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    Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    Bonjour,

    Notre copropriété a un contrat avec un assureur: incendie, resp. aux tiers, vandalisme/tentative de vol et dégâts des eaux. Naturellement, en cas de sinistre, une franchise doit être payée. L'acte de base spécifie que toutes les charges à la copropriété doivent être réparties aux millièmes.

    Il me semble donc logique que, en cas de sinistre, la copropriété assume la franchise au prorata des parts de chacun. Notre syndic, lui, prétend imposer la franchise au copropriétaire concerné "si ce sont des frais privatifs". Par exemple, des tubes de chauffage placés à l'horizontale en chape, alors même que le chauffage est commun (une fuite d'eau ou de gaz serait plus discutable car nous partons alors d'un compteur individuel en cave).

    A moins qu'il y ait une jurisprudence claire, je continue à croire que le contrat entre l'assureur et la copropriété d'une part, et l'acte de base d'autre part, devraient être les seuls écrits qui prévalent. La copropriété n'a, à ma connaissance, jamais pris de disposition pour "classifier" les sinistres.

    Avez-vous de l'expérience sur ce sujet?

    Merci d'avance.

    Hors ligne

    xav0123
    Pimonaute assidu
    Inscription : 10-05-2012
    Messages : 36

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    Selon moi votre syndic ne devrait même pas les déclarer à l'assurance de la copropriété.
    Les actes de base "classiques" (entout cas le mien), différencient bien les canalisations communes des canalisations privées.

    Un tuyau en chape dans une partie privée, alimentant uniquement un ou des radiateurs privés est bien de la responsabilité du propriétaire du lot. Ca serait différent si on parle d'une canalisation commune (desservant plusieurs appartements).

    En général les syndics déclare ce genre de sinistre, par facilité je pense.

    Dans le cas de ma copropriété (un immeuble des années 60), ce genre de problème est devenu fréquent et notre assurance à doublé en 3 ans car ces sinistres étaient déclarés. Maintenant ça ne passe plus, et en gros c'est logique.

    En effet, outre l'ancienneté, ce genre de problème est bien souvent (si pas tout le temps) la cause de la nonchalance des propriétaires. Si vous avez par exemple, une baignoire fissurée, ou un joint d'étanchéité craquelé et que vos ne faite rien pour y remédier, il est normal que la chape à proximité soit constamment humide, ce qui provoquera la corrosion des tuyauteries et infine la fuite.

    Hors ligne

    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    Bonsoir,

    Merci de votre réponse. Dans le cas de notre copropriété, les tuyaux de gaz et d'eau partent des caves où sont placés des compteurs individuels: c'est clairement du privatif au-delà du compteur, mais à mon sens couvert par l'assurance de la copropriété. En cas de sinistre, seule la franchise serait due par le copropriétaire concerné.

    Pour le chauffage, c'est à mon avis différent. En effet, au-delà de la colonne verticale qui monte de la chaufferie, les tuyaux serpentent dans mon appartement et passent dans les lots voisins à travers les murs. Je considère donc que ma partie privative démarre au radiateur. Car si un tel tuyau était interrompu, mes voisins seraient privés de chauffage...

    Donc, à mon sens, dans ce cas, une fuite de chauffage est bien commune et la franchise doit être acquittée par la copropriété.

    Je précise que je ne suis pas personnellement dans le cas d'un tel sinistre smile Je vais voir ce que raconte l'AB à ce sujet mais je ne me souviens pas avoir vu quelque chose.

    Hors ligne

    xav0123
    Pimonaute assidu
    Inscription : 10-05-2012
    Messages : 36

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    "si un tel tuyau était interrompu, mes voisins seraient privés de chauffage".
    Dans ce cas oui, ça me semble commun et difficilement contestable, et si on lui dit le contraire il n'a qu'a le bouchonner à l'endroit de la fuite et attendre la réaction du voisin....

    Dans mon acte de base :

    Article 7. Parties communes de l'immeuble :
    Les parties communes de l'immeuble contiennent ....., les conduites d'eau, de gaz et d'électricité de toutes sortes, le réseau d'égouts, à l'exception cependant de la partie de ces conduites et de ces tuyaux se trouvant à l'intérieur des appartements et des locaux qui appartiennent aux appartements, ou même à l'extérieur, quand ces tuyaux et conduites servent à l'usage exclusif et particulier des appartements.

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    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    A "usage privé" ne veut pas dire que ça ne fait pas partie de l'immeuble et que ce ne serait pas couvert par l'assurance de l'immeuble.
    Le tuyau de chauffage fait partie de l'immeuble et est couvert par l'assurance au même titre que tous les autres tuyaux de chauffage (tout est couvert ou rien n'est couvert par exemple en cas de mauvaise statistique). Il n'y a pas de distinction POUR L'ASSURANCE comment est classifié le tuyau dans l'acte de base.
    Il est donc normal que le syndic ait déclaré le sinistre à l'assurance de l'immeuble.
    Par contre, l'acte de base est la référence pour définir à qui "appartient" le tuyau par exemple dans le cadre de l'imputation de la franchise ou de la prise en charge du remplacement des tuyaux vétustes. S'il ne dit rien de spécifique sur la propriété du tuyau horizontal, il est commun.
    S'il dit qu'il est privé, il faudra voir les détails des causes du sinistre pour juger à qui imputer la franchise et la partie non couverte sur le remplacement du tuyau. Vaste débats possible....

