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Copropriété bordelique

Migrou
Pimonaute
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Copropriété bordelique

Je m'excuse d'avance pour l'histoire un peu longue, mais c'est le bordel chez nous!
Nous sommes une petite copropriété de 4 appartements: 2 copropriétaires y habitent, 2 sont loués. Il y a deux mauvais payeurs: ceux qui n'habitent pas dans l'immeuble. Un d'eux était le syndic bénévole jusqu'en février 2015, et cela depuis 1999! La copropriété (bien sûr moi inclu) est en tort d'avoir laissé traîner les choses trop longtemps (pour des divers raisons). Pour améliorer la situation j'ai été élu syndic bénévole (avec contrat) depuis fin février. L'ancien syndic était absolument d'accord.

Mais c'est là que la situation a débordé. Son épouse (qui a apparemment tout fait, ce que nous avons seulement appris plus tard) n'est pas contente du tout de ne plus pouvoir agir comme elle veut.
J'ai reçu le "dossier" du syndic avec un grand retard. Il n'y a que des listes faites par Madame des entrées et sorties (rien d'officiel) et les factures de l'assurance bâtiment. Nous avons appris que le compte de l'ACP était en réalité le compte privé du syndic. Alors apparemment pas possible de recevoir des relevés de comptes.

Un des copropriétaires n'a quasiment jamais payé de charges (frais et réserve). L'ancien syndic dit avoir essayé de récupérer les arriérés, sans succès. Depuis 2 mois l'ancien syndic ne paie plus les charges non plus, et apparemment n'a jamais payé sa côtisation à la réserve.

Depuis février j'ai obtenu notre no. BCP, ouvert 2 comptes (roulement/réserve), souscrit une "assurance responsabilité" pour le syndic, et ai convaincu l'autre mauvais payeur de payer les charges et de commencer à repayer une partie des arriéres.

J'ai contacté un avocat pour voir s'il vaut la peine de citer l'ancien syndic pour essayer d'obtenir des pièces justificatives/dossier et le paiement de la réserve depuis 1999. Elle ne semble pas trop chaude d'intervenir et suggère plutôt un syndic pro ou judiciaire.

Je suis vraiment perdue et ne sais plus quoi faire: citer l'ancien syndic (risque??), laisser tomber la question des document antérieurs et recommencer à zéro depuis février 2015, plutôt proposer à l'ACP un syndic pro (assez cher, et souvent pas top non plus)...

Comment est-ce qu'on peut sauver la situation?

Merci d'avance de vos opinions et suggestions.

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Migrou
Pimonaute
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Re : Copropriété bordelique

J'ai oublié de mentionner qu'à la demande de l'ancien syndic (via avocat) nous avions tenue une AGE la semaine passée. Le double quorum étant atteint, le demandeur de la réunion (énervé dès le début) se lève et part!! Il n'a participé à aucune vote.

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Copropriété bordelique

Et les décomptes des dépenses du syndic ?


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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Migrou
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
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Re : Copropriété bordelique

On n'a jamais reçu que des listes faites pas sa femme "année/entrées/dépenses/réserve" pour son propre lot. Avec le "dossier" je n'ai reçu que les infos pour les 2 bons payeurs (moi-même et le coproprio du 2ième). Aucune réponse à ma demande de plus d'info. Même à nos demandes dans le passé de fournir les relévés pas de réaction.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Copropriété bordelique

Si les comptes ont toujours été approuvé, vous aurez du mal à revenir en arrière.

La question réelle est de savoir si il restait quelque chose dans la réserve, et que ce quelque chose vous a été versé.

Pour le reste, commencez votre compta, et regardez si ce qui a été fait précédemment est cohérent. Si c'est cohérent, passez à autre chose. Si vos chiffres sont très éloignés des leurs, vous avez de quoi gratter. Et entre les deux, à vous de voir.


Grmf!
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panchito
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Re : Copropriété bordelique

Vous n'allez jamais trouver un Syndic pro pour reprendre une copropriété de 4 lots seulement! Pour un "pro" ce n'est absolument pas rentable.

Vous êtes repartie sur de bonnes bases! Faites tabula rasa du passé et tout ira bien!

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PIM
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Re : Copropriété bordelique

panchito a écrit :

Vous n'allez jamais trouver un Syndic pro pour reprendre une copropriété de 4 lots seulement! Pour un "pro" ce n'est absolument pas rentable.

Selon cet article du Soir-Immo, il existe des syndics pros spécialisés en "petites copropriétés" (précision: je ne connais pas personnellement la firme citée): il ne faut donc pas être aussi catégorique.


