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droits de syndic - travaux (urgents)

Migrou
Pimonaute
Lieu : Schaerbeek
Inscription : 09-07-2015
Messages : 15

droits de syndic - travaux (urgents)

Bonjour,

Je suis le syndic bénévole d'une petite CP de 4 lots depuis 02/15. L'ancien syndic s'oppose contre tout depuis la perte de son mandat.
Pour adapter les boîtes aux lettres aux nouvelles normes il avait pris lui-même une scie pour agrandir les ouvertures. Avec le resultat que les couvertures sont tombées, le vent et toutes saletés de la rue passent...
Il faudrait également réparer et peindre les chassis des fenêtres de la cage des escaliers. Et je parle même pas de l'état des parties communes en générale...

Mes questions:
Est-ce j'ai le droit de faire réparer la porte d'entrée et les chassis sans demander l'accord des CPs? Est-ce que ces travaux classifient comme "urgent"?

Autre problème: L'ancien syndic n'a pas remis sa partie de la réserve en quittant son mandat. Comment le faire payer sa partie des travaux?

Depuis 2 mois il ne paie plus les charges non plus. Est-ce que j'ai moi-même le droit de confier la récupération des charges à un huissier? Bien sûr après avoir envoyé 2 mises en demeure. Mais je ne veux pas le menacer avec un huissier si à la fin je n'ai même pas ce droit.

Merci d'avance pour vos réponses!

Dernière modification par Migrou (18-07-2015 10:30:45)

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 310

Re : droits de syndic - travaux (urgents)

Les moyens modernes de communication et la loi de modernisation permettent aux copropriétaires de se connaitre et de se concerter pour décider de la gestion de leurs affaires.

J'aime cet article du Code Civil stipulant qu'à tout moment les CPS peuvent s'accorder pour décider à l'unanimité, à charge pour le Syndic de ratifier la décision dans un Procès-verbal à mettre dans le Registre des décisions de la copropriété :


http://www.ipi.be/admin/userfiles/file/ … 102011.pdf

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 851
Site Web

Re : droits de syndic - travaux (urgents)

Ninifel, moi aussi j'aime cet article. Mais si l'ancien syndic ne paye pas ses charges, c'est qu'il est proprio aussi.
Impossible de se mettre d'accord à l'unanimité en ces conditions...


Grmf!
----------------
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luc

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 227

Re : droits de syndic - travaux (urgents)

"Est-ce j'ai le droit de faire réparer la porte d'entrée et les chassis sans demander l'accord des CPs? Est-ce que ces travaux classifient comme "urgent"?"

Sur le plan théorique, le syndic peut décider de travaux urgents à réaliser aux parties communes pourvu que ceux-ci soient des actes conservatoires ou des actes d'administration provisoire visés à l'article 577-8, § 4 ,4° du code civil.

Les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis ne définissent ni la notion d'"acte provisoire" ni celle d'"acte d'administration provisoire".  Différentes définitions ont été données par la doctrine.

La mise en oeuvre par le syndic de son pouvoir de décision de travaux urgents engage sa propre responsabilité, qu'il décide de travaux ou qu'il s'abstienne de le faire . Il a tout intérêt à agir avec réflexion.

Il me semble que le syndic devrait se poser la question de savoir si les travaux envisagés peuvent ou non attendre la réunion d'une AG qui déciderait à propos des travaux.

Dernière modification par GT (20-07-2015 12:27:01)

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luc

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 227

Re : droits de syndic - travaux (urgents)

"Depuis 2 mois il ne paie plus les charges non plus. Est-ce que j'ai moi-même le droit de confier la récupération des charges à un huissier? Bien sûr après avoir envoyé 2 mises en demeure. Mais je ne veux pas le menacer avec un huissier si à la fin je n'ai même pas ce droit."

En matière de récupération de charges de copropriété, le syndic veillera à exécuter scrupuleusement la procédure figurant dans les statuts de l'ACP ou votée par l'AG (p.e. lettre de rappel envoyée par le syndic, mise en demeure faite par le syndic, , transmission par le syndic du dossier à un avocat ..). Généralement des délais sont prévus ainsi que des pénalités et indemnités à charge du débiteur récalcitrant.
Attention, l'huissier de justice intervient soit dans le cadre d'une procédure de recouvrement amiable (si les statuts ou une décision de l'AG prévoient cette intervention), soit en cas de procédure judiciaire. Ds cette seconde circonstance, il doit être mis en possession d'un titre exécutoire (décision d'un juge).

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luc

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 851
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Re : droits de syndic - travaux (urgents)

A noter aussi que beaucoup d'actes de base prévoient que le syndic peut saisir les loyers des locataires dont le propriétaire ne paie pas les charges.

Pas besoin de jugement, puisque l'acte de base a force de loi contre les copropriétaires. Il faut cependant obtenir la collaboration du locataire... et que ce soit loué...


Grmf!
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