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    xav0123
    Pimonaute assidu
    Inscription : 10-05-2012
    Messages : 36

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    Oui mais si je prends :

    L'article 9 : Parties privatives de l'immeuble
    Chaque propriété privative contient les éléments qui composent la partie privative, à l'exception des parties communes; et entre autres :.... en résumé tout ce qui se trouve à l'intérieur des parties privatives et est destiné à l'usage de leurs propriétaires, ou même ce qui se trouve à l'extérieur des parties privatives mais est destiné exclusivement à ces locaux (par exemple : les compteurs et les conduites particulières d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone).

    Donc si on prend comme exemple un boiler situé dans l'appartement qui alimente les points d'eau de l'appart, il s'agit bien de partie privative.
    Si en refaisant ma salle de bain, je constate que ces canalisations sont corrodées, il est de ma responsabilité de les remplacer à mes frais.
    Si je ne fais rien, et que 6 mois après une de ces canalisations explose et engendre un dégât des eaux, en quoi la copropriété est-elle responsable? Pourquoi devrait-elle payer même au travers d'une assurance?


    Quoiqu'il en soit, pour Phil, je comprends pas pourquoi on demande de payer une franchise privative pour un défaut de conduite de chauffage commune?

    Hors ligne

    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    Le contrat couvre l'immeuble (pas la copropriété) comme une maison. Donc un boiler est aussi couvert (tout comme la baignoire ou un incendie provoqué par une friteuse).
    C'est l'assurance de la copropriété qui interviendra dans les dégâts causés par le boiler (dans l'appartement mais aussi chez le voisin du dessous par exemple).
    Si la Cie peut démontrer une responsabilité d'un tiers, elle se retournera contre lui mais c'est une autre histoire.

    Pour Phil et sa franchise, tout dépend d'abord de l'acte de base et si le fameux tuyau est privatif ou pas...

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    Je suis le même raisonnement que votre syndic: la franchise à charge du responsable. En tout cas, la franchise "légale": c'est celui qui bénéficie de l'assurance qui paie la franchise. C'est celui est est la cause du sinistre qui paye la franchise. En réalité, il devrait tout payer, suivant l'adage bien connu que "qui casse paye". Puis se faire rembourser par l'assurance.

    Si une franchise majorée (genre 1500€) devait être acceptée pour des raisons de sinistralité élevée de la copropriété, je trouverais normal que la copropriété supporte la différence entre la franchise normale (200-250€) et la franchise majorée. Parce que la majoration de franchise peut être comprise comme une majoration de prime et conditions. Et la prime est à charge de la copropriété.

    De même, certaines copropriétés décident de ne pas multiplier les déclarations de sinistre. Par exemple, l'ACP peut décider de ne pas déclarer les sinistres en dessous de 3x la franchise. La franchise resterait à charge du responsable, le reste du sinistre serait supporté aux quotités.


    Grmf!
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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    Ce thème est intéressant ...On me disait que la règle était la suivante en matière de copropriété :
    1/ Canalisations verticales = communes
    2/ Canalisations horizontales = privatives

    mais je crois que dans la pratique ça se passe comme il est dit dans ce forum que "En général les syndics déclare ce genre de sinistre, par facilité je pense".

    A une époque où cette typologie de genre de sinistre est de +en+  fréquente dans les immeubles vieillissants et qu'en outre la rénovation (pour bien faire)  remplacer parfois des canalisations silencieuses depuis 60 ans ....par des canalisations en PVC générant une nuisance sonore dérangeant tout le bâtiment, ce thème de discussion est important.

    Merci


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    phil7578
    Pimonaute assidu
    Inscription : 14-09-2006
    Messages : 193

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    La copropriété a refusé de prendre en charge la franchise, même un "split" comme proposé par grmff et que j'ai proposé en AG. Comme il faut une QV à 80% pour faire passer un tel sujet, c'est très difficile à faire passer.

    Beaucoup de réactions crispées et primaires du style "moi je paie bien mon sinistre moi-même" (qui n'avait rien à voir avec le sujet débattu).

    Cela étant, je trouverais normal que le syndic informe "correctement" tout le monde, ce qui n'est pas le cas: il "suffit" de lire le contrat etc...

    Hors ligne

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    La position que je décrivais était la position que j'avais en AG, comme syndic. Elle a toujours été suivie, parce qu'elle est logique.

    Désolé que votre copropriété suivent des chemins tortueux...


    Grmf!
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    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
    Messages : 793

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    phil7578 a écrit :

    La copropriété a refusé de prendre en charge la franchise, même un "split" comme proposé par grmff et que j'ai proposé en AG. Comme il faut une QV à 80% pour faire passer un tel sujet, c'est très difficile à faire passer.
    Beaucoup de réactions crispées et primaires du style "moi je paie bien mon sinistre moi-même" (qui n'avait rien à voir avec le sujet débattu).
    Cela étant, je trouverais normal que le syndic informe "correctement" tout le monde, ce qui n'est pas le cas: il "suffit" de lire le contrat etc...

    Je n'ai pas tout relu mais il me semble que vous aviez expliqué que les tuyaux n'étaient pas privé car distribuaient aussi les appartements voisins.
    La question ne se pose donc pas à l'AG pour l'imputation de la franchise : la cause du dégâts est commune, la franchise est commune !

    L'AG n'a pas de choix sur cette question si la cause du sinistre est un tuyau commun.

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Imputation de la franchise de l'assurance copropriété

    "je trouverais normal que le syndic informe "correctement" tout le monde, ce qui n'est pas le cas:"

    j'ai  la même problématique, les Syndics croient bien faire de bavarder en apartés par courriels cachés avec des copropriétaires individuellement pour dégager une "majorité". C'est une erreur.


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