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[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Achat terrain + construction ou achat bien existant

Gwenhild
Pimonaute
Inscription : 09-10-2015
Messages : 8

Achat terrain + construction ou achat bien existant

Bonsoir,

je souhaite investir dans l'immobilier (actuellement, je suis propriétaire de ma seule maison d'habitation) et j'explore plusieurs pistes pour tenter de trouver celle qui me conviendra le mieux.

Je pense faire mon premier investissement sous la forme de l'achat d'un terrain à bâtir et la construction sur celui-ci de 4 à 6 appartements.   J'ai déjà réalisé avec mon architecte une évaluation "high level" de ce que ce cela pourrait représenter en terme d'investissement et en terme de financement et de ce côté là, cela tient la route.   Je pensais effectuer mes recherches sur les régions de Nivelles, Gembloux, Namur.  Je suis originaire de Charleroi mais je pense que le rendement locatif peut être bien meilleur sur ces régions.

Ma première idée était de racheter plusieurs "petites maisons" avec peu de travaux (voir pas du tout) afin de disperser le risque mais mon architecte (qui percevra plus d'honoraires sur une nouvelle bâtisse) a mis en avant des arguments tels que la garantie décennale, le fait d'avoir un bâtiment à jour en terme d'isolation, ...

Qu'en pensez-vous ?  Et si vous avez d'autres "tuyaux" je suis également preneur, c'est assez nouveau pour moi et je suis à l'écoute de tout bon conseil.

Une dernière chose, le but de cet investissement est de pouvoir générer un petit revenu complémentaire les x premières années (du fait de l'emprunt) et ensuite de pouvoir assurer un revenu plus confortable.

Merci

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 391

Re : Achat terrain + construction ou achat bien existant

Peste et choléra... Je me suis tapé une réponse de 2 pages, et ça n'a pas "pris"  mad  mad

En synthèse : un architecte n'est pas un bon conseil pour discuter investissement. Ils voyent le côté artistique, la belle réalisation... pas l'investissement. D'ailleurs, combien suivent réellement les budgets donnés ? (trèèèèèèèèèès rares !)
Et une construction coûte tjs plus cher, rien que les finitions, et l'extérieur, c'est un pont. Sauf si votre horizon de placement est de 60 ans, peu de chance que ça soit plus rentable;

L'argument de la décennale, c'est bidon. Ca n'est quasi jamais utilisable.
L'isolation, nouvelle normes, que tout soit conforme etc : bon point ! Mais ça ne vous permettra pas de louer 150 € plus cher pour la cause. Mais bien de choisir plus facilement vos futurs locs.

Construire = dépenser pendant au moins 1 an, sans revenus en compensations.

Localisation : c'est le plus important.
Mais attention que c'est un avantage ENORME d'avoir son immeuble à côté de chez soi !

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Callewsa
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 10-11-2010
Messages : 69

Re : Achat terrain + construction ou achat bien existant

Bonjour,


Habitant Nivelles, je ne suis pas certain que ce soit l'idéal point de vue investissement par rapport à Charleroi.

1) La commune suit de très près les nouvelles constructions et les achats de terrains. En effet, sa politique est de mieux encadrer tout ce qui concerne l'aménagement du territoire, voire de pousser pour des association public/privé comme je mentionnerai au point 3.

2) Beaucoup d'appartements sont en vide locatif depuis plusieurs mois. J'en veux pour preuve le fait qu'un de mes proches en possède un à Nivelles et la mise en location a duré assez longtemps malgré les qualités indéniables de l'appartement et sa situation (avec un loyer cependant modéré). Je suis également de près l'évolution du marché.

3) Actuellement, il y a la "campagne Petit Baulers" qui propose déjà des maisons et appartements neufs ( dans le cadre du Schéma de Développement de l'Espace Régional). J'ai l'impression, que cela a du mal à se vendre ou louer. Pour soutenir ce que j'avance, sachez que je suis régulièrement (mois par mois en fait) les mises en vente des lots et bâtiments chez chaque constructeur. Les choses n'avancent pas vite, d'autant que les "plus" de cette campagne (magasins, crèche etc.) tardent à voir le jour.

4) Un bâtiment neuf ne vous permettra pas pour autant de louer bien plus cher. Selon des calculs que j'ai fait récemment avec plusieurs échantillons, le ratio investissement neuf/retour n'est pas comparable du tout à celui d'un rachat d'existant/réaménagement.

5) Le coût d'un terrain au m² est horriblement élevé (zone à "forte pression" pour les terrains).

Maintenant, Nivelles a des avantages non négligeables : Situation géograpique idéale, aménagements et facilités (parkings de délestage, shopping center, grand-place réaménagée), convivialité (moins objectivable smile), zone à haut potentiel (de plus en plus d'entreprises sortent de Bruxelles pour y installer un point de chute)...

Namur : Je n'ai pas une connaissance aussi poussée, mais lors de ma dernière mission là-bas, tous mes collègues disaient que ce n'était pas aisé pour la solution terrain + bâtir mais que l'achat d'existant restait encore intéressant.

Charleroi : Je connais plusieurs personnes, dont de la famille, qui y ont investi. Cela reste intéressant, même si le mayorat a ces dernières années compliqué les choses en souhaitant "mettre de l'ordre" (cf. plusieurs sujets d'ailleurs abordés sur PIM).

Gembloux : No sé

Dernière modification par Callewsa (09-10-2015 14:40:50)


--
Il n'y a pas de question idiote, juste des idiots qui n'en posent pas.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 484
Site Web

Re : Achat terrain + construction ou achat bien existant

Himura a écrit :

Peste et choléra... Je me suis tapé une réponse de 2 pages, et ça n'a pas "pris"  mad  mad

désolé pour le désagrément (et pourtant le 'time out' est réglé sur une longue durée).

Voir cet ajout sur notre mode d'emploi.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Gwenhild
Pimonaute
Inscription : 09-10-2015
Messages : 8

Re : Achat terrain + construction ou achat bien existant

Bonsoir,

merci de vos réponses ! 
Certains arguments ont faits évoluer mon idée d'investissement, à savoir que pour la construction, le délai est très long avant d'encaisser les premiers loyers et qu'il est toujours préférable d'avoir son investissement pas trop éloigné.

Je vais donc calmement me porter vers l'acquisition d'un appartement neuf pas trop loin de chez moi et continuer à me documenter et m'informer.  Je repasserais certainement sur le forum pour vous donner des nouvelles ou vous poser d'autres questions.

Je vous une très bonne nuit.

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