Erik DECKERS
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luc

Migrou
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Re : Copropriété bordelique

Merci pour cette info! Je viens de lire l'article et il semble que ce system pourrait répondre à nos besoins.

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Migrou
Pimonaute
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Re : Copropriété bordelique

à notre dernière AGE le quorum était atteint, mais l'un des 3 participants quittait immédiatement après la déclaration d'ouverture de la séance les lieux. On n'était alors que 2 des 4 copropriétaires encore présents pour déliberer et voter; y inclus moi, le syndic bénévole).

Est-ce que nos votes (en unanimité) concernant la procédure et les frais de recouvrement des arriérés (des 2 mauvais payeurs absents) sont valables/valides? Est-ce que je peux voter pour ma propre mission?? Si c'est non je crains que nous n'allons plus jamais prendre une décision....

Dernière modification par Migrou (10-07-2015 13:27:14)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Copropriété bordelique

I
Le quorum de présences ne doit pas être atteint pendant toute le durée de la réunion de l'AG. L'art. 577-6, § 5, al.2 et stipule stipule que ce quorum doit être atteint au début de l'AG.

"L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes."

II
L'article 577-6, § 9 du Code civil énonce ce qui suit :

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Par ailleurs, l'art. 577-6, § 7, al.6 du Code civil prévoit :

"Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée."

Il découle de la combinaison de ces 2 dispositions que le syndic qui a également la qualité de copropriétaire peut participer aux délibérations de l'AG mais qu'il ne peut participer ni personnellement ni par procurations aux délibérations et aux votes concernant la mission qui lui a été confiée.
L'art. 577-6, § 9, CC, apporte une précision à la portée de l'art. 577-6,§ 7, al.6, CC.
Ex : un copropriétaire choisi en qualité de syndic par une AG de 2015 ne peut lors d'une AG ultérieure participer aux délibérations et aux votes concernant la mission qui lui a été confiée par l'AG de 2015.

Dernière modification par GT (10-07-2015 14:32:31)

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luc

Migrou
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
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Re : Copropriété bordelique

Oui, j'ai bien lu ce para du CC. Mais je me demande quand même si je dois être exclue, quand l'AG vote des procédures pour récuperer les arriérés, si nous ne disons pas explicitement que "le syndic doit..." mais "telle et telle procédure sera fixé pour...". Après il est bien clair que c'est le syndic qui s'en chargera.

Mais est-il en principe valide de voter à 2 sur la procédure des arriérés? Le quorum au début était atteint, mais je ne connais pas la majorité requise.

(Sorry si quelque fois je ne suis pas assez claire, je suis germanophone). Déjà un tout grand merci pour votre aide, je n'osais pas espérer d'être si bien acceuillie!

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 489

Re : Copropriété bordelique

L'article 577-6, § 9 du Code civil énonce ce qui suit :

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le texte légal fait mention d'une mission qui a été confiée et non d'une mission à confier et de délibérations et votes relatifs à une mission qui a été confiée (passé composé) .

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Migrou
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
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Re : Copropriété bordelique

2 bons payeurs, 2 mauvais payeurs, un des bons payeurs ne peut pas voter. Alors nos deux mauvais payeurs ont gagné, nous ne pouvons rien faire pour récupérer les arriérés. Bien fait la loi :-(

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max11
Pimonaute intarissable
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Messages : 748

Re : Copropriété bordelique

Migrou a écrit :

2 bons payeurs, 2 mauvais payeurs, un des bons payeurs ne peut pas voter. Alors nos deux mauvais payeurs ont gagné, nous ne pouvons rien faire pour récupérer les arriérés. Bien fait la loi :-(


1er point de l'OJ : élection d'un président de séance
2ème point de l'OJ : démission du syndic à la date de l'AG ==> acceptée avec effet immédiat
Vous n'êtes plus syndic et redevenez un propriétaire qui peut voter

Dernier point : élection d'un syndic


Appel aux "juristes" du forum : ça marcherait  ?

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Migrou
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
Inscription : 09-07-2015
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Re : Copropriété bordelique

problème: je ne serai pas étonné qu'à la prochaine AGE nous ne serons que 2, alors double quorum pas atteint. 2ième AGE probablement de nouveau que nous deux - assez pour voter sur la question du syndic même s'il n'y a plus de minimum de participants?

