Syndic défaillant... garantie financière si préjudice ?

rexou · #1 29-10-2015 16:33:39

Le syndic n'assure plus d'AG depuis 3 ans. Très difficilement joignable par mail, inaccessible par tel, et absent à son bureau en permanence. Le conseil de copropriété décide finalement de convoquer une AG, mais ignore l'adresse de 2 CP. Le syndic est avisé par mail + recommandé de cette AG. Ne va pas chercher le recommandé, mais accuse réception du mail et annonce sa présence. Accepte aussi rendez-vous la veille de l'AG pour contrôle comptes. Est absent au rendez-vous et à l'AG !

En son absence donc, est démis de ses fonctions avec effet immédiat. Plainte à l'IPI. Déjà sanctionné -par défaut- dans le cadre d'autres dossiers. (Apparemment radiation en cours, mais délai d'opposition pas encore écoulé).

Je suis nommé syndic et me présente à la banque. Solde des comptes au plus bas ! Il semble y avoir de très nombreux cas d'ACP en rupture de relations avec ce syndic. Reçu copie des transactions des 3 dernières années. Outre plusieurs impayés de charges, il existe une suspicion importante de détournement, surtout pour l'année 2015. Procuration du syndic bloquée, bien sur.

La situation financière est une quasi-faillite au niveau du fonds de roulement. (Moins de 100€ par appartement !) Risque réel de ne pouvoir payer les prochaines factures de fournisseur (Sibelga, Electrabel...)

Ce syndic serait (en principe) assuré. Question : que recouvre cette assurance ?
Un avocat rapidement consulté déconseille la procédure judiciaire si doute quant à la solvabilité de l'intéressé.
Quel recours possible ?

GT · #2 29-10-2015 16:47:51

Que conseille l'avocat consulté ?
Une consultation juridique du SNPC ( ou d' une organisation similaire) ne serait peut-être pas inutile.

A côté de la responsabilité du syndic devront éventuellement se greffer les responsabilités éventuelles des membres du conseil et du commissaire aux comptes s'il devait s'avérer qu'ils n'ont pas exercé correctement les mandats qu'ils ont sollicités ou acceptés.

Dernière modification par GT (29-10-2015 17:03:53)

rexou · #3 29-10-2015 17:29:55

Avocat consulté en deux minutes par tel. Déconseille une procédure si solvabilité incertaine.
Responsabilité CDC... heu... c'était moi le CDC :-( Et c'est moi qui ai pris l'initiative de l'AG.

Excellente idée la consultation du SNPC ! D'autant plus que je suis membre. :-)

Mon interrogation principale porte sur la portée de l'assurance professionnelle des syndics.

grmff · #4 29-10-2015 17:31:06

Pour l'assurance, il me semble qu'elle est organisée par l'IPI. Interrogez les...

rexou · #5 29-10-2015 17:48:43

grmff a écrit :

Pour l'assurance, il me semble qu'elle est organisée par l'IPI. Interrogez les...

C'est par eux que je sais qu'une assurance semble encore être en cours, mais pas d'autre info disponible.

GT · #6 29-10-2015 18:11:35

Comment une ACP peut-elle s'assurer de la solvabilité du syndic ?
Comment se déroule une recherche de solvabilité d'un syndic ?
Sur quoi précisément porte cette recherche destinée à porter un avis sur la solvabilité d'un syndic ?
Quelles sont les sources d'informations pr déterminer la solvabilité d'un syndic?
Quels sont les éléments permettant de déterminer la solvabilité d'un syndic?
Où s'adresser pour obtenir des informations sur l'assurance du syndic couvrant sa responsabilité ? contrat en cours ? N° du contrat? assureur ? contenu ?

Dernière modification par GT (29-10-2015 18:14:54)

rexou · #7 29-10-2015 18:50:00

Excellentes questions !!!

PIM · #8 29-10-2015 18:58:58

rexou a écrit :

Ce syndic serait (en principe) assuré. Question : que recouvre cette assurance ?

La couverture minimale de l'assurance RC obligatoire est définie par une directive déontologique (voir ici sur le site de l'Ipi)

Chaque professionnel agréé doit y souscrire dans le cadre d'une police privée.

Suite notamment aux nombreux manquements (pas d'assurance !), l'Ipi a mis en place, à partir du 1er janvier 2016, une police collective (je l'ajoute pour info: cela ne change rien à votre problème)

Adam · #9 29-10-2015 19:30:47

rexou a écrit :

Ce syndic serait (en principe) assuré. Question : que recouvre cette assurance ?

