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Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Bonjour,
Notre A.G. À du être reportée , pas assez de participants , il en manquait 9 .
J'ai été étonnée d'apprendre que certains syndics acceptent que l'A.G. ait lieu et demande au CdC de joindre des copro (après l'A.G.) pour obtenir un nombre suffisant de procurations
Un autre copro me dit que le syndic fait une fausse première A.G. et convoque les copros directement pour une 2ème A.G.
Cela se passe t'il comme ça ailleurs ?
Il faut dire que je comprends qu'on essaye de trouver des astuces pour ne pas devoir faire de seconde A.G. , chaque année  il n'y a pas assez de participants que ce soit a Bxl ou à la côte.


zlurp

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luc
Pimonaute incurable
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Inscription : 10-08-2004
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Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Zlurp a écrit :

Un autre copro me dit que le syndic fait une fausse première A.G. et convoque les copros directement pour une 2ème A.G.

Une fausse 1ère AG s'annule .... ce qui c'est passé en 2004/2005 dans notre ACP.

Depuis on a toujours eu le quorum, sauf 2 fois: quand le pouvoir en place voulait imposer sa solution. Ce qui a réussi (provisoirement) la première fois, mais pas la 2ème fois.
Ce "pouvoir en place" peut activer <15% (sympatisants) à <40% des CP (majorité silencieuse). D'où son intérêt d'avoir des AG sans quorum et une masse de procurations.

.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 779
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Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants ?

C'est « simple » smile :

  • Informer d'une façon transparente et continue.

  • Organiser des AG qui sont préparé par le syndic et pas par le CdC.

  • Tenir des AG où ont présenté plusieurs solutions réalistes et que le choix réel est au CP.

  • Avoir un CP qui sait présider une AG sans le dominer.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Non, cela ne se passe jamais comme cela dans les copropriétés que je connais.

Dans celles-là, les CP ont parfois investi les économies de toute une vie de travail pour pouvoir s'acheter un bien en copropriété. Donc inutile de vous dire qu'ils suivent de près leurs investissements et ne rateraient aucune AG pour tout l'or du monde.

Et si jamais par malheur ils auraient un empêchement, ils essayent à tout prix de remuer ciel et terre pour pouvoir venir, et s'ils n'y arrivent pas, ils prennent soin de donner une procuration à un autre CP.

C'était justement le but de la dernière loi sur la copropriété, conscientiser et responsabiliser les CP qui devront peut être faire face à d'énormes dépenses suite à des décisions prises en leur absence...

Maintenant, peut-être que dans votre cas particulier, c'est une copropriété de milliardaires et que ces gens se moquent éperdument de ce que la majorité présente au AG va faire de leur argent...

De toute façon si le quorum n'est pas atteint, une AGE est convoquée 15 jours plus tard avec le même ODJ. Cette AGE-là aura lieu même s'il n'y a qu'un seul CP. Il faut être débile pour laisser à une seule personne tout pouvoir de décision pour tous les lots d'une copropriété!

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luc

ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 195

Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Bonjour,

les raisons pour lesquelles il y a matériellement un défaut de présence   sont  humaines ( emploi du temps , présence à l'étranger, fatigue, santé, défaut d'information , sentiment d'inutilité et défaut chronique d'information du à un problème structurel ) mais je connais un système de gestion qui permet concrètement de dynamiser   et moderniser la mobilisation des copropriétaires aux décisions à prendre.

Lire ci-joint.

CoproprieteConvocationFormulaire_intentionsDeVOTE.pdf

Bonne journée.
Ninifel.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 716

Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Ce document français est tout à fait illégal en Belgique.

Ninifel a écrit :

les raisons pour lesquelles il y a matériellement un défaut de présence  sont  humaines ( emploi du temps , présence à l'étranger, fatigue, etc...

Moi j'appellerais cela bêtise humaine. Les absents ont toujours tort, et laissent dès lors gérer leur investissement par d'autres...

En Belgique, la loi prévoit qu'un copropriétaire puisse donner sa procuration à un autre en lui transmettant également ses intentions de vote.

Les décisions doivent se prendre en AG après rapport des différents intervenants (le Syndic qui fait rapport sur ces activités lors de l'exercice écoulé, le commissaire aux comptes etc...) . Pour chaque travail qui doit être exécuté, le Syndic doit venir avec au moins 3 devis et souvent de nombreux copropriétaires viennent avec le résultat de leurs propres recherches et donc d'autres devis.

Tout cela nécessite absolument des débats contradictoires et ce n'est qu'après avoir écouté attentivement tous les intervenants, avec les tenants et aboutissants qu'ils peuvent voter en connaissance de cause. C'est cela la transparence et la parfaite information des copropriétaires. Ensuite cela permet de renforcer les liens dans cette belle grande famille dont on devient membre en achetant un bien en "co-propriété"

Dernière modification par panchito (25-10-2015 09:35:53)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 094

Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Point 11 du document intitulé "intention de vote" supposé résoudre les problèmes d'absentéisme lors des AG

11 FIXATION PAR L'ASSEMBLEE DU MONTA..~T DES MARCHES ET CONTRATS A PARTIR DUQUEL LA CONSULTATION DL CONSEIL SYNDICAL, PAR LE SYNDIC. EST OBLIGATOIRE

Il n'aura pas échappé aux lecteurs attentifs des dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée que dans notre système la consultation du conseil de copropriété (appelé en France conseil syndical) par le syndic n'est pas prévue en matière de marchés et contrats alors qu'elle l'est en France.

