Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ? (Page 1) / Locations et baux / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Un de mes proches loue un magasin depuis 1989

Bail commercial, toujours reconduit tacitement, on est je crois dans le cadre maintenant d'un bail commercial à durée indéterminée

La propriétaire vient de décéder

Que devient le bail ? Et surtout quid en cas de vente du bien par la famille ?

Merci d'avance pour vos réponses.

Je me renseigne bien sûr de mon côté, mais bon, plus j'ai de réponses ou de conseils, mieux c'est ...


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 011
Site Web

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Un bail commercial n'est JAMAIS reconduit tacitement. Il faut TOUJOURS demander la prolongation.

A défaut vous vous trouvez dans un bail (non commercial) à durée indéterminée. Bref, une situation merdique qui fait le délice des avocats. Consultez sans tarder.


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

En ligne

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

ma source est  " les baux commerciaux  " par Alfred Devreux, avocat au barreau de BXL, spécialisé dans le domaine Grmff et qui a d'ailleurs écrit d'autres ouvrages et je crois qu'il est ou a été président du SNP

dans son livre, je lis :

il se peut que le preneur omette de demander dans les délais ou dans les formes le renouvellement de son bail perdant ainsi ses droits aux renouvellement
ET que le bailleur omette lui aussi d'exiger son départ des lieux une fois le bail expiré

dans ce cas le preneur dispose d'un bail à durée indéterminée auquel il ne peut être mis fin par le bailleur que moyennant un préavis de 18 mois au moins


franchement je ne vois pas comment un bail commercial, pourrait devenir un simple bail Grmfff

cela dit les deux parties ont toujours été en excellents termes, c'est d'ailleurs pourquoi elle sont en affaires depuis si longtemps, mais bon maintenant ce sont les enfants qui vont gérer ça et ça se passera peut être moins bien

Dernière modification par Erico (21-11-2015 16:48:28)


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 011
Site Web

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Je pense que vous oubliez un truc du style "sans préjudice du droit au renouvelement du bail". Ce que cela veut dire? Je n'en sais rien... Mais mon pif me dit que cela vaut la peine de consulter


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

En ligne

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

grmff a écrit :

Je pense que vous oubliez un truc du style "sans préjudice du droit au renouvelement du bail". Ce que cela veut dire? Je n'en sais rien... Mais mon pif me dit que cela vaut la peine de consulter

il y a en effet cette phrase aussi : dans les 3 mois du  congé, le preneur pourra demander le renouvellement


même si j'ai mes propres sources ( mais le livre date de 1993 ) ,je demande l'avis ici car il y a des supers pros, comme GT, mais tous les avis ou conseils sont les bienvenus et peuvent ultérieurement être utiles à d'autres

et j'ai envoyé un mail à cet avocat, on verra ce qu'il va me répondre


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 432

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

S'il y a bien un domaine pour lequel je consulte systématiquement un avocat, c'est bien celui des baux commerciaux.
Personnellement, je suis de l'avis qui est mentionné dans le livre d'Alfred Devreux.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 011
Site Web

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

L'avis de Me Devreux est évidemment intéressant et fiable.

Voici tout de même, pour référence, le code civil:

Le code Civil en matière de Bail commercial a écrit :

§ 7. Du droit au renouvellement du <bail>.

  Art. 13. (Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son <bail> pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements.) < L 27-03-1970, art. 1>
  Toutefois, si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité.

  Art. 14. Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. <L 05-07-1963, art. 48>
  (A défaut d'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder ses droits à l'égard du bailleur, comme prévu à l'article 11, II, alinéa 2, lui a dénoncé sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l'un d'entre eux, ou si l'un ou l'autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l'expiration du délai de trois mois. Le bailleur qui n'a pas pris attitude à l'égard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
  Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

En ligne

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Francis a écrit :

S'il y a bien un domaine pour lequel je consulte systématiquement un avocat, c'est bien celui des baux commerciaux.
Personnellement, je suis de l'avis qui est mentionné dans le livre d'Alfred Devreux.

ben vi puisque c'est un avocat spécialisé en la matière Francis   wink

et ce serait même une "pointure"

Dernière modification par Erico (22-11-2015 10:36:17)


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

Hors ligne

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Cela dit, ça c'est si le bailleur reste la même personne ou si ce sont ses héritiers qui reprennent le bail

Or ils font sûrement vendre

Et là d'après ce que je lis dans le même livre, le nouvel acquéreur pourra mettre le preneur dehors, mais avec préavis d'un an donné dans les 3 mois de l'acquisition et il faut aussi que cette clause figure dans le bail

Et elle y figure


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 011
Site Web

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

§ 6. De la transmission du bien loué.

