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Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Mac
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Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

À quoi sert-il le vérificateur aux comptes ? Nous avons choisi un en 2013. Le rapport concernant les comptes du 2013 il a rendu le 17 avril 2014 – ok, mais nous sommes presque en octobre et nous n’avons toujours pas reçu son rapport concernant les comptes du 2014 !!! Pourtant c’est haut gradé d’IPI :
- Géomètre – expert immobilier
- Agent immobilier honoraire
- Président d’honneur de la CIB
- Pasto vice-président IPI
- Expert judiciaire en comptabilité de copropriété
- ............
À nos demandes il reste muet. La loi nous oblige d’avoir un(e) vérificateur en comptes mais elle ne dit rien sur le délai de remise de son rapport ! Comment peut ont obligé notre vérificateur de nous remettre son rapport. Existe-il un délai légal ?


Mac

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GT
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

@Mac

Vous jetez la suspicion voire l'opprobre sur une personne aisément identifiable et susceptible de lui porter dommage.

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Aime ce post :

PIM

GT
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

"Nous (en)avons choisi un en 2013."

La dénomination "vérificateur aux comptes" n'existe pas pour désigner la personne visée à l'art. 577-8/2, C.civil 

Et en 2014 ?

art. 577-8/2, C. civil
"L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété."

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PIM
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Identification potentielle de la personne concernée

Pour abonder dans le sens de la remarque pertinente de GT, j'ai, sur base de votre description, identifié ce "haut gradé de l'Ipi" (qui ne l'est plus depuis plusieurs années...: ni haut-gradé, ni même - sauf erreur - membre de l'Ipi !)

Et pour en venir à l'essentiel de la question: si quelqu'un est chargé d'une mission et qu'il ne la remplit pas, la suite me paraît assez claire...


Erik DECKERS
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Mac
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Désolée, je visé personne, je ne veux pas faire mal a quelqu’un, je voulais tout simplement s’avoir si la loi oblige la personne qui accepte la mission de vérificateur aux comptes de l’accomplir cette mission. Commissaire aux comptes as-t-il un délai à respecter ? En Belgique existe un délai légale de dépose le bilan. Et dans le cas de copropriétés ? La loi oblige l’ACP d’avoir un vérificateur aux comptes mais quelles sont ses obligations ?


Mac

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grmff
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

GT a écrit :

art. 577-8/2, C. civil
"L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété."

Je ne saurais mieux dire. C'est tout ce que le Code Civil mentionne sur le commissaire aux comptes.

Il est certes de pratique courante que le rapport du commissaire aux comptes soit joint avec la convocation à l'AGO. Votre AGO a-t-elle eu lieu? Les comptes 2014 ont ils été présentés? Le CdC vous remet-il un rapport semestriel?


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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PIM
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Une lecture utile au sujet du commissaire aux comptes en copropriété : voir ici


Erik DECKERS
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Mac
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Oui l’AGO a eu lieu fin janvier, les comptes et bilan ont êtes communiquer aux copropriétaires le 15 janvier. Les comptes 2014 n’ont pas êtes approuvées – une de raison : ils n’ont pas encore été vérifiés par commissaire aux comptes (présent à l’AGO). Et à la fin de septembre ils ne sont toujours pas !!!


Mac

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GT
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Mac a écrit :

Oui l’AGO a eu lieu fin janvier, les comptes et bilan ont êtes communiquer aux copropriétaires le 15 janvier. Les comptes 2014 n’ont pas êtes approuvées – une de raison : ils n’ont pas encore été vérifiés par commissaire aux comptes (présent à l’AGO). Et à la fin de septembre ils ne sont toujours pas !!!

Et pourquoi les comptes n'ont-ils pas encore été (intégralement ?) vérifiés ?