EN FRANCE

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTex … 0006068256
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Article 21

Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.

Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.

EN BELGIQUE

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … =7#LNK0016
Art. 577-8/1 du Code civil

Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

Bref, en France : le conseil syndical notamment assiste le syndic et contrôle sa gestion et aussi donne des avis.
En Belgique, la mission première du CDC est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions (= surveillance du syndic) et adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

Dernière modification par GT (25-10-2015 11:05:29)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Les ACP où on a droit à une seconde AG sont nombreuses. Généralement, les gens savent qu'il n'y aura pas de première AG, et attendent la 2e. C'est humain. Quand on s'est déplacé 5x pour rien, on ne se déplace pas la 6e fois. Et à partir d'un certain stade, il devient impossible de tenir la première AG.

Comment retourner ce genre de comportement? Pas facile.

Quelques moyens que j'ai utilisé il y a longtemps. Ces moyens ne sont plus tous praticables ou plus légaux aujourd'hui. Mais est-ce que ceux qui ne viennent pas sont vraiment au courant? tongue

1. Joindre un accusé de réception à la convocation envoyée par poste simple
2. Si l'accusé de réception n'est pas renvoyé, la convocation est envoyée par recommandé, aux frais du copropriétaire et au bénéfice de l'ACP (pas du syndic) Cela permet au syndic de dire "c'est au profit de tout le monde et pas de moi" - frais forfaitaires de 15€
3. Le formulaire de procuration est inclus dans l'accusé de réception
4. Les noms des membres du CdC sont proposés pour être mandatés
5. Une cascade triple est proposée (Mr Untel, ou à défaut, Mme Trucmuche, ou à défaut Mlle Fricadelle...)
6. L'accusé de réception est imprimé sur un papier jaune vif
7. L'accusé de réception peut être renvoyé par la poste, par e-mail ou par fax
8. Les frais de 2e AG sont mis à charge de ceux qui n'ont pas donné de mandat ou ne sont pas là. (en clair, à charge de ceux qui font que cette 2e AG est nécessaire. Oui, c'est illégal aujourd'hui)
9. Un verre est proposé aux frais de l'ACP à ceux qui viennent. Cela permet de mettre une certaine ambiance entre copropriétaires, qui passent un bon moment aussi après l'AG. Ils ne font plus l'association AG-Corvée. Il se discute de sujet bien plus librement, et si le syndic est attentif, cela démine des situations en cour d'envenimature.
10. On trouve un sujet bien polémique, ou on fait du ramdam autour de la proposition d'un emmerdeur de service (il y en a toujours un) Cette émulation de tous contre un fait venir beaucoup de monde aux AG qui suivent un épisode polémique. Cela suffit parfois pour casser le rythme mou qui conduit systématiquement aux 2e AG... J'avoue ne jamais l'avoir fait volontairement, mais ce serait un bon truc.
11. Faire le prédécompte, et téléphoner aux ceusses qui n'ont pas remis de procuration
12. Lors de l'AG, s'il manque un pelé ou deux tondus, faire le rappel par téléphone, et demander le mandat par téléphone, micro ouvert, avec tous les copropriétaires présents comme témoins. Un mandat peut parfaitement être verbal. Et c'est toujours valable aujourd'hui.

Voilà quelques trucs que je vous partage.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 716

Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

Grmff a écrit :

10. On trouve un sujet bien polémique, ou on fait du ramdam autour de la proposition d'un emmerdeur de service (il y en a toujours un) Cette émulation de tous contre un fait venir beaucoup de monde aux AG qui suivent un épisode polémique

Celui-là est excellent!!

J'ai effectivement connu cela, Personne n'aura voulu raté le "théatre" généré par l'emmerdeuse de service pour tout l'or du monde.

Il y a un cp qui m'avait confié un jour qu'elle était malade et donc absente, que sans elle, l'AG c'était un peu comme un hot dog sans sa saucisse.

C'est tout dire!!

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Comment éviter de faire 2 A.G.à cause du manque de participants

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

10. On trouve un sujet bien polémique, ou on fait du ramdam autour de la proposition d'un emmerdeur de service (il y en a toujours un) Cette émulation de tous contre un fait venir beaucoup de monde aux AG qui suivent un épisode polémique

Celui-là est excellent!!

J'ai effectivement connu cela, Personne n'aura voulu raté le "théatre" généré par l'emmerdeuse de service pour tout l'or du monde.

Il y a un cp qui m'avait confié un jour qu'elle était malade et donc absente, que sans elle, l'AG c'était un peu comme un hot dog sans sa saucisse.

C'est tout dire!!

Il y a 10 ans j'ai eu droit à un traitement semblable, y compris une rangée de pleureuses  juste derrière moi.
Un voisin me disait qu'il s'était bien amusé.

Je lui ai répondu que le ticket du "show" coutait environs 200 EUR par personne.
Dans les semaines suivantes une panique s'emparait du pouvoir en place: les CP basculait vers moi, mais je ne le savais pas (à ce moment).
Ils ont pris des mesures draconniennes et "su" retablir la balance dans leur faveur. Le prix était énorme. Le ticket coute encore toujours environs 200 EUR/année d'obstruction (montant confirmé récemment sur papier par le pouvoir en place ).

Donc attention à ces shows ... ils peuvent couter très très cher.


Cordialement,

Luc

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