Définir la mission du Commissaire aux comptes.

@ladya

Je réponds à votre message.Vos 2 questions se chevauchent partiellement.

Bonsoir,
J'ai deux questions :
1- la copropriété a confié au Conseil de copropriété la tâche de recruter un Commissaire aux Comptes indépendant

Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe.

car les comptes n'ont pas été approuvés sur un semestre.

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Je comprends que l'AG n'a pas approuvé les comptes du syndic portant sur un semestre [/color]

Comment peut-on définir cette tâche à un candidat svp ?  Que peut-on lui demander d'investiguer ?

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Les obligations et les compétences du CAC sont déterminées par le Règlement de copropriété, nous apprend l'art. 577-8/2[/color]

2- Nous envisageons d'engager un nouveau Commissaire aux comptes lors d'une prochaine AG statutaire. 

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Nous (?) = l'AG désigne un CAC[/color]

Quelles sont les missions que l'on peut demander à un Commissaire aux Comptes pour définir ses tâches pour que la comptabilité soit parfaitement vérifiée svp ?  Pas seulement vérifier que les montants soient corrects, que toutes les factures ont été payées, mais si les montants dans toute la comptabilité sont bien écrits au bon endroit, que "rien ne passe à travers les mailles du filet", que les sinistres soient bien tous précisément gérés, que cela soit bien imputé par bloc quant il faut, que la gestion soit OK à tous points de vue.  Cece qu'il y a lieu de faire selon le calendrier, etc...

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]Le règlement de copropriété détermine les obligations et les compétences du CAC. Les missions, ce sont celles déterminées dans le règlement de copropriété. Si le règlement est muet, à l'AG de se prononcer sur un texte à intégrer ds ce règlement relatif au CAC. Aux copropriétaires à s'impliquer dans l'élaboration du contenu de cette partie du règlement. à proposer à l'AG. La loi de 2010 a entendu responsabiliser les copropriétaires.[/color]

que les sinistres soient bien tous précisément gérés, que cela soit bien imputé par bloc quant il faut, que la gestion soit OK à tous points de vue.  Cece qu'il y a lieu de faire selon le calendrier, etc...

[color=Le CAC est un organe de l'ACO désigné annuellement par l'AG. Il n'est pas recruté par le CDC. Mais rien n'empêche ce conseil de se mettre à la recherche d'un candidat susceptible d'être désigné in fine par l'AG. Il est toujours indépendant du syndic, que ce soit un copropriétaire ou un externe. ]La bonne exécution par le syndic de ses missions , sans préjudice de celles attribuées au CAC fait l'objet d'une surveillance par le CDC. La lecture et la compréhension par le CDC de documents comptables constituent un atout évident pour mener à bien sa mission de surveillance des gestions administrative, technique, financière ..du syndic. [/color]

Par souci de lisibilité, j'ai voulu mettre mes réflexions en couleur bleue. En vain. Sorry.

Dernière modification par GT (02-10-2015 08:47:59)

Voilà un bel exemple des conneries législatives en copropriétés  avec cette manie de tout légiférer avec un bazooka pour tuer une mouche !
Sans réfléchir, ceux qui ont fait notre belle loi de la copropriété (ironique...) ce sont dit que ce serait bien de faire le maximum de liens avec le monde des sociétés (des grandes et très grandes, même pas les simples PME).
Les comptes des sociétés sont contrôlées par des "commissaires aux comptes"  qui est une profession réglementée réservée aux Réviseur d'entreprises...
Mais le titre sonne bien et on va l'utiliser dans la loi. Peut-être avec une idée derrière la tête d'obliger un jour les acp à faire appel aux réviseurs (??? officiellement non mais qui sait la vérité....)....
Mais le législateur n'a pas voulu réserver la mission aux réviseurs (heureusement, vu les prix pratiqués ce seraient devenu un des postes les plus chers des petites & moyennes acp)  ==>  du coup, les réviseurs ne sont pas content : on leur pique leur beau titre mais on ne leur donne pas ce magnifique cadeau de prendre le monopole du contrôle des acp....
Heureusement que les juges n'ont pas suivi la plainte de l'IRE....