Etiez-vous présent à l'AG ? Le commissaire a-t-il remis à l'assemblée un rapport écrit ou lu celui-ci, ou donné des explications ?Avez-vous reçu des explications du commissaire aux comptes en AG ? Les lui en avez-vous demandées ? A-t-il fait part de difficultés ? A-t-il reçu lors de l'AG décharge pour sa mission ? Lui-avez-vous personnellement donné décharge ?

Les membres du CDC ont-ils des informations sur l'évolution de la mission du commissaire ?

Vous êtes-vous adressé après l'AG personnellement au commissaire ? A quel titre ? Il est le mandataire de l'ACP et non des copropriétaires particuliers; il rend compte de sa mission à l'AG lors d'une réunion de celle-ci.

Peut-être le commissaire attend-il du syndic tous les documents utiles qu'il a demandés pour clôturer sa mission ? Y-a-il eu changement de syndic ?

Et ce commissaire a été réélu en 2015 ?

Dernière modification par GT (24-09-2015 15:43:54)

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Mac
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Lors l’AG commissaire en comptes a dit que il n’avait pas le temps pour vérifier les comptes, pourtant il avait au moins 10 jours pour le faire. Pour info nous sommes une petite ACP de 12 lots. Pas de difficultés de la part du Syndic pour transmettre les documents nécessaires au commissaire. Pendant AG il a reçu la décharge pour sa mission précédente (unanimité). Il a été réélu pour l’année 2015 (unanimité). Pas de CDC dans notre ACP. Nous avons eu un AGE en aout – commissaire présent mais toujours pas Rapport !!  Pas de changement du syndic entre temps !


Mac

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GT
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

2 considérations

Si un copropriétaire n’est pas satisfait de la manière dont un commissaire aux comptes effectue sa mission, il peut demander à l’AG suivante de désigner un autre commissaire ou provoquer une AGE pour mettre fin à la mission du commissaire en fonction.

Et si l’ACP peut prouver que le commissaire a commis une faute et qu’elle a subi de ce fait un préjudice, elle peut mettre en cause sa responsabilité.

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Mac
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Pas de question si un de copropriétaire est content ou pas. Pas de preuve si commissaire a commis un faute ou non. Ma question est quand avons-nous recevoir son rapport ? Syndic a déjà clôturer l’année le 15 janvier est nous attendons depuis 9 mois le rapport du commissaire ! Est-il normal ? Nous ne pouvons même pas donner un décharge au syndic sans avoir avis de ‘’notre’’ commissaire aux comptes !!!!


Mac

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panchito
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Les comptes 2014 n’ont pas êtes approuvées – une de raison : ils n’ont pas encore été vérifiés par commissaire aux comptes (présent à l’AGO). Et à la fin de septembre ils ne sont toujours pas !!!

Et vous payez combien ce pro?

Moi je suis commissaire aux comptes bénévole dans plusieurs copropriétés (ou j'ai au moins un bien) et je remets mes rapports bien avant l'AG au cours de laquelle je dois faire rapport aux CP et leur conseiller d'approuver les comptes ou non.

C'est inadmissible de la part d'un pro que vous avez probablement engagé en toute confiance en lui payant des honoraires rubis sur ongle!

Virez-le au plus vite!

Aucun CP dans votre copropriété n'aurait les compétences suffisantes que pour assumer gratuitement ce type de fonction?

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Mac
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

400 € pour verification des comptes annuelles et 60 €/hr pour autres interventions


Mac

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panchito
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

400 € pour vérification des comptes annuels

A ce tarif au ras des pâquerettes, ce n'est surement pas un réviseur d'entreprise?

Pourquoi l'avez-vous engagé? Lui et pas un autre?

