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Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples

Adam
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Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples

Code civil Art. 577-6 § 5
   [...] L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant [...]

Comment interpréter "nombre de copropriétaires" pour le calcul de ce quorum ?
(Faut-il faire intervenir indirectement la notion de lot?)

EXEMPLE 1 :

- Copropriété de 10 lots.
- Chaque lot appartient à une seule personne qui en est pleine propriétaire.
- 4 lots appartiennent chacun à une personne physique distincte, appelons les PP1...PP4.
- 2 groupes de 3 lots appartiennent chacun à une personne physique distincte, appelons les PP5 et PP6.
- PP1...PP6 constituent un groupe de 6 personnes physiques distinctes.

- Doit-on considérer que 4 de ces 6 personnes sont nécessaires pour atteindre le quorum cité ? (Ceci est mon interprétation actuelle).

- Ou bien doit-on considérer que le quorum est atteint p.ex. si PP5 et PP6 sont seuls présents, en arguant que PP5 et PP6 comptent chacun pour 3 copropriétaires et donc que 6 copropriétaires sur 10 sont représentés ?


EXEMPLE 2 (variante de l'exemple 1) :

- Si les 2 groupes de 3 lots appartiennent chacun à une indivision distincte de trois indivisaires, ces 6 indivisaires étant des personnes physiques distinctes et différentes de PP1...PP4. Appelons les PP7...PP12.

- Est-il autorisé à ces indivisaires de se désigner chacun membre de l'AG pour un lot différent, de sorte que l'AG soit composée de 10 personnes physiques distinctes (càd PP1...PP4 et PP7...PP12) ?

- Si oui, doit-on considérer que le quorum est atteint si PP7...PP12 sont seuls présents, en arguant que 6 copropriétaires sur 10 sont présents ?

- Ou bien doit on considérer que le quorum n'est pas atteint, car seuls 2 "copropiétaires" sur 6 sont présents ? (Ceci est mon interprétation actuelle).


Merci pour votre aide.

Dernière modification par Adam (08-08-2015 22:23:05)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
"Depuis que je suis syndic, l'immobilier m'habite bien plus que je ne l'habite moi-même" - CJT
"Tout ceci n'explique pas les traces de pneu dans la baignoire" - GR

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grmff
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Re : Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples

Adam a écrit :

Code civil Art. 577-6 § 5
   [...] L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant [...]

Comment interpréter "nombre de copropriétaires" pour le calcul de ce quorum ?
(Faut-il faire intervenir indirectement la notion de lot?)

EXEMPLE 1 :

- Copropriété de 10 lots.
- Chaque lot appartient à une seule personne qui en est pleine propriétaire.
- 4 lots appartiennent chacun à une personne physique distincte, appelons les PP1...PP4.
- 2 groupes de 3 lots appartiennent chacun à une personne physique distincte, appelons les PP5 et PP6.
- PP1...PP6 constituent un groupe de 6 personnes physiques distinctes.

- Doit-on considérer que 4 de ces 6 personnes sont nécessaires pour atteindre le quorum cité ? (Ceci est mon interprétation actuelle).

C'est mon interprétation aussi.

Adam a écrit :

- Ou bien doit-on considérer que le quorum est atteint p.ex. si PP5 et PP6 sont seuls présents, en arguant que PP5 et PP6 comptent chacun pour 3 copropriétaires et donc que 6 copropriétaires sur 10 sont représentés ?

Ben, si seul PP5 et PP6 sont présents, vous aurez les quotités, mais pas le nombre de propriétaire. 2 sur 6, c'est pas assez.

Adam a écrit :

EXEMPLE 2 (variante de l'exemple 1) :

- Si les 2 groupes de 3 lots appartiennent chacun à une indivision distincte de trois indivisaires, ces 6 indivisaires étant des personnes physiques distinctes et différentes de PP1...PP4. Appelons les PP7...PP12.

- Est-il autorisé à ces indivisaires de se désigner chacun membre de l'AG pour un lot différent, de sorte que l'AG soit composée de 10 personnes physiques distinctes (càd PP1...PP4 et PP7...PP12) ?

Non. Une indivision est considéré comme UN propriétaire. Et UN propriétaire ne peut donner une procuration partielle. Il donne UNE procuration pour ses voix.

Adam a écrit :

- Si oui, doit-on considérer que le quorum est atteint si PP7...PP12 sont seuls présents, en arguant que 6 copropriétaires sur 10 sont présents ?

Vous aurez compris que ce n'est pas possible.

Adam a écrit :

- Ou bien doit on considérer que le quorum n'est pas atteint, car seuls 2 "copropiétaires" sur 6 sont présents ? (Ceci est mon interprétation actuelle).

C'est mon interprétation aussi.