  Art. 12. Lors même que le <bail> réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16 , moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énoncant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.
  Il en va de même lorsque le <bail> n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

Evidemment, avec un bail "à durée indéterminée..."

Mais cela ne l'exonère peut-être pas de l'indemnité d'éviction:

§ 8. De l'indemnité d'éviction.

  Art. 25. Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit :
  1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires;
  2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § 1, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire;
  3° (L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter;) <L 29-06-1955, art. 1>
  4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau <bail> si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si le dit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exercait l'ancien preneur;
  5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau <bail>, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant;
  6° (L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV.
  (En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.) <L 29-06-1955, art. 1>
  Dans les cas visés aux 2°, (...) et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction. <L 23-06-1955, art. 1>
  Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement exagérée en raison de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
  Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le <bail> porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour le bailleur.

  Art. 26. Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au <bail> avant l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12.

  Art. 27. Tant que le preneur sortant n'a pas reçu l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit, ou la partie de cette indemnité qui n'est pas sérieusement contestée, il peut se maintenir dans les lieux jusqu'à entier payement sans être tenu à aucun loyer.

  Art. 28. Les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à l'action.

Moralité de ce long texte indigeste? Consultez un avocat. Et un mail à un avocat n'est pas une consultation. A mon avis même, il ne devrait pas vous répondre autre chose que "Si vous voulez un avis juridique, il faut payer une consultation juridique"!


Grmf!
----------------
Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

En ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 432

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Cet avocat (Albert Devreux) est une pointure dans ce domaine et cette législation n'a pas ou quasi pas évolué depuis la parution de son livre.

Ce qui n'empêche que le seul bon conseil à formuler est bien de consulter un avocat sans tarder.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

Hors ligne

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Merci à vous deux ( mais si d'autres ont des avis ou conseils je prends bien sûr )

Le mail que je lui ai envoyé , c'était juste pour une question je lui ai dit que j'avais son livre et lui ai demandé si ces points là étaient toujours valables ou pas

A ça je crois qu'il me répondra

Sinon j'ai un bon avocat sur Mons, spécialisé aussi, qui m'a d'ailleurs aidé à remporter mon dernier gros procès contre un ex loc, j'irai  d'abord le voir

Et il y a aussi à Mons un autre bon avocat spécialisé dans le domaine qui travaille avec le SNP, c'est à dire qu'il donne un premier  avis gratuit, par mail ou tél aux membres SNP.

Mais si, mon avocat,  me confirme ce qu'un avocat comme Devreux écrit, je n'aurai pas besoin de consulter Devreux, ni un autre...

Dernière modification par Erico (22-11-2015 11:14:49)


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

Hors ligne

Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Bail commercial, propriétaire qui décède...que se passe t'il ?

Francis a écrit :

Cet avocat (Albert Devreux) est une pointure dans ce domaine et cette législation n'a pas ou quasi pas évolué depuis la parution de son livre.

Ce qui n'empêche que le seul bon conseil à formuler est bien de consulter un avocat sans tarder.


Réponse de l'auteur du livre : la législation, en effet n'a pas évolué, donc ce qui est écrit dans le livre est toujours valable

18 mois de préavis si le propriétaire ( donc les enfants de la proprio décédée ) garde le bien et veut résilier le bail avec mon proche

1 an si bail donné par le nouvel acquéreur et dans ce cas, possibilité de recevoir des indemnités


je me renseigne pour savoir dans quel(s) cas on peut recevoir des indemnités et à  combien elles pourraient se monter ?

Dernière modification par Erico (23-11-2015 14:16:28)


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Le retour efficace d'une assurance "Loyer Garanti" pim.be/blog/le-retour…

Hier De PIM's Twitter

Au hasard de nos offres
  • Appartement 435 000 € ST-GILLES
  • Appartement 735 000 € UCCLE
  • Maison 2 100 000 € IXELLES
  • Villa 3 200 000 € UCCLE
  • Appartement À partir de 775 000 € UCCLE
  • Villa 1 990 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa 2 800 000 € UCCLE
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Maison 1 600 000 € IXELLES
  • Maison 549 000 € UCCLE
  • Voir toutes les offres »

    elementum dapibus venenatis ut Aliquam nec libero. velit, at ut Sed consectetur