Toit d'immeuble

Mac · #1 10-08-2015 12:16:55

Nous sommons une copropriété de 12 lots sur 5 étages. Depuis 5 ans les plafonds du dernier étage sont noircis – grandes taches d’humidité. Suivants les spécialistes du toiture les taches sont dues au condensations d’eau – mauvaise ou manque d’isolations de la plateforme. Malgré plusieurs demandées des 2 propréteurs du dernier étage Syndic ne veut pas procéder à la réparation de la plateforme. Il a porté ce problème a l’AG il y a 5 ans mais évidemment la réparation a été refusée par majorité de copropriétaires. Évidement le problème ne concerne pas les étages inferieurs. Syndic n’ayant pas accord de l’AG ne veut pas réparer le toit.
Existe-t-il la loi qui oblige le Syndic de réparer le toit qui fuit ? Malgré que la majorité des copropriétaires n’es pas d’accord ?
Quelle est la solution pour les derniers étages ?

luc · #2 10-08-2015 14:50:46

Pour le toit il est conseillable de mettre le projet “rénovation toit” sur l’OJ de l’AGE suivante, sans attendre d’en connaitre la date.

La première phase du projet est : « faire établir un cahier des charges par un expert agréé» (ARt. 577-8 §4 13° CC).
Lors d’une 2ème AG le syndic doit alors proposer au moins deux offres, pour que l’AG puisse en choisir un. Cela en y joignant un budget qui fait ressortir les frais de chaque projet & les gains pour la copropriété (diminution des frais de chauffage pour chacun)

Si la rénovation n’est pas approuvé, alors (et il est conseillable de ne pas le faire plus tôt) vous pouvez appliquer la procédure prévue par l’Art. 577-9 § 4 CC (voir ci-après) avec une chance réelle de réussir. Il vous faudra probablement provisionner les frais d’un expert et/ou d’établissement d‘un cahier des charges (ce qui n’est pas un devis fait par une firme).

Art. 577-9
§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
§ 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
§ 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.

Consultez aussi les documents suivants :

PIM

Adam · #3 10-08-2015 15:07:59

Ci-dessous quelques considérations techniques, qui ne répondent pas à votre question, mais qui me semblent utiles.

Je ne suis pas professionnel du bâtiment, mais je suis un propriétaire qui a eu quelques soucis d'humidité sous une vieille toiture plate non-isolée.

- Il faut faire une distinction entre "toiture qui fuit" et "condensation au plafond".
- Si la toiture fuit, il faudra la réparer, et idéalement en profiter pour envisager de l'isoler.
- S'il s'agit de condensation, il faudra avant tout déterminer la source de l'humidité qui se condense au plafond.
- La source pourrait être des occupants qui n'aèrent pas suffisamment l'appartement en fonction de leur usage (vapeur d'eau provenant de la cuisine, des douches, des occupants eux-mêmes, ...). Un bâtiment ancien sans ventilation est conçu pour vivre à l'ancienne, c'est à dire notamment sans douches... Peut-être peut-on éliminer le problème en installant des hottes, des extracteurs d'airs, et d'autres dispositifs de ventilation.
- La source pourrait également être un ou plusieurs défauts dans les murs, que l'on a pas encore détecté.

Dans mon cas, il s'agissait d'une combinaison de petits défauts à la toiture, et de défauts plus importants jusque-là non détectés dans les murs.
- Les réparations nécessaires étaient bien moins chères que la rénovation complète de la toiture, avec ou sans isolation.
- Les seules réparations en toiture n'auraient pas résolu le problème.

Donc, s'il faut faire appel à un expert, je pense que sa première mission doit être d'établir TOUTES les causes du problème.

Dernière modification par Adam (10-08-2015 15:14:12)

Francis · #4 10-08-2015 15:32:38

Je suis assez du même avis qu'Adam. Il convient d'abord de définir le problème. La condensation ne se règle pas de la même façon qu'une fuite de toiture.
Un petit truc tout bête d'expert (que je suis, expert, pas la bête). Actuellement, en pein été et jusqu'à la mi-octobre, il est quasi impossible d'avoir des phénomènes de condensation et donc, il suffit d'examiner attentivement les plafonds de ces 2 appartements par temps sec (5 jours sans pluie) et ensuite après de bonnes averses ! Si c'est toujours sec, le problème est à chercher du côté de la condensation.

La condensation est parfois très importante et peut faire croire à une fuite de la toiture. J'ai vu des cas, et plusieurs, où l'eau formait de nombreuses gouttes au plafond et ensuite une petite flaque au sol !

La condensation est presque toujours d'ici il a faire admettre aux occupants !

panchito · #5 11-08-2015 06:46:39

Un autre truc que j'utilise aussi c'est de coller une feuille d'aluminium là où il y a des tâches d'humidité. Si de l'eau arrive sur la feuille, c'est bien la preuve que l'humidité vient de l'intérieur et non de l'extérieur.

Il s'agit alors d'un problème de condensation uniquement du au style de vie des occupants (manque d'aération, séchage de linge à l'intérieur, nombreux bains sans ouvrir la fenêtre etc...)

J'ai eu quelques locataires qui ont réussi à transformer des pièces saines en champignonnières.

Dès leur départ, les problèmes avaient entièrement disparus!

Francis · #6 11-08-2015 07:22:33

Panchito, je connais bien ce petit truc aussi, que je crois avoir déjà posté sur pim, mais ce truc ne fonctionne que lorsque la température extérieure est suffisamment basse, en principe en dessous de 8°, et que les occupants jouent le jeu honnêtement, ce qui n'est pas évident.
De la, l'intérêt de faire un examen en plein été après une bonne drâche.

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