Mais si vous voulez un cas encore plus tordu, prenez un cas avec des indivisions croisées: le premier lot appartient à PP1, PP2 et PP3 en indivision. Le 2e à PP2. Et le 3e à PP1 et PP3 en indivision.

On imagine que PP1 et PP2 ne s'entendent pas et n'arrivent donc pas à se mettre d'accord pour le mandataire du lot 1. Est-ce que PP2 et PP3 peuvent être présents? Si PP2 est le syndic, qui peut lui donner le quitus et prolonger son contrat? Qui doit être présent en début d'AG?

Les aspirines, c'est sur la 2e planche de la pharmacie...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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GT
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Re : Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples

La règle est que si un copropriétaire est propriétaire de plusieurs lots il ne compte que pour un seul copropriétaire pour le calcul du quorum susceptible de permettre à l'AG de délibérer valablement conformément à l'art. 577-6, § 5 , al.2, CC.

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luc
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Re : Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples

GT a écrit :

La règle est que si un copropriétaire est propriétaire de plusieurs lots il ne compte que pour un seul copropriétaire pour le calcul du quorum susceptible de permettre à l'AG de délibérer valablement conformément à l'art. 577-6, § 5 , al.2, CC.

Je dirai plutôt:

Une personne qui est signalée par un mandat signé par tous les copropriétaires du lot privatif chez le syndic comme membre de l'AG pour un ou plusieurs lots, ne sera inscrite qu'une fois sur la liste des membres de l'AG, invités à l'AG par le syndic. Le syndic aura mentionné sur cette liste l'identification des lots privatifs qu'il représente comme membre de l'AG et leur nombre total de quotités.

Si une personne représente avec procuration plusieurs membres de l'AG, il signera cette liste pour chaque membre séparément. Le syndic fera le nécessaire pourque le président d'AG puisse vérifier aisément le nombre total de quotités qu'intéressé possède comme membre de l'AG ou comme représentant avec procuration d'autres membres de l'AG.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples

Adam a écrit :

- Doit-on considérer que 4 de ces 6 personnes sont nécessaires pour atteindre le quorum cité ? (Ceci est mon interprétation actuelle).

Cette AG compte 6 membres. Il faut donc que à l'heure mentionné sur l'invitation soient présents ou représentés:

  1. et au moins 4 membres de l'AG des 6

  2. et 50%+1 des quotités

Dernière modification par luc (09-08-2015 06:50:54)


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples

luc a écrit :
Adam a écrit :

- Doit-on considérer que 4 de ces 6 personnes sont nécessaires pour atteindre le quorum cité ? (Ceci est mon interprétation actuelle).

Cette AG compte 6 membres. Il faut donc que à l'heure mentionné sur l'invitation soient présents ou représentés:

  1. et au moins 4 membres de l'AG des 6

  2. et 50%+1 des quotités


Dans le cas d'une AG  réunissant des copropriétaires présents et représentés,   il faut pr que l'AG puisse valablement délibérer qu'au début de celle-ci (précision ajoutée par la loi de2010),    plus  de la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés et que ceux-ci possèdent au moins la moitié des quote-parts  ds les parties communes. Deux seuils doivent être cumulativement atteints : plus de la moitié des copropriétaires et au moins la moitié des quotités.

Si les titulaires d'un droit de participer aux réunions du CDC sont au nombre de 6, l'AG délibérera valablement si au moins 4 copropriétaires sont présents et représentés et que ces derniers représentent au moins la moitié des quote-parts ds les parties commues .

Néanmoins (nouveauté introduite par la loi de 2010), l'AG "délibère aussi valablement  si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quote-parts dans les parties communes". Il  n'est pas question dans cette hypothèse d'un quota de plus de la moitié de copropriétaires présents ou représentés en début d'AG.

Si les titulaires d'un droit de participer aux réunions du CDC sont au nombre de 6, l'AG délibérera valablement si, p.e,  3 copropriétaires sont présents et représentés et qu'ils représentent 76%  des quote-parts ds les parties communes.

Le 1er quorum de validité des AG est visé à l'art. 577-6, § 5, al.2, le second à l'art. 577-6, § 5, al. 3.

Dernière modification par GT (09-08-2015 18:49:05)

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Re : Calcul du quorum copropriétaires si copropriétaires de lots multiples

GT a écrit :

Si les titulaires d'un droit de participer aux réunions de l'AG sont au nombre de 6, l'AG délibérera valablement si, p.e,  3 copropriétaires sont présents et représentés et qu'ils représentent 76%  des quote-parts ds les parties communes.

Le 1er quorum de validité des AG est visé à l'art. 577-6, § 5, al.2, le second à l'art. 577-6, § 5, al. 3.

Cette disposition a été introduite dans la loi pour des petites ACP qui ont beaucoup de lots de garage.
Mais je n'était pas conscient que cette disposition protège en fait les promoteurs tant qu'ils possèdent 75% des quotités non-vendues.


Cordialement,

Luc

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