L'acp qui veut engager un réviseur le peut mais celle qui veut nommer un propriétaire, un comptable ou un boulanger le peut aussi.... 
Pas certain qu'un réviseur stagiaire peu motivé (qui le cabinet va t'il désigner pour contrôler une petite acp ?)  serait plus efficace qu'un boulanger sérieux dans sa mission....  Par contre, la note d'honoraires entre les deux....

J'ai trouvé le problème et coloré vos commentaires en bleu.
Je suis d'accord avec votre commentaire, mais j'y ajoute des précisions (pour le texte de LadyA en rouge):

Interdit (voir ma réponse à venir dans un autre sujet), mais des bilans provisoires sont possibles à des intervalles périodiques.

La comptabilité en partie double permet une gestion très precise (voir ma réponse à venir dans un autre sujet).

Explication technique ajoutée ici au mode d'emploi

Ce texte de l'ABSA situe très bien le problème réel:
"Ce n'est pas à une organisation professionnelle de dicter des règles, mais de les exécuter."

Un exemple concret:

• Le texte en rouge permet à un syndic de transférer de l'argent entre des comptes d'ACP différentes. Un past-président de l'IPI a été condamné (au civil) pour cette méthode. Je suis surpris que l’ABAS n’a pas imposé la tenue et contrôle du journal de banque.

• La phrase suivante manque:  Que les recettes correspondent aux décisions de l’assemblée générale.

Conclusion :
Ce texte n’est pas la méthode à suivre, puisque protège trop les intérêts de syndics et tient trop peu compte avec ceux des CP.
En plus ce texte ne reste pas dans les limites posés par la loi et les arrètés d'exécution.

En exécution de normes minimales, déterminés par l’Art. 557-8 §4 17° du Code Civil (= les petites ACP) le syndic devrait fournir selon moi à chaque membre de l’AG, si la comptabilité simplifiée est suivi:

1. La liste détaillée des recettes (suggestion : classée par compte comptable, puis en ordre chronologique d’inscription)

2. La liste détaillée des dépenses (suggestion : classée par compte comptable, puis en ordre chronologique d’inscription)

3. la situation de trésorerie du dernier jour de la période comptable

4. les mouvements des disponibilités en espèces (suggestion : en ordre d’inscription)[/*]

5. les mouvements des disponibilités en compte, par compte bancaire (suggestion : en ordre d’inscription)

6. le montant du fonds de roulement

7. le montant du fonds de réserve

8. la liste des créances et les dettes des copropriétaires des lots privatifs (un montant par lot avec quotités)

C'est selon moi ce groupe de documents que le CAC devrait vérifier, et pas la liste proposée par l'ABSA.

Et verifier consiste selon moi au moins à voir

• si les inscriptions dans les documents remis aux membres de l'AG correspondent avec les documents comptables du syndic

• si les mouvements se basent sur une décision explicite de l'AG (ou décision urgente explicite du syndic)

• si les dispositions de l'Art. 577-8 §4 15° CC ont été suivi par le syndic, pour le fournisseur concerné

• si le syndic qui demande des honoraires est assurée comme prévue par l'Art. 577-8 §4 15° CC et a remis une copie de l'attestation à qui imposé par les statuts (si le syndic est une firme = attestion au nom de cette firme)

J'y ajouterai par la voie des statuts, bien que pas imposé par la loi:

1. la liste des créances et les dettes des anciens copropriétaires des lots privatifs (un montant par ex-membre de l'AG)

2. la liste des créances des fournisseurs (un montant par fournisseur avec note de crédits éventuels)

3. la liste des dettes des fournisseurs (un montant par fournisseur, exclu les notes de crédits)

Je rajouterais pour ces deux points :  la liste des mouvements permettant de comprendre l'évolution de ces deux fonds depuis la fin de l'exercice précédent (apports et utilisations), ainsi que la ventilation de ces deux fonds par CP.