De manière générale, il me semble que ces assurances couvrent les situations dans lesquelles le syndic est considéré comme responsable vis-à-vis de tiers (p.ex. par la justice), mais sans que le syndic n'ait commis de faute professionnellement inadmissible ou délibérée (comme par exemple le détournement de fonds).

Sauf erreur de ma part, ces contrats assurent la personne ou la société du syndic, pas l'ACP.

GT · #10 29-10-2015 20:51:05

Adam a écrit :

rexou a écrit :
Ce syndic serait (en principe) assuré. Question : que recouvre cette assurance ?
De manière générale, il me semble que ces assurances couvrent les situations dans lesquelles le syndic est considéré comme responsable vis-à-vis de tiers (p.ex. par la justice), mais sans que le syndic n'ait commis de faute professionnellement inadmissible ou délibérée (comme par exemple le détournement de fonds).
Sauf erreur de ma part, ces contrats assurent la personne ou la société du syndic, pas l'ACP.

J'ai souvenir que ces assurances couvrent les indélicatesses dont serait victime une ACP commises par le personnel du syndic et non celles dont le syndic est lui-même responsable.

D'où la question qui pourrait éventuellement faire l'objet d'une nouvelle discussion : comment une ACP peut-elle se couvrir contre les éventuels détournements d'un syndic ?

En lien, une notice explicative jointe à l'IPI mail du 1/7/2015 relative à l'assurance collective

https://gallery.mailchimp.com/2b1067fac … rances.pdf

voir aussi

https://gallery.mailchimp.com/2b1067fac … -236213853

Dernière modification par GT (29-10-2015 21:21:22)

luc · #11 29-10-2015 23:05:33

GT a écrit :

Comment une ACP peut-elle s'assurer de la solvabilité du syndic ?
Comment se déroule une recherche de solvabilité d'un syndic ?
Sur quoi précisément porte cette recherche destinée à porter un avis sur la solvabilité d'un syndic ?
Quelles sont les sources d'informations pr déterminer la solvabilité d'un syndic?
Quels sont les éléments permettant de déterminer la solvabilité d'un syndic?
Où s'adresser pour obtenir des informations sur l'assurance du syndic couvrant sa responsabilité ? contrat en cours ? N° du contrat? assureur ? contenu ?

A faire dans tous les cas en me basant sur mon expérience depuis 2001:

1. Les statuts devraient spécifier en ce qui concerne les assurances du syndic:

que lors d'une élection/renouvellement d'un syndic (ou nomination d'un syndic) l'attestation de l'assureur - et pas du courtier - (voir Art. 577-8 §4 10° CC) devrait être jointe à l'invitation de l'AG de l'élection ou à la communication de la nomination par le juge.
que le syndic remet au commissaire aux comptes la nouvelle attestation dès réception
que le commissaire aux comptes informe le conseil de copropriété ET l'IPI si ce document n'est pas remis avant la fin de la période de couverture l'ancienne attestation.

2. Quand à la solvabilité le commissaire aux comptes devrait analyser annuellement les comptes de la société du syndic, telle que déposé à la BNB (en consultant le site du BCE). Et en présenter le résultat immédiatement au conseil de copropriété (qui le reprend dans son rapport semestriel suivant). Une visite mensuelle du site de BCE est utile en cas de doute.

3. S'il y a des doutes un rapport du type GRAYDON ne coute pas cher et est souvent très rentable en cas de doute.

Pour le reste je ne communique pas maintenant, vu le contexte actuel de mon ACP.

GT · #12 30-10-2015 08:16:46

Autres questions suite à l'intervention de Luc :

Si le syndic est une société, il possède ds son portefeuille plusieurs ACP .Que devra rechercher le lecteur du bilan dans celui-ci attestant de la solvabilité de ce syndic ? Autrement dit, comment les comptes de bilan attestent-ils de la solvabilité d'une société syndic ? d'autant plus que les comptes publiés à la BNB sont annuels.

Si le syndic est une société, en de détournement de fonds ds la gestion d'une ACP, ds le chef de qui faut-il rechercher la responsabilité : celle de la société, celle de ses organes, celle de ses employés ?

Et si le syndic est une personne physique, comment déterminer sa solvabilité avant d'entamer une procédure en cas de détournement ?

Quant au but de l'enquête de solvabilité n'est-il pas in fine de déterminer s'il existe ou non une matière saisissable ?

Dernière modification par GT (30-10-2015 08:55:43)

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