faut pas se louper.
C'est comme en bourse : il faut savoir être patient et garder la tête froide. Et ici, attendre de tomber sur un 'coup de coeur' pour y investir toute son épargne.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 681
Site Web

Re : Investir dans un petit studio

C'est une sage décision. Mais reporter ne fera pas avancer, je pense.

Allez voir votre banquier avec un dossier ficelé, et demandez lui son avis.

Les points positifs de votre dossier:
- vous êtes jeune et gagnez bien votre vie
- les mensualités sont couvertes par le loyer
- vous n'avez pas d'autre prêt
- vous avez une épargne, et réussissez à mettre des sous chaque mois de côté. Vous êtes donc rigoureux.

Les points négatifs de votre dossier:
- vous êtes jeune, donc dans une situation instable. A cet age, on tombe parfois amoureux, on se marie, on a soudain un loyer et des langes à payer...
- Vous êtes jeune, et n'avez donc aucune expérience (le banquier ne sait pas que vous lisez pim.be. Faut peut-être le mentionner dans votre dossier)

Le temps qui passe est le meilleur moyen d'enterrer votre projet en dessous d'autres aléas de la vie.
Le temps qui passe sur un projet réalisé vous rapproche du projet suivant.... et permet de rembourser un prêt hypothécaire.

Bref, attendre est sage. Mais idiot, parce que cela risque de vous arrêter définitivement. FONCEZ!!!


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Maxilo11
Pimonaute
Inscription : 31-03-2015
Messages : 10

Re : Investir dans un petit studio

Bonjour à tous,

En pleine réflexion, d'autres questions viennent se poser à moi. Je m'empresse donc de les noter pour venir vous les poser ici, tant vos réponses me sont utiles. :-)

Lorsque Grmff cite:

grmff a écrit :

- les mensualités sont couvertes par le loyer

Sur combien d'années dois-je emprunter les ~40.000€ pour arriver à cela?

Ceci m'amène à une autre question:

A combien doit s'élever le loyer pour arriver à cela? Car il me semble que pour une telle surface (~30m²), le loyer n'est pas énorme!


Bien à vous et au plaisir de vous lire,
Maxilo

Dernière modification par Maxilo11 (08-06-2015 11:01:27)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Investir dans un petit studio

Maxilo11 a écrit :

Lorsque Grmff cite:

grmff a écrit :

- les mensualités sont couvertes par le loyer

Sur combien d'années dois-je emprunter les ~40.000€ pour arriver à cela?

Ceci m'amène à une autre question:

A combien doit s'élever le loyer pour arriver à cela? Car il me semble que pour une telle surface (~30m²), le loyer n'est pas énorme!


Bien à vous et au plaisir de vous lire,
Maxilo

Tout dépend du bien.
Pour ma part, j'estime qu'un investissement immobilier doit effectivement être couvert par les loyers (l'ensemble des frais), pour un emprunt en 15 ans.

Exemple, si vous loyez 2 appartements 500 € chacun - soit 1000 €/mois, il faut que la mensualité de l'emprunt hypothécaire corresponde à +/- 800 à 850 € max.

Dans l'exemple, si tu empruntes 40.000 €, ça te fait +/- 275 €/mois à rembourser sur 15 ans.
Mais à cela, il faut ajouter le précompte, les taxes, l'assurance, l'entretien, ...

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