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Résiliation de Bail.

893k
Pimonaute
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Résiliation de Bail.

Bonjour,

J'utilise le site Pim.be depuis des années et je tiens tout d’abord à en féliciter les responsables et les personnes qui y sont actives pour les baux toujours mis à jour ainsi que pour la recherche de divers conseils et réponses à mes questions.
Je m'essaie ici pour la première fois au forum, espérant obtenir, là encore, entière satisfaction  :-)

Ma situation est la suivante, j’ai 2 appartements en location depuis des années, et la grande chance d’avoir 2 locataires en or (enfin !) y résidant depuis quelques années également (les 2 Baux sont enregistrés bien sûr).

J’ai introduit plusieurs demandes de permis à l’urbanisme et ma dernière en date a été acceptée, celle-ci implique la modification des 2 appartements loués (transformation en duplex :  +/- 140m2 avec cour privative).
Les travaux doivent débuter au plus tard le 31/05/2016, mais les baux ont été rédigés comme suit :

  2015-11-18_095952.jpg

2015-11-18_100100.jpg

Je tiens à préciser que les travaux ne concernent pas seulement les 2 appartements loués mais bien l’ensemble de la maison (en effet l’appartement que j’habite sera également transformé en duplex, le reste de la maison occupé par un deuxième propriétaire sera transformé en triplex).

Je m’entends très bien avec mes locataires et souhaite leur parler clairement de la situation, je pense même que la solution amiable est tout à fait envisageable. Dans le cas contraire, j’opterais sûrement pour le suivi de la procédure indiquée sur le bail : à savoir, un préavis notifié au moins 3 mois à l’avance avant la date d’expiration du bail. Mais cela reporterait le début des travaux au plus tôt au 31/10/2016 …

Toutefois, j’aimerais bien avant de les rencontrer, savoir si d’autres options s’offrent à moi et si oui lesquelles et quelles en seraient les clauses/conséquences.

Merci à toutes et à tous pour vos éventuelles réponses futures,
Bien à vous,

Dernière modification par 893k (18-11-2015 11:10:04)

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PIM
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Re : Résiliation de Bail.

Bienvenue sur notre forum.
Merci pour votre gentille introduction.

En ce qui concerne votre préoccupation, il me semble que les 2 baux de courte durée concernés, dont les échéances contractuelles respectives ont été dépassées, se sont automatiquement transformés en baux de 9 ans, ayant pris effet l'un le 1er novembre 2013 et l'autre le 1er juillet 2014.

Les dispositions légales (baux de résidence principale), notamment en matière de résiliation par le bailleur, sont donc d'application.

En l'espèce, résiliation pour travaux:

"2. Pour travaux
Le bailleur peut également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien
loué. Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de chaque triennat, c’est-à-dire à l’expiration de chaque période de trois ans, et à condition de notifier
au locataire un congé de six mois, qui doit préciser le motif invoqué et répondre en outre à quatre conditions.
a) Il doit être accompagné d’une copie :
•soit du permis de bâtir, dans les cas où les travaux envisagés requièrent un tel permis ;
•soit d’un devis détaillé ;
•soit d’une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût, si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux ;
•soit d’un contrat d’entreprise.
b) Le bailleur doit démontrer en donnant le congé que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux.
c) Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le locataire.
Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux devant exclusivement affecter la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances
de l’immeuble et, de façon générale, les travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre étage que celui qu’il occupe).
d) Le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer.
Cette condition est cependant assouplie si l’immeuble dans lequel est situé le bien loué comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux. Dans ce cas, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.
En outre, en vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné
moyennant un préavis de six mois, MAIS ce bail ne peut pas être résilié pendant la première année. "


Erik DECKERS
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893k
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Re : Résiliation de Bail.

Merci.

Cela dit l'option à l'amiable est toujours applicable je suppose?

Ensuite, ai-je bien compris votre texte? Si les travaux (minimum €75.000) concernent l'entièreté de la maison, je pourrais dès maintenant mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de six mois?

Bien à vous,

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PIM
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Re : Résiliation de Bail.

893k a écrit :

Merci.

Cela dit l'option à l'amiable est toujours applicable je suppose?

Ensuite, ai-je bien compris votre texte? Si les travaux (minimum €75.000) concernent l'entièreté de la maison, je pourrais dès maintenant mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de six mois?

Bien à vous,

Ce n'est pas "mon" texte, mais la loi smile qui dit (je mets en grasses ce qui est à souligner dans votre cas):

"§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux:
• respectent la destination des lieux telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme;
• affectent le corps du logement occupé par le preneur et;
• soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués
appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.

En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis de bâtir qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise.

Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.

Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. "

Je ne sais pas d'où sort votre chiffre de 75.000 € mentionné, ni s'il rencontre l'exigence légale.

A ma connaissance, vous ne pouvez pas invoquer la valeur des travaux pour l'entièreté de la maison, mais uniquement ceux des appartements dont vous êtes propriétaire.

Si vous respectez les différentes conditions susmentionnées , vous pouvez effectivement, à mon sens, résilier ces baux, avec un préavis de 6 mois.

Cette matière est à manier avec prudence et il est prudent de (faire) vérifier les pièces et projets de courriers par un juriste spécialisé.

De même, l'option "résiliation anticipée à l'amiable" me paraît toujours applicable, mais doit faire l'objet d'une convention circonstanciée écrite.


Erik DECKERS
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893k
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Re : Résiliation de Bail.

Parfait. Dans le cas ou nous résolvions cela à l'amiable, y a-t-il des documents types existants qui pourraient être utilisés?

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PIM
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Re : Résiliation de Bail.

893k a écrit :

Parfait. Dans le cas ou nous résolvions cela à l'amiable, y a-t-il des documents types existants qui pourraient être utilisés?

Pas à ma connaissance.
Mais vous pourriez, par exemple, vous faire assister par le service juridique du SNPC (tarif préférentiel réservé aux membres, mais cotisation annuelle peu élevée: 60 €)


Erik DECKERS
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jacq
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Re : Résiliation de Bail.

Si j'étais dans votre cas je contacterai les locataires et expliquer leurs que vous aviez introduit une demande de permis de construire qui a pris du retard et que celui-ci vient d'être accepter et que vous aimeriez trouver un accord en vue de résilier le bail à l'amiable avant terme, afin que vous puissiez commencer vos travaux rapidement.
Proposez leurs un préavis de 3 à 6 mois et qu'ils pourront quitter les lieux à tout moment si ils trouvent un logement rapidement.


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grmff
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Re : Résiliation de Bail.

Vous pouvez toujours trouver un accord. Il suffit de le constater par écrit.

D'autre part, il est à noter que les locataires peuvent donner un "contre-préavis", d'une durée d'un mois. En leur expliquant bien, il risque de comprendre qu'ils peuvent commencer à chercher tout de suite sans chercher à respecter le préavis de 6 mois....

Le mieux (pour vous) reste cependant que locataire et propriétaire constatent un accord bilatéral pour mettre fin au bail à une date donnée.

En tout état de cause, gardez bien les factures qui démontrent que les travaux représentent bien deux années de loyer (et donc évitez le noir...)

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