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Mac
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Non, probablement pas un reviseur d’entreprise, mais suivant ses titres (citées plus haut) et références c’est un expert-comptable ? Nous sommes un petit CP de 12 lots et notre comptabilité et vraiment petit. Notre facture trimestrielle globale est de +/- 5.000 €, 20.000 € par an. Donc ce monsieur nous coute 2% par an, donc c’est bien paye.
En réalité c’est ne pas les comptes qui sont à vérifier dans CP. Les comptes (in / out) sont justes. C’est la gestion de Syndic qui devrait être vérifié. Syndic devrait être considère comme un gestionnaire de patrimoine et il devrait être pénalisé pour ses fautes. La loi aujourd’hui nous oblige de laisse gérer notre patrimoine par une institution qui n’a aucune responsabilité de sa gérance. Oui suivant la loi syndic est responsable de sa gérance mais d’autre cote il ‘’exécute’’ les décisions d’AG, donc c’est AG (CP) qui est responsable de la gérance du syndic. N’importe quoi.
Vérificateur en comptes est inutile. La loi nous à tout simplement oblige d’augmenter nos frais.


Mac

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panchito
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

C’est la gestion de Syndic qui devrait être vérifié. Syndic devrait être considère comme un gestionnaire de patrimoine et il devrait être pénalisé pour ses fautes. La loi aujourd’hui nous oblige de laisse gérer notre patrimoine par une institution qui n’a aucune responsabilité de sa gérance

Le Syndic n'est que le bras qui exécute vos décisions. C'est vous qui l'avez engagé et il rapporte à vous.

Donc si vous estimez qu'il ne remplit pas la mission que vous lui avez confiée, qu'attendez-vous pour en choisir un autre?

Vous devez aussi savoir qu'à partir du moment où vous lui donnez décharge et quitus pour sa gestion, vous le blanchissez de toutes les fautes qu'il aurait commises et c'est vous les CP qui endossez toutes les responsabilités de sa gestion!

Si votre copropriété est si petite, pourquoi faire appel à un pro pour vérifier les comptes? Aucun copropriétaire chez vous n'a des compétences basiques en comptabilité?

Dernière modification par panchito (25-09-2015 08:31:50)

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luc
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

GT a écrit :

2 considérations

Si un copropriétaire n’est pas satisfait de la manière dont un commissaire aux comptes effectue sa mission, il peut demander à l’AG suivante de désigner un autre commissaire ou provoquer une AGE pour mettre fin à la mission du commissaire en fonction.

....

Ce qui a été fait dans une ACP Gantoise de +100 appartements il y a quelques mois.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Max a écrit :

"Non, probablement pas un reviseur d’entreprise, mais suivant ses titres (citées plus haut) et références c’est un expert-comptable ? "

Selon votre description, votre commissaire aux comptes est présenté comme expert judiciaire en comptabilité de copropriété et non comme expert-comptable. Les notions sont différentes. Un expert judiciaire en comptabilité des copropriété n'est pas nécessairement un expert comptable.

"En Belgique existe un délai légale de dépose le bilan. Et dans le cas de copropriétés ?"

Je suppose que vous visez le délai dans lequel les comptes annuels (dont le bilan fait partie) de certaines entités doivent être déposés auprès de la Centrale des bilans de la banque nationale de Belgique (et non de dépôt de bilan lié à un état de faillite) .
La question est intéressante.
En prenant le peine de m'informer en "googlant", je constate que les personnes morales "association des copropriétaires" ne doivent pas rentrer leurs comptes annuels à la BNB.

https://www.nbb.be/fr/centrale-des-bila … t-de-depot
https://www.nbb.be/fr/centrale-des-bila … it-deposer

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Mac
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Re : Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

Oui, je suis d’accord. Mais pourquoi la loi nous oblige de prendre un vérificateur aux comptes qui nous empêche d’approuver les comptes ??? Pourquoi la loi ne donne-t-elle pas un délai au vérificateur des comptes pour dépasser son bilan ? Nous sommes en octobre et nous n’avons pas toujours reçu son rapport ni approuver les comptes du syndic ! Donc notre syndic n’a pas reçu la décharge – travaille-t-il en légalité ? Est-il normal que les comptes du 2014 seront (ou non) approuvées en 2016 ? C’est XXI siècle ou l’Age de pierres !


Mac

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