Dernière modification par Migrou (10-07-2015 19:43:26)

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : Copropriété bordelique

Si seconde AG et seul sont présent vous et un CP, Comme vous vous abstenez sur votre nomination comme syndic, la balle est dans le camp de ce CP. Il compte alors pour 100% des voix.
Pour la récupération des arrières, c'est une tâche de base du syndic, il ne faut pas de vote. Sauf peut-être pour faire appel à un avocat.
Comme indiquez par GT, si vous devez vous abstenir pour votre nomination, vous avez bien droit au vote en tant que CP pour le reste.
Pour les comptes, dans tout les cas vous devez repartir sur base des éléments tangibles. Et si il n'y a rien, il faut partir de zéro.
Il ne faut pas oublier que si l'AG à validé les comptes et la gestion du syndic précédent, il est impossible de revenir sur le passé.
Donc concentrez vous sur l'avenir et dépassez les conflits personnels. (même si c'est plus facile à dire qu'a faire...)

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luc

grmff
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Re : Copropriété bordelique

Il y a l'approche formelle, et les possibilités pratiques.

L'approche formelle, c'est le le syndic copropriétaire peut tout voter, sauf sa propre décharge. Et les quorum sont à considérer comme "pourcentage de votant en séance"

Donc, si vous n'avez pas le quorum de présence pour la première AG, vous en convoquez une 2e, et celle-ci  peut décider quelque soit les quorum de présence.

Et pour élire le syndic, le syndic copropriétaire peut parfaitement voter.

Lors de l'AG, vous ne comptez pas les absents. Donc, si vous n'êtes que deux, et que vous êtes d'accord tous les deux, c'est 100% SI vous êtes 3 et que deux sont d'accord, vous avez 66% (à corriger avec les quotités, évidemment)

Vous avez aussi l'approche pragmatique: à 4, il devrait y avoir moyen de s'entendre. Je sais par expérience que ce n'est pas toujours possible. Mais il faut au moins essayer de comprendre les raisons du blocage et du non payement. Sans comprendre, à quoi bon voter et prendre des décisions qui ne feront qu'augmenter le fossé?


Grmf!
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luc
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Re : Copropriété bordelique

max11 a écrit :
Migrou a écrit :

2 bons payeurs, 2 mauvais payeurs, un des bons payeurs ne peut pas voter. Alors nos deux mauvais payeurs ont gagné, nous ne pouvons rien faire pour récupérer les arriérés. Bien fait la loi :-(


1er point de l'OJ : élection d'un président de séance
2ème point de l'OJ : démission du syndic à la date de l'AG ==> acceptée avec effet immédiat
Vous n'êtes plus syndic et redevenez un propriétaire qui peut voter

Dernier point : élection d'un syndic


Appel aux "juristes" du forum : ça marcherait  ?

non. pas de syndic = pas de PV


Cordialement,

Luc

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nashbridges
Pimonaute
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Re : Copropriété bordelique

grmff a écrit :

Il y a l'approche formelle, et les possibilités pratiques.

L'approche formelle, c'est le le syndic copropriétaire peut tout voter, sauf sa propre décharge. Et les quorum sont à considérer comme "pourcentage de votant en séance"

Donc, si vous n'avez pas le quorum de présence pour la première AG, vous en convoquez une 2e, et celle-ci  peut décider quelque soit les quorum de présence.

Et pour élire le syndic, le syndic copropriétaire peut parfaitement voter.

Lors de l'AG, vous ne comptez pas les absents. Donc, si vous n'êtes que deux, et que vous êtes d'accord tous les deux, c'est 100% SI vous êtes 3 et que deux sont d'accord, vous avez 66% (à corriger avec les quotités, évidemment)

Vous avez aussi l'approche pragmatique: à 4, il devrait y avoir moyen de s'entendre. Je sais par expérience que ce n'est pas toujours possible. Mais il faut au moins essayer de comprendre les raisons du blocage et du non payement. Sans comprendre, à quoi bon voter et prendre des décisions qui ne feront qu'augmenter le fossé?

Si sur 4 CP, 3 sont absents (quorum non atteint), il faut en convoquer une 2eme. Si à la deuxième de nouveau 3 absents, alors le 4ème CP prend les décisions seul ?

Une autre question : Dans une copro de 4 CP, si avec 3 CP le quorum est atteint, sommes-nous obligés d'inviter le 4ème ? Je veux dire que les 3 CP peuvent-ils faire une AG entre eux ?

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 489

Re : Copropriété bordelique

A la question de savoir si une convocation peut ne pas être adressée à un copropriétaire, que ce soit ds une petite ou un grande copropriété, que le quorum de l'AG soit ou non atteint sans la convocation de copropriétaire , la réponse est négative

Chaque copropriétaire au sens de l'article 577-6, CC fait partie de l'AG et participe à ses délibérations. Il s'agit d'un droit dont il ne peut être privé.

La simple absence de convocation d'un copropriétaire à une AG est susceptible d'entrainer son annulation.

Bien évidemment, tout copropriétaire peut décider de ne pas assister à une AG à laquelle il a été convoqué.

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PIM, luc

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