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La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

Ayant du aller en justice pour résilier un bail aux torts de mes ex-locataires qui n'ont plus payé leur loyer après 5 mois (bail de 9 ans), j'ai du entendre hier que si j'avais bien droit aux 3 mois pour résiliation dans la 1ère année, je n'avais pas droit aux 3 mois d'indemnité de relocation comme prévu à la clause 13 du bail PIM pour résiliation aux torts du preneur car cette clause est parfaitement abusive de même que la clause 4 imputant des intérêts de 12% l'an pour tout montant non payé à son échéance.

Mais moi, la banque m'impute toujours 18% d'intérêts par an en cas de découvert...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

panchito a écrit :

Ayant du aller en justice pour résilier un bail aux torts de mes ex-locataires qui n'ont plus payé leur loyer après 5 mois (bail de 9 ans), j'ai du entendre hier que si j'avais bien droit aux 3 mois pour résiliation dans la 1ère année, je n'avais pas droit aux 3 mois d'indemnité de relocation comme prévu à la clause 13 du bail PIM pour résiliation aux torts du preneur car cette clause est parfaitement abusive de même que la clause 4 imputant des intérêts de 12% l'an pour tout montant non payé à son échéance.

Mais moi, la banque m'impute toujours 18% d'intérêts par an en cas de découvert...


- pour le taux d'intérêt applicable, je ne vais pas publier une nouvelle version de nos baux à chaque variation des taux d'intérêt.
Cela fait partie des prérogatives de l'arbitre et/ou du juge d'adapter le taux applicable.


- pour l'indemnité de rupture:  l'hypothèse de l'indemnité de rupture unilatérale (provenant d’un droit de rupture) est différente de l'art. 13 (rupture fautive).
Une indemnité (si art. 13 applicable) est souvent à l'appréciation du juge (ou arbitre) en fonction notamment des circonstances du dossier. Elle est toujours réductible, même d'office, mais cela reste à l'appréciation du juge.

"Votre" juge a, probablement, considéré (à bon droit ?) que l'on se trouve dans un cas de rupture provenant d'un droit de rupture (au lieu des conditions de l'art. 13)...

Cela n'empêche que cet article 13 est indispensable pour créer un fondement à votre requête, même si, effectivement, cela reste à l'appréciation du juge.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 399

Re : La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

J'ai été en justice aussi (mai 2015) dans les mêmes circonstances, dans le cadre d'un bail court (3 ans) avec défaut de paiement en cours de première année.
Jugement par défaut.
Le juge m'accorde l'expulsion et 3 mois d'indemnité, et les loyers dus et à échoir (en ce inclus je suppose le délai de préavis).
Par contre, rien de plus que les intérêts légaux, bien que le bail comportait aussi la clause des 12% annuels, par tranches d'un mois.
Ceci dit, le locataire étant insolvable, l'importance que j'ai accordée à la question est toute relative... voire inexistante.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 833
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Re : La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

Je ne pense pas que ce soit "abusif". Cela reste légal.

Cependant, le juge est seul maître en son tribunal et a le droit de juger en fonction de la situation de chacun, dans l'équilibre des droits et des devoirs. Bref, il fait ce qu'il veut selon sa perception de l'équilibre.

Un juge acceptera 12% d'intérêt, un autre réduira à 10%, un troisième réduit au taux légal.
Un juge acceptera 12 mois d'indemnité, un autre réduira à 6, un troisième (et tous les autres...) réduira à 3 mois.

De toute façon, pour ma part en tout cas, ce sera peine perdue la plupart du temps pour aller au delà de la garantie locative, la plupart des locataires étant insaisissables. Et ceux qui sont saisissables sont généralement déjà saisis par ailleurs...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

Dans ce cas-ci, il s'agit d'un fonctionnaire de police gagant plus de 3500€ net/mois mais en RCD. Donc je devrai envoyer le jugement à son médiateur et recevrai peut-être 20 euro par mois pendant 30 ans wink

Dernière modification par panchito (12-06-2015 15:42:50)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

Le RCD, c'est 5 ans maximum. La médiation, c'est  ans maximum.

Donc, si vous rentrez dans la médiation, vous pouvez effectivement considérer que votre "client" est insolvable. C'est sans doute ce que le juge aura considéré.

(D'un autre côté, si la dette est née après le début du RCD, vous pouvez soit faire capoter le RCD et donc saisir ad vitam, soit demander à ce que cette dette ne rentre pas dans le RCD... A voir avec votre avocat, je ne suis pas plus spécialiste que cela.)


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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

grmff a écrit :

Le RCD, c'est 5 ans maximum. La médiation, c'est  ans maximum.

grmff, il manque le chiffre pour la médiation. Il y a une différence entre médiation et RCD?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 203

Re : La clause 13 du bail PIM déclarée abusive par un juge

POUR INFO

Loi du 5 juillet 1998 relative au règlement collectif de dettes et à la possibilité de vente de gré à gré des biens immeubles saisis modifiée par les lois du 3 mai 1999, 19 avril 2002, 22 décembre 2003, 13 décembre 2005, 5 août 2006 et 27 décembre 2006.
http://economie.fgov.be/fr/binaries/law … -39689.pdf

Seul le plan de règlement judiciaire (à l'exclusion du règlement amiable prévu également ds la loi du 5 juillet 1998) peut être limité à une durée de 5 ans maximum.

Une personne sur laquelle j'ai une créance s'est inscrite ds cette procédure de règlement amiable de dettes et le plan prévoit qu'il rembourse à l'ensemble de ses créanciers une somme déterminée pendant 10 ans via le médiateur de dettes. Le médiateur ventile cette somme annuellement entre les créanciers. Cette procédure fait également intervenir le tribunal du travail compétent en la matière.

Dernière modification par GT (12-06-2015 18:07:17)

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